Решение № 695 от 25.06.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 695 гр. Варна, 25.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Михаил Михайлов при участието на секретаря Сияна К. Г.а като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело № 20233100100319 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по предявен иск от „Гитекс“ ЕООД, *** със седалище и адрес на управление *** срещу ЕТ „Марица-М-Б. М.“, *** със седалище и адрес на управление гр. *** за осъждане на ответника да заплати сумата от 350211 лева представляващи обезщетение в размер на увеличената стойност на имота - магазин със застроена площ от 231,10 кв.м. с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, район *** вследствие сторените от ищеца разходи по подобрения в имота, ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 09.02.2023г. до окончателно изплащане на задължението, на осн. чл.74, ал.2 вр. чл. 72, ал.1 ЗС както и евентуален иск в случай на отхвърляне на главния иск, за осъждане на ответника да заплати процесната сума претендирана като обезщетение за неоснователно обогатяване в размер на сторените разходи по подобрение на имота, на осн. чл. 59 ЗЗД.

В исковата молба се излагат твърдения, че през 2010г. ответникът придобива въз основа на разпоредителна сделка правото на строеж срещу сумата от 32690 лева досежно магазин със застроена площ от 231,10 кв.м., който е предвиден за изграждане в жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи в УПИ I-10, масив 28 по плана на СО „Виница - север“ на гр. Варна. Самата сграда била предвидена за изграждане в пет отделни секции, като се твърди, че не е било предвидено поетапното изграждане на същата. Строителните дейности по изграждане на сградата въз основа на издадено разрешение за строеж от 2008г. първоначално били предприети от търговските дружества „Астрея трейд“ ЕООД и “Манаус-Комерс“ ООД, като към 2009г. строителството било преустановено, към който момента на преустановяване сградата се намирала на степен – незавършен груб строеж.

В исковата молба се излагат твърдения, че ищецът считано от месец февруари на 2010г. е установил фактическа власт над цялата сграда включваща и процесния магазин, като от момента на установяване на фактическа власт до депозиране на исковата молба в съда ответникът не е осъществил действия, с които да прекъсне владението на ищеца. Ищецът е осъществил строителни действия в жилищната сграда, 1 включително и в частност процесния магазин, като строежът е реализиран и към момента на депозиране на исковата молба е готов в степен за въвеждане в експлоатация. Към момента на депозиране на исковата молба в съда процесният магазин е напълно обособен като самостоятелен имот, същият с идентификатор *** по КККР на гр. Варна. СМР, които е извършил ищецът, и вследствие на които е обособен процесния магазин, са извършени за периода 2018-2022г., като същите са извършени от ищеца в качеството му на владелец на целия строеж /включващ и магазина/, със знанието и без противопоставянето на ответника, като формален носител на правото на строеж върху индивидуалния имот, поради което намира, че последният следва да бъде осъден да заплати процесната сума, с която твърди, че вследствие осъществените от него СМР се е увеличила стойността на магазина.

Общата стойност на СМР, които е осъществил ищецът за цялата сграда, твърди че възлизат на 8 106 714 лева, като площта на сградата възлиза на 5349,52 кв.м., при което стойността на осъществените СМР на един кв. метър възлиза на 1515,14 лева.

Процесният магазин е с площ от 231,10 кв.м., като към него се припадат и 19,45 кв.м. идеални части от общите части на сградата. По изложените съображения и съобразно допълнителни уточнения претендира осъждане на ответника да заплати обезщетение на ищеца в качеството му на добросъвестен подобрител в размер на 350211 лева /231,10 кв.м. х 1515,14 лева/м2/.

Твърди, че видът, количеството, момента и стойността на конкретните подобрения, които е извършил в процесния магазин, са както следва:

1/СМР по вход „А“ извършени за обекта през 2019г. – разбиване на стоманобетонна плоча 10 куб. м. – 2633,60 лева, разбиване на стълби -3 куб.м. – 790,08 лева, разваляне на тухлена зидария 25 см. в цялата сграда 12,78 м3 – 504,30 лева, разваляне на тухлена зидария 12 см в цялата сграда – 60,52 м3 на стойност 2388,12 лева, изкъртване на ерозирал слой от етажни стоманобетонни плочи -180 м2 на стойност от 9509,40 лева, разбиване връзка конзола – 15 м2 на стойност 792,45 лева, 2019-г. 2020г. депониране на отпадъци и такса сметище 3 курса на стойност от 1260 лева, а всичко по това перо 17877,95 лева.

2/ осъществени СМР по процесния обект във вход „А“, които са необходими за изготвяне на обр. Акт 14: 2020г. – укрепване на стоманобетонна плоча с метални подпори – 40 м2 на стойност от 400 лева, куфраж двураменна стълба 25 м2 – 1622 лева, армировка двураменна стълба 130 кг. на стойност от 427,70 лева; 2021г. - бетон клас Б25 двураменна стълба 5 м3 – 933,60 лева, почистване и измиване на етажи и стоманобетонни плочи 220 м2 – 1210 лева, грундиране на стоманобетонни плочи с дълбоко проникващ грунд 220 м2 – 2310 лева, армировка за усилване на стоманобетонни плочи по етажи по детайл – 1050 кг. – 3454,50 лева, бетонова доливка 5 см. бетон клас В20 – 11,50 м3 – 1897,50 лева, обработка връзки колона – плоча саниране с циментов разтвор – 3 м. на стойност от 75,60 лева, обработка връзки стълбищна площадка и стълбищно рамо саниране с циментов разтвор – 21 м2 на стойност от 529,20 лева; 2020г. изхвърляне на отпадъци и такса сметища - 1 курс на стойност от 420 лева или всичко по това перо в размер на 13280,10 лева.

3/осъществени довършителни СМР по процесния обект във вх. „А“, които са необходими за изготвяне на протокол обр. 15: през 2019г. – земни работи в размер на 28 м3 на стойност от 1436,96 лева, премахване на негодни СМР – 17877,95 лева, нови СМР до акт 14 – 13280,10 лева; 2021г. – тухлена зидария 25 см. – 50 м3 на стойност от 14159,99 лева, зидария 12 см. – 209,66 м2 – 16080,92 лева, замазка – подова – 300 м2 на стойност от 5520 лева, парапети – 24 линейни метра на стойност от 1920 лева, др. разходи на стойност от 3105 лева или общо за груб строеж сумата от 73380,92 лева.

4/ За сторени през 2021г. СМР – поставени прозорци и външни врати – 53 кв.м.

– 25705 лева, входна врата 1-бр. на стойност от 1430 лева или общо за дограми 27135 лева.

5/ в частта на сторени довършителни работи през 2021г. се посочва, че е осъществена дейност по мазилка на вътрешни стени и тавани – 875 м2 на стойност от 11375 лева, гипсова мазилка вътрешни стени и тавани – 875 м2 – 11375 лева, 2 силикатна мазилка на външни фасади – 100 м. – 3080 лева, топлоизолация по фасада с EPS 9 см. -160 м2 – 14137 лева, обръщане на прозорци с EPS 3 см – 214,20 лева, гранитогрес изби и общи части – 55,18 м2 – 34,94,70 лева, облицовка на фасади и плочи от травертин – 20,37 м2 – 2444,40 лева, изготвяне на страници около външни прозорци от врачански варовик – 21 линейни метра – 1513,26 лева, водоотвеждане – 26,20 м. – 1636,96 лева и неописани дейности 3 % - 8713,39 лева, или общо довършителни работи на стойност от 59784,51 лева.

6/ сградна водопроводна и канализационна инсталация реализирана през 2021г.

– 8618,89 лева, ел. инсталация на сграда 2021г. – 16909,12 лева, вентилация – 2021г. – 3522,86 лева, други инсталации – 2021г. – 3522,86 лева, асансьор – 2021г. – 8452,46 лева, неописани 3% разходи – 3478,39 лева или общо за инсталации в размер на 44504,57 лева.

7/ комунални връзки осъществени през 2021г. – 5480,77 лева 8/ благоустрояване 2021г. – 41713,95 лева.

При изложеното общата стойност на СМР твърди, че възлиза на 251999,73 лева, стойността на сторените разходи по проекти, инвестиционен контрол и такси в размер на 10% или сумата от 8903,21 лева, допълнителни строителни работи 6 % или сумата от 10927,48 лева, припадаща се част от общите части за процесния магазин в размер на 19,52 м2 в размер на 30775,82 лева, съответно при прибавяне на 20% печалба в размер на 47604,76 лева, посочва, че общата стойност възлиза на 350211 лева.

С така осъществените подобрения твърди, че е довършил грубия строеж, съответно извършил е и довършителните работи по приемане на строежа с акт обр. 15.

В евентуалност и в случай, че бъде отхвърлен главният иск, като не бъде доказано владението върху имота, предявява осъдителен иск срещу ответника за процесната сума представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване, на осн. чл. 59 ЗЗД. По този иск твърди, че ответникът си е спестил разходите в размер на стойността на сторените от ищеца СМР по процесния магазин в размер на 350211 лева, вследствие което се е обогатил за процесната сума за сметка на ответника, който е обеднял със същата.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника.

В отговора се релевират възражения досежно твърденията, че за посочения в исковата молба период 2018-2022г. ищецът не е извършвал строително – монтажни работи. Имотът на ответника се намира в тяло „А“ на процесната сграда, като тази част от сградата, съобразно строителната документация е завършена на етап груб строеж през 2011г., последното установяващо се от удостоверение издадено от район Приморски при община Варна на 26.05.2011г. В евентуалност посочва, че част от посочените в исковата молба СМР са неотносими към процесния недвижим имот – магазин, който е собственост на ответника.

Оспорва твърденията на ищеца във връзка с осъществяваната фактическа власт върху процесния магазин.

Възразява на изложените в исковата молба твърдения, че СМР са извършени със знанието и без противопоставянето на собственика на имота. На ответника не е предоставяна информация във връзка с осъществяваната дейност по строителство.

Ищецът не е осъществил покана до ответника с цел осъществяване на контрол по изпълнение на строителството.

В евентуалност намира, че осъщественото от ищеца е в отклонение от строителната документация, същото строителство е негодно и подлежащо на премахване.

Излага, че между ищеца и ответника не е сключен договор във връзка със строителството. Договор за строителство е сключен с изпълнител, който е различен от ищеца.

Възразява ответникът да е извършил подобрения и полезни разноски в процесния магазин, като доколкото имотът се намира в тяло „А“ на сградата, то 3 ответникът няма отношение към осъществените дейности в останалата част на сградата – тяло „В“, „Г“ и „Д“. Намира, че дори и да е извършена строителна дейност, то същата е осъществена без възлагане, без знание и/или с противопоставяне на извършеното.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

Представен по делото е договор за учредяване на право на строеж, който е обективиран в нотариален акт № 54/2007г., с който Н.С.С. учредява на съсобственика си „Астрея трейдинг“ ЕООД право на строеж в имот в г***, същия с площ от 5990 кв.м., бивш имот № 028010, кв.28 по плана на ***, гр. Варна на жилищна сграда, която следва да бъде построена в този имот.

С договор за покупко-продажба на право на строеж от 16.01.2008г., оформен в нотариален акт № 5/2008г., „Астрея трейдинг“ ЕООД продава на „Манаус - комерс“ ООД, ½ ид. части от правото на строеж досежно самостоятелни обекти предвидени за изграждане в жилищна сграда, същата в имот в г***, с площ от 5990 кв.м., бивш имот № 028010, кв.28 по плана на ***, гр. Варна.

По делото е представено разрешение за строеж № 331/20.06.2008г., което е издадено от община Варна, от което се установява, че на „Манаус - комерс“ ООД, „Астрея трейдинг“ ЕООД и Н.С.С. е разрешено изграждане на жилищна сграда с бистро, магазини и гаражи в УПИ I-0, масив 28, по плана на СО „Виница - север“, гр.

Варна.

Представен по делото е договор за покупко – продажба от 15.11.2010г., оформен в нотариален акт № 122/2010г., с който „Манаус - комерс“ ООД продава на ответника ЕТ „Марица – М – Б. М.“ правото на строеж досежно магазин предвиден за изграждане във вх. „А“ на жилищна сграда в г***, със застроена площ от 231,10 кв.м., ведно с 3,6559 % идеални части от общите части на сградата, която сграда следва да бъде построена в имот с идентификатор *** целият с площ от 5990 кв.м.