Решение № 6020 от 01.10.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6020 гр. София, 01.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Димитър К. Демирев

Денислав Д. Ненов при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело № 20261100506393 по описа за 2026 година

Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.

В. гр.д. №6393/2026 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на Собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес: гр. София, ул. ****, комплекс „****“, представлявани от "Образцов вход" ЕООД ЕИК 203412527 със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к Младост 1, ул. „Григорий Горбатенко“ , бл. 156, вх. В срещу решение №5253 от 19.03.2026 г постановено по гр.д.№48758/25 г на СРС , 71 състав , с което са отхвърлени исковете на въззивника да се признае за установено , че С. С. Т. ЕГН ********** с адрес: гр. София, ул. ****, сграда **** му дължи на основание чл.422 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС сумата в общ размер 2159,75 евро (4224,10 лева), включваща

62,00 евро (121,26 лeва), встъпителна вноска за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г., 222,42 евро (435,00 лева), такса управление за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 168,29 евро (329,15 лева) фонд ремонт на комплекс за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 114,76 евро (224,46 лева) за фонд ремонт на сграда за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 40,33 евро (78,88 лева) за наем на офис за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 125,69 евро (245,82 лева) за озеленяване за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2024 г., 105,84 евро (207,00 лева) озеленяване за периода 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г., 39,22 евро (76,70 лева) снегопочистване за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 1

59,92 евро (113,28 лева) снегопочистване за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025г., 79,50 евро (155,48 лева) за техническа поддръжка за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 103,98 евро (203,36 лева) за техническа поддръжка за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г., 114,06 евро (223,08 лева) такса почистване на ЕС за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 173,84 евро (340,00 лева) такса почистване на ЕС за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г., 186,51 евро (364,78 лева) вноски за охрана за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 193,53 евро (378,51 лева) вноски за охрана за периода 01.01.2024 г. до 30.11.2024 г., 119,72 евро (234,15 лева) вноски за охрана за периода 01.12.2024 г. до 30.04.2025 г., 100,98 евро (197,49 лева) вноски за ел. енергия за общи части на ЕС за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г.,

27,86 евро (54,48 лева) вноски за поддръжка на ПСОВ за периода 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г.,

69,63 евро (136,18 лева) вноски за ремонти комплекс за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.,

4,09 евро (8,00 лева) за чип ключ за периода 01.04.2023 г. до 30.04.2023 г., 13,93 евро (27,24 лева) вноска за поддръжка пречиствателна станция за периода 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г.,

4,09 евро (8,00 лева) вноса за ГТП газова инсталация за периода 01.07.2024 г. до 31.07.2024 г.,

31,60 евро (61,80 лева) за ремонт на детска площадка за периода 01.04.2025 г. до 31.04.2025 г., ведно със законна лихва върху сумите от 05.05.2025 г. до изплащане на вземанията, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК №15000 от 23.05.2025 г по ч.гр.д. №26309/2025 г. по описа на СРС, 71 състав ; както и въззивникът е осъден да заплати на С. С. Т. ЕГН ********** сумата от 357,90 евро разноски пред СРС .

Въззивникът излага доводи за неправилност на решението на СРС . Счита , че озеленяването , алеите , зоните за отдих и пр.се включват в понятието „прилежаща площ“ към сграда в режим на етажна собственост . Същите са принадлежност по чл.97 ЗС към сградите и към собствеността на етажните собственици притежаващи суперфиция върху земята на комплекса . Управлението на общата собственост е извършено с бюджет приет на съвместно общо събрание по чл.18 ЗУЕС , като само представители на сгради А5 и А6 отказват да участват в общите разходи .Управител на Етажната собственост е „Образцов вход“ ЕООД , а разпределението на сумите касае всички собственици . В случая собственикът на земята не може да я ползва за други цели и няма интерес от поддържането му . Дори да е приложим чл.32 ал.2 ЗС , то процесните суми са дължими . Решението на ОС на ЕС не е обжалвано и е влязло в сила .

2

Въззиваемата страна е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба . Т. е собственик само на един от обектите в една от общо 25 сгради изградени с право на строеж .

Ищецът не съществува като ЕС и не може да предявява процесния иск . Собственик на УПИ и на подобренията в него е „Вега 9“ ЕООД . Сграда А6 има пряк достъп до улицата и достъпът е директно от нея , като тя е отделна ЕС . Никога не е провеждано ОС на собствениците на всички построени в имота сгради и такава ЕС по чл.18 ЗУЕС не съществува , нито затворен комплекс „****“ . Претендираните разходи не са за разходи в ЕС на сграда А6 , а тази ЕС сама е плащала за разходите си . При липса на съвместни общи части не може да се проведе ОС по чл.18 ЗУЕС .

Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивника на 07.04.2026 г и е обжалвано в срок на 20.04.2026 г .

Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на решението на СРС.

След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна :

В мотивите на СРС е възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като такива основания не се констатират. Доколкото Собственици на самостоятелни обекти в сграда с адрес: гр. София, ул. ****, комплекс „****“, безспорно съществуват , въпрос по същество е дали тези собственици могат да претендират суми обединени в ЕС , респ.дали подобна ЕС съществува . Относно доводите за неправилност съдът е ограничен до изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС .

С доклада по делото СРСе отделил за безспорно между страните, че ответникът С. С. Т. е собственик на апартамент №2, находящ се в гр. София, ул. ****, сграда А6, за което по делото като доказателство е приет нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти №188, том I, рег. №12403, дело 173/2015 г. на нотариус С.С. с район на действие СРС, вписана под №107 в РНК от 16.07.2015 г. Видно от същия нотариален акт ответникът е придобил собствеността върху апартамент №2 заедно с прилежащото мазе №1 ведно с 15,473% идеални части от общите части на надземната част на сградата заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата.

Не е спорно между страните и че в поземления имот, находящ се в гр. София, ул. **** са изградени общо 24 сгради, една от които сграда А-6, в която се намира имотът на ответника.

Според СРС съгласно чл.38 и чл.39 ЗС етажната собственост възниква ex lege при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. В този случай общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните 3 носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване (чл. 39, ал. 1 ЗС). Необходимо е поне четири самостоятелни обекта в сградата да принадлежат на различни физически или юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост (чл. 3 ЗУЕС).

Според СРС има трайна практика на ВКС, че когато в едно дворно място има хоризонтално разположени две и повече сгради и те са собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост. Етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно, тъй като в нея различни лица притежават индивидуално право на собственост върху обособени обекти в сградата. Етажната собственост се отнася до вертикално изградена постройка, в която са разположени самостоятелни обекти на собственост. Освен това в хипотезата на т.н. наречената „хоризонтална етажна собственост“ извън режима на земята, която по своята неделимост е аналогичен на обща част, не са налице другите характеристики на обща ЕС и наличие и на другите общи части между двете сгради, визирани в чл.38, ал.1 ЗС, които съществуват само при вертикално изградена постройка, в неразривна връзка със самостоятелните обекти на собственост. Следователно между собствениците на отделните сгради съществува съсобственост върху дворното място, поради което отношенията между собствениците на двете сгради следва да се разгледат и уредят по реда на чл. 32 ЗС, като в настоящия случай се разпредели ползването между собствениците на двадесет и четирите сгради.

Според СРС ответникът като собственик на самостоятелен обект в една от сградите не притежава идеални части от право на собственост върху поземления имот, а единствено право на собственост върху правото на строеж. В тази връзка не е налице и хипотезата за приложимост на чл. 18 ЗУЕС, предвиждащ възможност при необходимост от решаване на въпрос който е свързан с общите части на две или повече етажни собствености, да се проведе съвместно общо събрание като за участието в него етажните собствености излъчват равен брой представители. Както се посочи след като собствениците на самостоятелни обекти в сградите не притежават идеални части от дворното място , където са построени, а само право на строеж , то същото няма характер на обща част. При липса на съвместни общи части на две или повече етажни собствености не може да се провежда съвместно общо събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС.

Според СРС приетите решения на проведените по този ред на 22.10.2022 г. и на 22.11.202 г. общи събрания не са произвели правен ефект спрямо настоящия ответник, поради което и предявените против него искови претенции следва да се отхвърлят като неоснователни.

Сграда А-6 не съставлява част от жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, за което по делото се събраха гласни и писмени доказателства. Съгласно легалната дефиниция на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС , жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, 4 обособен като отделен УПУ, в който са построени отделни сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите при спазване на изискванията за контролиран достъп.

Според СРС от показанията на свидетелите П.Д.К. и Н.Х.Я. се установява , че достъпът до сграда А-6 се осъществява директно от улицата, която е собственост на общината, без да има контролиран достъп до сградата, в която се намират собствените им имот. Не е налице контролиран достъп и до останалите сгради построени в поземления имот, както и до изградените между тях алеи. Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост , построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а съгласно ал. 2 на същия член договорът се вписва от инвеститора в Агенция по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Представения по делото договор за управление не е сключен в изискуемата особена форма за валидност с нотариална заверка на подписите и не е вписан. Според СРС предявените искове са изцяло неоснователни Решението на СРС е правилно , като водещите му мотиви се споделят напълно и от настоящия съд , при следните уточнения и мотиви по доводите във въззивната жалба .

Разпечатката съдържа 33 от 47 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b1b98440-e3a1-4490-a73a-5830c9219261