Решение № 147 от 18.06.2025, Окръжен съд - Габрово

РЕШЕНИЕ

№ 147 гр. Габрово, 18.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Полина Пенкова при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева като разгледа докладваното от Полина Пенкова Гражданско дело № 20254200100068 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба на "СТРОЙИНВЕСТ МК"ООД, ЕИК107524793, подадена чрез пълномощника ад.П. срещу „Фондация Елпида", ЕИК176246870 и „Фондация Тимориа" , ЕИК208052428.

В исковата молба са изложени твърдения, че на 17 септември 2024г. ищецът и ответникът „Фондация Елпида" сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с ид.** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет/ по КК и КР на ** с площ 1548кв.м. при граници: поземлен имот с ид. ** заедно с построените върху имота сгради с ид. ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка едно/ с площ 275кв.м., ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка две/, ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка три/, **/четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка четири/ - преустроена във вида, в който е в момента, **четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка пет/, както и всички подобрения и приращения към имота, по силата на който ответникът, в качеството си на собственик на имота и продавач се задължава да прехвърли собствеността на молителя купувач. Съгласно чл.З от договора, страните са се задължили да сключат окончателен договор до 60 дни от сключване на договора. Изпълнението на договора е започнало. В изпълнение на поетите задължения, на 15 ноември 2024г. в кантората на нотариус ** с район на действие района на ГРС, в гр.Габрово, ул.Евтим Дабев №8, в уговореното време помежду им, купувачът се явил за сключване на сделката. Продавачът не се явил и не изпратил представител.По молба на купувача, нотариусът съставил за горните обстоятелства 1

Констативен протокол с том 11-17, per. №5236 /15.11.2024г. по общия регистър на нот. ** с per. №359 на НК. По същото време, вместо да изпълни добросъвестно задълженията си по предварителния договор, Н. А. И. се явил пред нотариус Н. М. и договаряйки сам със себе си като представител на Фондация „Елпида" и Фондация „Тимориа" сключил договор за продажба на описания по-горе недвижим имот. Договорът бил оформен като нотариален акт с №109 том XIV дело 2151 от 15.11.2024г. на СВ-Габрово. Фондация „Тимориа"- купувачът по договора, Н. И. учредил на 08.11.2024г., една седмица преди сделката. Цената по сделката за собствеността на този имот била уговорена като 160 000 лева, които купувачът следвало да плати до 31.12.2029г. /Заедно с този имот продавачът „продал" още един при същите условия - плащане до 31.12.2029г./ На 19.11.2024г. по искане на ищеца ГОС издал Заповед за обезпечение на бъдещ иск по чл.19 ал.З от ЗЗД която била вписана в СВ- Габрово. На 27 ноември 2024г. Директорът на „Фондация Елпида" Н. И. се уговорил с ищеца да му прехвърли имота на другия ден, като за целта му предоставил Протокол-решение на учредителя Н.Й.С. с ЕГН********** с нот. заверен подпис и съдържание с per. №5409 и 5410 от 27.11.2024г. по общия регистър на нотариус ** с per. №359 на НК с район на действие района на ГРС. Същата НН.С. която освен учредител е и майка на Н. И.- директор на Фондацията, на 15.11.2024г. приела друго решение със същото съдържание, този път за продажба на същия имот на „Фондация Тимориа"/видно от описаното като документи в заключителната част на нотариалния акт/. На 28.11.2024г. „Фондация Елпида", представлявана от директора Н. И., продала на ищеца поземлен имот с ид.** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет/ по КК и КР на ** с площ 1548кв.м. при граници: поземлен имот с ид. ** заедно с построените върху имота сгради с ид.** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка едно/, ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка две/, ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка три/, **/четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка четири/, **.5 /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка пет/, както и всички подобрения и приращения към имота за цената от 350 000лв. /триста и петдесет хиляди лева/. Цената трябвало да бъде платена с банков кредит, като с нотариален акт №87 том II дело 2262 вх.рег. 4301 от 28.11.2024г. купувачът-ищец и „ОББ"-АД сключили договор за обезпечение на договора за кредит помежду им с ипотека върху процесния имот.

С действията си по прехвърляне на собствеността с нот.акт 109 том IV дело 2151 от 15.11.2024г. на СВ-Габрово ответникът „Фондация Елпида", чрез Н. И. увредил ищеца в качеството му на кредитор по предварителен договор за продажба на недвижим имот от 17 септември 2024г. Н. И. в качеството си на представител на двете дружества знаел за увреждането и го целял - Фондацията Тимориа учредил седмица преди сделката, имуществото, което й предоставил било 100 лева; предвид факта, че въобще става въпрос за Фондация в частна полза, вероятността да реализира приходи, за да плати цената от 200 000 лева за двата имота за 5 години е нищожна - фондациите по характер не развиват търговска 2 дейност с цел печалба, така е заложено и в чл.З т.4 от Учредителния й акт. Единствената цел за създаването й е била, да се създаде правен субект, на когото да се прехвърли собствеността на имота, за да не я придобие ищецът .

Купувачът по нот.акт 109 том IV дело 2151 от 15.11.2024г. на СВ-Габрово знаел за увреждането, защото представителят му бил същият Н. И., който се задължил в качеството на представляващ Фондация „Елпида" да прехвърли имота на ищеца на 17 септември 2024г.

За увреждането знаела и Н.Й.С. - учредител на „Фондация Елпида", която взела Решение на 15 ноември да прехвърли имота на „Фондация Тимориа", а десет дни след това взела решение да прехвърли същия имот отново.

Претендира се да се постанови решение, с което да се обяви за недействителна по отношение на "СТРОЙИНВЕСТ МК"-ООД, ЕИК107524793, на основание чл. 135 от ЗЗД сделка, сключена във формата на нот.акт 109 том IV дело 2151 от 15.11.2024г. на СВГаброво, с която „ФОНДАЦИЯ ЕЛПИДА", ЕИК176246870, действаща, чрез Директора си Н.

А. И. е продала на „Фондация Тимориа" с ЕИК208052428 , действаща, чрез директора си Н.

А. И., поземлен имот с ид.** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет/ по КК и КР на ** с трайно предназначение на териториятаурбанизирана, начин на трайно ползване - ниско застрояване до 10м., с площ 1548кв.м.

/хиляда петстотин четиридесет и осем кв.м./ при граници и съседи: поземлен имот с ид. ** заедно с построените върху имота сгради: сграда с ид. ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка едно/ с предназначение сграда за търговия, брой етажи два, застроена площ 275кв.м., сграда с ид.** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка две/ с предназначение складова база със застроена площ 90кв.м./деветдесет кв.м./, сграда с ид. ** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка три/ с предназначение промишлена сграда със застроена площ 173кв.м., сграда с ид.**/четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и петнадесет точка сто и петдесет точка четири/ с предназначение-складова база, склад със застроена площ 349кв.м., за цената от 160 000лева /сто и шестдесет хиляди лева/.

С определение №256 от 06.03.2025г. е върната исковата молба , подадена от "СТРОЙИНВЕСТ МК"ООД срещу „Фондация Тимориа“ в частта относно исковата претенция по чл.108 ЗС, поради неотстраняване в срок на нередовностите и в тази част производството по настоящото дело е прекратено.

От ответниците е депозиран писмен отговор, в който се излагат доводи за неоснователност на иска по чл.135 ЗЗД. Твърди се и че исковата претенция е недопустима поради наличието на други способи за защита, които ищецът има.

По възражението на ответниците относно недопустимостта на предявения иск по чл.135 ЗЗД съдът се е произнесъл с определение №472/12.05.2025г.

Съдът, като взе предвид наведените от страните доводи и сбраните доказателства, приема за установено следното:

3

Съгласно изложените в исковата молба твърдения и формулиран петитум, съдът е сезиран с иск по чл.135 ЗЗД, с който ищецът търси защита на правото си като купувач по предварителен договор да придобие собствеността върху имота, предмет на този договор, чрез обявяване за относително недействителен по отношение на него на сключения между ответниците на 15.11.2024г. договор за покупко-продажба на процесния имот, като сделка, която го уврежда. Предметът на спора се извежда от твърденията, на които ищецът основава исковата си претенция, като в случая ищецът се позовава на придобито качество на кредитор по предварителен договор, сключен на 17.09.2024г. с ответника „Фондация Елпида“ и увреждаща го сделка , с която на 15.11.2024г. ответникът е продал имота на трето лице – „Фондация Тимориа“. Тези наведени в исковата молба обстоятелства определят, че исковата претенция по чл.135 ЗЗД е основана на твърдения , попадащи в хипотезата на чл.135, ал.1 ЗЗД. С оглед на това е неоснователно възражението на ответниците, че търсената с иска по чл.135 ЗЗД защита е при осъществяване на предпоставките на чл.135,ал.3 ЗЗД. Ищецът не е твърдял и не е обосновавал легитимацията си като кредитор с неудовлетворено вземане към ответника „Фондация Елпида” от правоотношение, възникнало след 15.11.2024г., когато ответниците са сключили договора, предмет на предявения по делото иск по чл.135 ЗЗД.

Съгласно съдебната практика /р. № 326 по гр.дело № 177/12г. на ІІІ г.о.на ВКС и др./ за кредитор по предварителен договор е налице правен интерес да предяви иска по чл.135 ЗЗД , като успешното му провеждане дава възможност да се обяви за окончателен сключения преди увреждащата сделка предварителен договор.

От представените по делото писмени доказателства се установява, че на 17.09.2024г. между ищеца “Стройинвест МК”ООД, представляван от управителя М.П.Й. и ответника „Фондация Елпида”, представлявана от изпълнителния директор Н. А. И. е сключен предварителен договор. С обективираните в договора волеизявления продавачът „Фондация Елпида” се е задължил да прехвърли на купувача “Стройинвест МК”ООД правото на собственост върху ПИ в **, заедно с построените сгради / индивидуализирани в чл.1 от договора/, както и всички подобрения и приращения, за сумата от 345 000евро, от която 5000 евро платена в деня на сделката. Уговорен е 60 дневен срок за сключване на окончателния договор .

На 15.11.2024г. е съставен КП от нотариус А.Ц., в който е отразено, че на тази дата е имало запазен час от управителя на “Стройинвест МК”ООД за изповядване на сделка за продажба на недвижим имот в ** , с продавач „Фондация “Елпида”, представлявана от директора Н. А. И., като не се е явил представител на фондацията.

На 15.11.2024г. е сключен договор за продажба между „Фондация Елпида”, чрез директора Н. А. И. - като продавач, и „Фондация Тимориа “, чрез директора Н. А. И. - като купувач, обективиран в нот.акт №159, том ІІ, ег.№4979, дело №329/15.11.2024г., с който в п.2 е прехвърлено правото на собственост на „Фондация Тимориа“ върху ПИ с идентификатор ** , заедно с построените в него сгради, в **, който е бил предмет на предварителния договор , сключен на 17.09.2024 г. между “Стройинвест”ООД и „Фондация Елпида”.

4

На 20.11.2024г. на управителя на “Стройинвест МК”ООД е връчено изявление от директора на „Фондация Елпида” относно предварителния договор за продажба на недвижим имот от 17.09.2024г., като се заявява, че фондацията не може да продаде имота, предмет на договора, поради отказ на управителя на фондацията да вземе решение за продажбата, както и започнала проверка от НАП срещу фондацията и възможност да се стигне до отмяна на продажби на имоти, дори сделката да бъде осъществена. Отправено е предложение за връщане на сумата от 5000 евро. Заявено е ,че се оттеглят всички пълномощия, които фондацията е предоставила на дружеството във връзка с предварителния договор.