Решение № 1204 от 21.11.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1204 гр. Бургас, 20.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Пламена К. Георгиева Върбанова

Тихомир Р. Рачев при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Тихомир Р. Рачев Въззивно гражданско дело № 20232100501593 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от собствениците в етажна собственост на сграда с идентификатор № *** по КККР на гр.

Обзор, общ. Несебър, с адрес: гр. Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, местност „Южен плаж“, бл. „А“ – „Тайд“, чрез адв. Нели Гюмова, срещу Решение № 78 от 21.02.2023 г., постановено по гр. д. № 1721/2021 г. по описа на Районен съд – Несебър, с което по иск на „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД с правно основание по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са отменени като незаконосъобразни всички решения от 22.11.2021 г., взети от общото събрание на етажната собственост. С решението етажните собственици са осъдени да заплатят деловодни разноски в размер на 1746,67 лв.

„БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД, чрез адв. А. Д., е подало частна жалба, погрешно наименувана „въззивна жалба“, срещу Определение № 628 от 25.05.2023 г., постановено по същото дело, с което е оставена без уважение молбата по чл. 247 ГПК за поправка на очевидна фактическа грешка в решението на първоинстанционния съд.

Същото дружество е подало и частна жалба срещу Определение № 627 от 25.05.2023 г., постановено по същото дело, с което съдът е оставил без уважение молба за изменение на първоинстанционното решение в частта за 1 разноските.

Във въззивната жалба се сочи, че първоинстанционното решение е неправилно. Оспорва се изводът на съда, че порочността на решението по т. 1 от дневния ред относно площообразуването води до незаконосъобразност на всички взети решения. Твърди се, че в случая не е нужно да се приема площообразуване, тъй като в нотариалните актове не е посочен само процентът от идеалните части от общите части, притежавнан от всеки собственик. Изтъква се, че на проведени предходни общи събрания не са правени възражения срещу идеалните части. Управителят можел да изчисли процентите и без решение по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС на общото събрание на етажната собственост. Според въззивника законът не поставя наличието на решение по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС като условие за законосъобразност на взетите решения от общото събрание. Сочи се, че в случая е достатъчно обстоятелството, че сборът от процентите на идеалните части в протокола за регистрация е равен на 100. В жалбата се излага, че от протокола участниците са разбрали какъв е обемът на правото им на глас. Въззивникът счита за релевантно, че участниците не са възразили срещу определения им процент идеални части, както и срещу липса на кворум. От съдебно-техническата експертиза по делото се установявало, че при провеждане на процесното събрание е налице кворум. Иска се решението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което искът по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС да бъде отхвърлен. Претендират се деловодни разноски.

„БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД е подало отговор на въззивната жалба. Счита, че твърденията на въззивника, че е имало посочени идеални части в нотариалните актове и че управителят сам е изчислил идеалните части, са преклудирани. Освен това по делото имало доказателства, от които се устанояввало противното. Неотносими според въззиваемия са доводите на въззивника, свързани с проведени предходни общи събрания. В отговора се сочи, че с протокола за регистрация не би могло да се санира липсата на площообразуване и че липсата на възражение срещу него не означава, че не може да се предяви иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Изтъква се, че въпросът за наличие на кворум не е изяснен със съдебно-техническата експертиза, тъй като вещото лице не е изследвало документите за собственост и дали изчисленията са правилни. Иска се решението да бъде потвърдено.

Претендират се разноски.

Оплакванията на жалбоподателя от Определение № 628 от 25.05.2023 г., постановено по същото дело, са в смисъл, че съдът е следвало да постанови изричен диспозитив, с който да се произнесе по иска на ищеца за нищожност на решенията, взети от общото събрание на етажната собственост. Иска се отмяна на определението и отстраняване на очевидната фактическа грешка.

Оплакванията от Определение № 627 от 25.05.2023 г., постановено по същото дело, са в смисъл, че съдът неправилно е изчислил размера на дължимото адвокатско възнаграждение по делото. Според жалбоподателя му се дължи адвокатско възнаграждение и държавна такса за 18 неоценяеми искове, колкото са решенията на общото събрание. Навежда доводи за правна и фактическа сложност на делото, която обуславя по-висок размер на 2 възнагражденитео. Иска се отмяна на определението и присъждане на остатъка от адвокатското възнаграждение.

Не са постъпили отговори на частните жалби от етажната собственост.

Относно валидността и допустимостта на решението:

Страните нямат оплаквания във връзка с валидността и допустимостта на решението. В съответствие със задължението си по чл. 269 ГПК обаче въззивният съд извърши служебна проверка и установи, че решението е валидно, а в обжалваната част е допустимо.

Относно иска по чл. 40, ал. 1 ЗС:

Настоящият състав на съда вече се е произнесъл по аналогичен казус между същите страни в Решение № 1126 от 21.10.2023 г. по в. гр. д. № 1556/2023 г. на Окръжен съд – Бургас. Въпреки това съдът извърши самостоятелна проверка на фактите по делото:

Във въззивното производство не се спори относно валидността на взетите решения на общото събрание поради противоречие с чл. 2 ЗУЕС.

Само за пълнота настоящият състав намира за нужно да отбележи, че споделя изводите на първоинстанционния съд относно неприложимостта на чл. 2 ЗУЕС към процесния затворен комплекс, тъй като не са сключени договори с всички собственици, а някои договори не са вписани в службата по вписванията.

С протоколно определение от 01.12.2022 г. първоинстанционният съд е приел за безспорно, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори

№

***,

***,

***,

***,

*** и

***, намиращи се в сграда „А“ – „Тайд“, на поземления имот и басейните; че на 22.11.2021 г. е проведено общо събрание, на което са взети процесните решения; че е бил предвиден бюджет и вноски за ползването на поземления имот и басейните, при условия, които не са съгласувани с ищеца; че поземленият имот и съоръженията в него се ползват и от собственици, обитатели и ползватели на самостоятелни обекти и в останалите три жилищни сгради в имота; че ищецът е извършвал дейностите по управление и поддръжка и на общите части в сградата, и на собствения си поземлен имот и обекти и съоръжения в него. С протоколно определение от 25.01.2023 г. на първоинстанционния съд като безспорни между страните са отделени и обстоятелствата, че са налице вписани договори за управление на самостоятелни обекти в сградата „А“ – „Тайд“; че са налице писмени такива договори, които не са вписани; че басейнът, който се намира на юг от сграда „А“, е ограден от всички страни с ограда, с изключение на страната, която е към сграда „А“.

С т. 1 от обявения дневен ред и протокола от процесното общо събрание е поставено за обсъждане вземане на решение за приемане на площообразуване на етажната собственост. При разискванията по т. 1 от 3 дневния ред в протокола е посочено, че основанието за решението е чл. 17, ал.

4 от ЗУЕС е фактът, че в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата.

Според чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. Според настоящия състав дори и в хипотеза, при която в нотариалните актове е посочена само площ от общите части на сградата, прилежаща към съответния самостоятелен обект, пак е нужно да се приеме решение по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС. Целта на тази разпоредба е всички етажни собственици да бъдат запознати с процентното разпределение на идеалните части от общите части на сградата и да упражнят контрол дали пресмятането е извършено коректно – арг. от 17, ал. 6 ЗУЕС.

Законът изисква да се приеме решение по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, за да се стабилизира начинът на формиране на кворума и мнозинството и да не се оспорва при всяко следващо общо събрание.

Според чл. 17, ал. 6 ЗУЕС определените идеални части се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Разбира се, следва да е спазено и изискването за кворум по чл. 15 ЗУЕС.

Разпитаните в първата инстанция св. К. и св. Н. дават показания относно реда на провеждане и съдържанието на решенията, взети на оспореното общо събрание. Свидетелите сочат, че е било извършено обсъждане и гласуване на площообразуване на ЕС. Св. Н. излага, че за процесното събрание е бил преводач и техническо лице по преброяването. За председател на събранието бил избран един от присъстващите – И.М. и той водел събранието. Преди събранието били извадени справки от имотния регистър, въз основа на които бил изчислен процентът идеални части на всеки един обект и така било направено едно площообразуване. Данните били събрани от кадастъра, имотния регистър и от справки по имот, като площообразуването направил свидетелят. Същият сочи, че сборът от всички площи на сградата е приравнен на 100%, като след това се разпределят пропорционално идеалните части за всеки самостоятелен обект.

В първоинстанционното производство е назначена съдебно-техническа експертиза. На вещото лице е възложено да се запознае с кадастралните данни за всеки един самостоятелен обект в сграда бл. „А“ –„Тайд“ и да посочи какъв е бил кворумът при провеждане на процесното общо събрание.

Чрез справка в кадастъра вещото лице е установило колко квадратни метри от общите части на сградата има към всеки обект от етажната собственост. Въз основа на тези данни вещото лице е изчислило процентът от идеалните части от общите части на сградата, притежаван от всеки собственик. Според 4 заключението в 10:00 ч., за който час е било насрочено събранието, са присъствали 43,16% от идеалните части от общите части на сградата. В 11:00 ч., за който час е отложено общото събрание, представителството е било същото. Следователно е налице кворум за приемане на решение по чл. 17, ал.

4 ЗУЕС.

Според настоящия състав решението по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС е незаконосъобразно, тъй като е прието без нужното мнозинство. От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че броят на самостоятелните обекти в сградата е 69, при което 2/3 от самостоятелните обекти в процесната сграда възлиза на 46 обекта, а от представения протокол се установява, че на събранието са присъствали представители (собственици и пълномощници) на 37 самостоятелни обекти и гласували „за“ решението по т. 1 от дневния ред са представителите на 27 обекта, а представители на 10 обекта са гласували „против“. Нарушението на изискването за мнозинство не може да бъде санирано чрез събиране на доказателства в съдебното производство, включително чрез съдебно-техническата експертиза, тъй като в случая не се касае до неправилно изчисляване на припадащите се на собствениците идеални части от общите части в сградата, а до отсъствие на легитимно взето решение за приемане на площообразуването изобщо.

Законът не предвижда ред за заместване волята на законоустановеното квалифицирано мнозинство от собствениците, в който смисъл е практиката на настоящия съд, обективирана в Решение № 298 от 7.04.2022 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 261/2022 г.; Решение № 260108 от 23.02.2021 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 42/2021 г.; Решение № 330 от 5.03.2020 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1476/2019 г.; Решение № 967 от 8.11.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 953/2019 г. и др.