Решение № 1064 от 30.03.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1064 гр. Варна, 30.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Снежана Д. Георгиева като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20223110100022 по описа за 2022 година

Ищецът Л.Д. твърди, че е собственик на ап.№2, на първия етаж в жилищна сграда, находяща се в гр.Варна, ул.„М. К." №** На 25.11.2021г. се провело общо събрание на етажната собственост в същата сграда, на което е избран управител и са взети редица решения.

Участвала на събранието чрез пълномощник. Съобщение за изготвяне на протокола от ОС е било залепено на видно място в сградата на 02.12.2021г.

Ищцата поискала копие от протокола на 07.12.2021г. Председателят на ОС и предоставил проект на протокол - неподписан от нито един от авторите му и я уверил, че в най-скоро време ще се съберат и ще подпишат протокола. На 13.12.2021г. и се обади, че същия ден протоколът е подписан и го предоставил. Ищцата установила, че неправилно са отразени изявленията на пълномощника и вместо направеното от него изявление: „Има протокол, но не е нотариално заверен. Има удостоверение за търпимост от общината.

Навремето всички са се съгласили" е записано неправилно: „за преустройството има мълчаливо съгласие от собствениците на ЕС. Няма протокол, но навремето всички са се съгласили", Неправилно са отразени и взетите от ОС на ЕС решения: Текстът по отношение входа към мазите въобще не е подлаган на гласуване. Освен това взетото от ОС решение по т.4 не съдържа уточнението „от лицата, вписани в книгата на собствениците".

Затова още на следващия ден - 14.12.2021г. подала заявление за оспорване съдържанието на протокола, но той не бил коригиран. Счита, че част от решенията на ОС, така, както са отразени в протокола, са незаконосъобразни.

1

По т.4 от Протокола са гласувани две предложения и са взети две решения.

По второто от тях са взети едновременно - „an block" решения по няколко въпроса: „Дворното място да не се отдава за ползване с търговска цел и достъп на трети лица до обекти на ЕС. Собственикът на ап.2 да отстрани строителните изменения, извършени от негова страна към балкон и маза в срок до края на март 2022г. Дворното място да се ползва за отдих и почивка от лицата, вписани в Книгата на собствениците.". Доколкото гласуването е проведено и отразено в протокола едновременно по тези въпроси, счита, че законосъобразността на взетите решения следва да се преценява за цялото решение. За вход към собствения и ап.2 (на ет.1) се ползва метална стълба с височина 1,19м., водеща до балкона и с изложение към вътрешния двор.

Стълбата е изградена през 2002г. след взето решение на общото събрание на Етажната собственост и декларация-съгласие, подписана от собствениците на обекти в ЕС. Съгласно същото решение на ОС за компенсация, ищцата като собственик на ап.2 възстановила полусрутената ограда към вътрешния двор откъм ул.„Одрин", поправила портата и озеленила и благоустроила двора (вкл. изградила плочник и скален кът, кът за почивка с маса и столчета от естествени пънчета, засадила декоративно дърво и други растения). Не е от компетентността на ОС да решава премахването на металната стълба, както и да забрани достъпа до апартамента през вътрешния двор, след като този подход вече е реализиран по решение на ОС на етажната собственост.

Подходът към сутерена на сградата чрез допълнителен вход през вътрешния двор е реализиран през 2002г. по решение на общото събрание на ЕС с цел полесен достъп при почистване на канализационните тръби на сградата. Входът към мазите откъм ул.„Одрин" (през вътрешния двор) има за цел улесняване почистването на канализацията на сградата. Решение за премахване на входа към мазите откъм вътрешния двор не е гласувано и не е взето от ОС на ЕС.

Впоследствие този текст незаконосъобразно е включен при изготвяне на протокола като част от решението по т.4. Останалата част от решението:

„Дворното място да не се отдава за достъп на трети лица до обекти на ЕС" и „Дворното място да се ползва за отдих и почивка от лицата, вписани в Книгата на собствениците" е незаконосъобразно. Дворът е обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС. Счита, че решението по т.4 от Протокола на ОС е незаконосъобразно. При изготвяне на протокола са допуснати процесуални нарушения - нарушен е чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Не е отбелязано кой собственик/ползвател как е гласувал за съответното решение - „за", „против" или „въздържал се". Неправилно е отразено изявление на пълномощника и, и взетите решения - при изготвянето на протокола са добавени текстове които не са гласувани - относно подхода към общите мази и относно лицата, които могат да ползват двора. Моли съд, да отмени второто решение по т.4 от Протокола на ОС на ЕС на сграда в гр.Варна, ул.„М.К." 16 от 25.11.2021г., а именно: „Дворното място да не се отдава за ползване с търговска цел и достъп на трети лица до обекти на ЕС. Собственикът на ап.2 да отстрани строителните изменения, извършени от негова страна към балкон и маза в 2 срок до края на март 2022г. Дворното място да се ползва за отдих и почивка от лицата, вписани в Книгата на собствениците." И да и се присъдят сторените по делото разноски.

Ответната страна по реда на чл.131 от ГПК е подала отговор в който сочи, че решението по т.4 от Дневния ред на проведеното ОС гласи:

„Обсъждане и приемане на решение за използване на общите части на сградата и прилежащата и площ (дворно място) при възникнали спорове." Въвеждането на тази точка в дневния ред на свиканото ОС на ЕС е било породено от незаконосъобразните действия, които собственикът на ап.2 и нейните наематели извършват от години, а именно: нарушение на задълженията визирани в нормата на чл.6, ал.1, т.1-5 от ЗУЕС. Ищцата, тогава е действала в качеството си на ЕТ „ЛАНДШАФТ - Л. Д." на 06.06.2002г. и купува ап.2 от процесната ЕС и на 04.09.2002г. по нейна инициатива свиква ОС на ЕС, след което не по установения в ЗУТ ред изготвя декларация без нотариално заверено съгласие на останалите съсобственици за изграждане на стълбище, водещо към терасата на собствения и ап.2, като по този начин се оформя самостоятелен вход на този апартамент откъм двора на ЕС. Ищцата не се снабдява с необходимите разрешения и другите строителни документи за изграждането му. Л.Д. твърди, че има издадено удостоверение за търпимост на строежа. Но едно от условията, на които трябва да отговаря незаконният строеж по ЗУТ, за да бъде търпим е да е изграден до 31.03.2001г., както и нотариално заверено съгласие на останалите съсобственици, тъй като фасадата, която е изменена и земята (дворът), върху която е изградена стълбата представляват обща част. Отделно от това за преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище, свързано с достъп на външни лица в сградата се извършва въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища-непосредствени съседи на обектите.

Обстоятелството, че ищцата е отдала апартамента си за ползване на фирма „Джойскул" ООД, което дружество използва жилището за детски център с наименование „Таралежите" и ползва дворното място (представляващо обща част) за игра, храна и партита на децата, празнуване на рождени дни, мероприятия и други тържества, с което е завзела обща част и пречи на останалите собственици да го използват, като с тези си действия създава безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното. Изградените стълби от терасата на ап.2 имат директен достъп в двора. Така останалите обитатели на обекти на ЕС са ограничени в ползването на двора, което могат да осъществяват едва след затваряне на детския център в 17:30ч. На практика дворът е окупиран от посетителите на детския център-деца, учители, родители и техни близки. Именно това е инициирало вземането на решение: Дворното място да се ползва за отдих и почивка от лица, вписани в Книгата на собствениците и да не се отдава за ползване с търговска цел и достъп на трети лица до обекти на ЕС, като се има предвид външни лица по смисъла на ЗУТ. Ищцата незаконосъобразно, освен 3 стълбите от балкона към двора, точно до тях, от лявата им страна, погледнато директно към тях е изградила и още едни от мазата си към двора, които е покрила с пвц козирка от три страни и дървена, ниска оградна вратичка в началото на стълбите. Нарушавайки целостта на фасадата е избила врата от мазата си, отново за директен достъп до двора, с цел изграждане на самостоятелен вход към мазата си, която да отдава под наем. И ако през 2002г. на ОС на ЕС, част от останалите съседи са се съгласили (не по установения законосъобразен ред) с изграждането на стълби от балкона на ищцата, то за самостоятелния вход и стълби към мазата и, никой от тях не е давал съгласие. На същото събрание се е взело решение Л.Д. да озелени и благоустрои двора. Отделен е въпроса до колко това се е случило, имайки предвид, че настоящото състояние на двора е с оголени участъци, без наличие на трева, няколко захвърлени камъка, опитвайки се да имитират несполучлив алпинеум, няколко безразборно поставени пънчета и един оголен храст. А цялата цветна леха от момини сълзи е унищожена. От друга страна, направеното предложение по т.4 от дневния ред на ОС на ЕС на г-н М.И.

„Дворното място да се облагороди, да се озелени и да се използва само за отдих.", безспорно доказва, че настоящото състояние на двора е далеч от благоустроен и озеленен. Изградения от ищцата директен достъп до нейната маза, без да се подлага на обсъждане от ОС на ЕС, без разрешение на останалите собственици на самостоятелни обекти и без разрешение от съответните компетентни органи. По отношение допуснатите процесуални нарушения по смисъла на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, счита, че тъй като всички присъствали са гласували „ЗА" приемането на всички решения, не е необходимо изричното им упоменаване. А единственият гласувал „против" по т.4 от Дневния ред е представителят на ап.2, настоящ ищец. По смисъла на чл.11, ал.1, т.10, б.И, от компетентността на ОС на ЕС е вземането на решения за използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове. Предвид възникналият спор между ищцата и останалите собственици, свързани с ползването на общите части на сградата по отношение завземането и на общите части, както и извършването на гореизброените действия, с които пречи на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части, и не на последно място извършените незаконосъобразни строежи, счита че решението по т.4 от дневния ред е правилно и законосъобразно.

Счита предявеният иск за неоснователен, поради което моли да бъде отхвърлен.

Съдът приема, че предявените искове намират правното си основание в чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

Съдът след като разгледа изложените от страните твърдения и събраните доказателства намира за установено от фактическа и правна страна при условията на чл.235, ал.2 от ГПК следното:

Ищцата доказва правният си интерес от предявяването на иска с 4 представеният нот.акт за покупко-продажба, в който е посочена като купувач на апартамент и ид.ч. от дворното място с адм.адрес гр.Варна, ул.“К.“ №**.

Ответната страна за доказване редовността на процедурата по провеждане на ОС е представила покана за общо събрание по чл.13, ал.1 от ЗУЕС и протокол за поставено съобщение по чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Съставът намира на първо място, че по делото не са събрани доказателства за спазена процедура по свикване на ОС, тъй като липсва изискуемият се по чл.13, ал.1, изр.2 от ЗУЕС протокол за поставяне на поканата за свикването на ОС.

Липсата на такъв протокол води до невъзможност да се прецени дали се е постигнал ефекта на поставяне на собствениците в еднакви условия за своевременно уведомяване за провеждането на ОС. От друга страна от представената покана за свикване на ОС не може да се установи, кой свиква общото събрание, тъй като в нея са изброени два възможни органа имащи право да свикат общо събрание-управителния съвет и контролния съвет. От друга страна самата представена покана не съдържа изявление за поставяне на видно и общодостъпно място на входа на сградата, а по неясни причини в нея е записано, че е връчена на 10 ноември 2021г. в 17ч. неизвестно на кого от Н. Ч.. Съставът намира, че не може да се приеме, че изявлението за връчване следва да се тълкува като изявление за публично оповестяване в съответствие с чл.13 от ЗУЕС. Съгласно представения протокол от проведеното общо събрание л.49 на него са присъствали собственици на 13 обекта в сградата при условие, че обектите в нея са 16, като в този протокол липсва отбелязване за присъствие на собствениците на ап.1, 8 и 11, а по отношение на процента на собственост в общите части срещу всеки собственик е записано числото 1, като по неясен начин в обобщителната част е посочено, че са били представени 81% ид.ч.от общите части на ЕС. От друга страна от представения протокол от самото провеждане на ОС на 25.11.2021г. се установява, че под т.4е разгледан въпросът за начина на ползване на дворното място към сградата, като е обсъждано дали да се използва за паркиране или „в режим на достъп“. Посоченото обсъждане не кореспондира с обявената в уведомлението точка четири с посочено съдържание „обсъждане и приемане на решение за използване на общите части на сградата и прилежащите и площи при възникнали спорове“. Посочения текст в поканата след тълкуване следва да се приеме, че по своята същност предполага обсъждане на процедура за решаване на възникнали в бъдеще спорове, а не за решаване на конкретен съществуващ спор. От протокола от събранието се установява, че едва в хода на обсъждане на тази точка от дневния ред са поставени и допълнителни въпроси, като същите са от такъв характер, че засегнатите от тях страни не биха могли своевременно да реагират с обосновано становище.