Решение № 2397 от 09.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2397 гр. София, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ при участието на секретаря КРИСТИН ЮЛ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20251110144982 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.310, ал.1, т.2 и сл. ГПК (Опразване на наето или заето за послужване помещение)

Производството е образувано по искова молба с вх. №

287940/29.08.2025 г., о т ЕТАЖНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ на обекти в Сграда в режим на Етажна собственост, с адрес: гр. София, ж.к. ..., чл.148, представлявани от управителя на ЕС М Б, ЕГН ********** срещу С. Ц. Р., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.София, ж.к. ......... с която е предявен осъдителен иск с правна квалификация чл.310, ал.1, т.2 вр. чл.233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, с който ответникът да бъдат осъден да освободи и да предаде държането на АТЕЛИЕ на партерен етаж, находящо се в гр. София, ул. „...", бл.

148.

В исковата молба са изложени твърдения, че между ищеца и ответника на 12.02.2021 г. е сключен договор за наем на обект: АТЕЛИЕ на партерен етаж, находящо се в гр. София, ул. „...", бл. 148.

Твърди се, че наемната цена е 70.00 лева като същата се дължи на 5 число на текущия месец. Твърди, че съгласно договорът същият може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Твърди, че е изпратено уведомление до ответника за прекратяване на договора на 07.03.2025 г. Счита, че договорът е прекратен на 07.04.2025 г. и ответникът дължи връщане на вещта.

Твърди, че наетият имот не е бил освободен, след прекратяване на договора.

Моли съда да уважи иска. Претендира разноски.

1

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът не подава отговор. Книжата по чл.131 ГПК са връчени при отказ по чл.44 ГПК (л.30-32 от делото).

В открито съдебно заседание (о.с.з.) ищецът се представлява от адв.

Обидимска. Поддържа исковата молба. Излага съображения, че възраженията на ответника по редовността на свикване на ОС са неоснователни. Моли съда да уважи иска. Претендира разноски. Представя списък по чл.80 ГПК.

Ответникът в о.с.з. се явява лично в о.с.з. и чрез процесуален представител адв. Цветанова. Излага съображения за нищожност на взетите решения на ОС, за липса на компетентност за прекратяване на договора.

Твърди, че договорът от срочен се е превърнал в безсрочен. Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски. Прави възражение за прекомерност.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По валидността и допустимостта на производството

Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.

Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството е допустимо. Следователно исковата молба е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

По основателността на иска

С разпореждане, по чл.312, ал.2 ГПК, № 184443/04.12.2025 г. съдът e отделил спорно от безспорно и докладът е обявен за окончателен.

Между страните не се спори, че е сключен договор за наем за процесния имот, съгласно който договор ищецът е наемодател, а ответникът е наемател.

Наемодателят отдава под наем целия процесен имот на наемателя срещу месечно възнаграждение в размер на 70.00 лева. Срокът на договорът е две години, считано от 12.02.2021 г.

Не е спорно, че съгласно чл.5, ал.2 от договора, страните са се договорили договорът да се прекрати с едномесечно писмено предизвестие, всяка от страните. При прекратяване на договора страните изготвян констативен приемно-предавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и платените консумативи (л.5-7 от делото).

Не е спорно, че ищецът е отправил предизвестие за прекратяване на договора, като същото е достигнало до знанието на ответника на 07.03.2025 г. (л.9 от делото). Не се спори, че договорът изтича на 07.04.2025 г.

2

Не е спорно, че процесния имот е предаден във фактическа власт на ответника от 12.02.2021 г., съгласно приемно-предавателен протокол (л.8 от делото).

Не се спори, че ответникът владее и държи имота, от 12.02.2021 г.

Спорно остава дали ответникът е предал владението/държането след 07.04.2025 г. на ищците и дали ответникът държи вещта на правно основание.

По делото е разпитан свидетел на страната на ищеца. Съдът напълно кредитира неговите показания като обективни, пълни, достоверни и житейски и логически последователни и обосновани. От неговите показания се установи, че ответникът ползва процесния имот. Намира се във фактическата власт на имота.

Видно от протокола от о.с.з. ответникът чрез особения представител заявява, че все още използва имота. Следователно този факта не се оспорва от страните.

Спорно остава наличието на правно основание.

Видно от представения договор договорът изтича на 12.02.2023 г.

Страните са се договорили, че срокът на договора може да се удължи само с изрично писмено съгласие на двете страни. Видно от приемно-предавателен протокол, ответникът е получил имотът на 12.02.2021 г. Протокът носи неговия подпис. Не е оспорен от страните.

Видно от свидетелските показания, твърдяното в ИМ и направеното изявление от ответника в о.с.з., имотът е продължил да се ползва след изтичане на наемния договор – 12.02.2023 г., поради което съдът приема, че договорът се е превърнал в безсрочен по силата на закона, на основание чл.236 ГПК.

Съгласно чл.5, ал.1, изр.2 от договора, същия не е могъл да бъде продължен по чл.236 ГПК – с конкурентни действия – мълчаливо приемане.

Ето защо съдът приема, че след 12.02.2023 г. е сключен договор за наем – неформален, устен, безсрочен, поради което кредитира писменото предизвестие за неговото прекратяване. Ето защо с продължаването на ползване на наетото помещение, без противопоставянето на наемодателя, с обсъждането на проблемите на ОС на ЕС, след 12.02.2023 г., е налице нов договор – неформален, съгласно който същият е безсрочен. По делото не са събрани други доказателства, които да обосновават обратен извод.

При това положение за прекратяване на устния договор са приложими правилата на чл.238 ГПК – с едномесечно предизвестие.

Видно от представената предизвестие (л.9 от делото), ищецът е направил изявление за прекратяване на договора в срок от 1 месец от получаване на предизвестието. Известието е получена на 07.03.2025 г. от ответника, поради което договорът е прекратен на 07.04.2025 г. От тази дата ответникът няма основание да се намира във владение на имота. Да го държи като фактическа власт като наемодател. Следователно същият следва да го освободи.

Ето защо искът следва да бъде уважен изцяло.

3

С оглед изложеното е без значение възражението на ответника, че договорът от срочен се е преобразувал на безсрочен. Съдът прие, че е налице нов договор, с оглед клаузата на 5, ал.1, изр.2 от договора, който е устен.

Освен това име отправено предизвестие за прекратяване.

По възражения на ответника

На първо място възраженията на ответника са направени след срока по чл.131 ГПК – в първото по делото съдебно заседание. На основание чл.147 и чл.267 ГПК същите са преклудирани. Не се сочат и не са представени доказателства за особени, непредвидими и непреодолими препятствия за направата на тези възражения. Ето защо съдът не следва да ги обсъжда, тъй като са процесуално недопустими.

Видно от изявленията на процесуалния представител на ответника възраженията за проведеното ОС касаят липсата на кворум за неговото провеждане, липсата на необходимия кворум за взимане на решение, както и че управителят е няма право да прекрати договора. Въведените възражения за нищожност на взетите решения на ОС на ЕС касаят – нарушение на чл.18 ЗУЕС, липса на протокол, представителна власт по ЗУЕС, липса на мнозинство, нередовно свикване, липса на компетентност – въпроси, което не касаят договора за наем. Това са пороци, които касаят иска по чл.40 ЗУЕС. В случая събранието е проведено на 29.05.2025 г., а възражението е направено на 09.02.2026 г., поради което сроковете по иска за чл.40 ЗУЕС са изтекли и тази възражения са недопустим. По делото се установи, че не е оспорена незаконосъобразността на решенията по реда на чл.40 ЗУЕС. В този смисъл е Определение № 89/22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/2017 г. по описа на ВКС.

Решенията на ОС се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел. Многостранна сделка не може да се сключи от лице, което не е съгласно с общо формираната воля. (Решенията за учредяване на гражданско дружество и за работите на дружеството се вземат със съгласие на всички съдружници - чл. 357 и чл. 360 ЗЗД.) При решенията на етажната собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура завземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание 4 за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани.

Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми.

Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т.е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразено и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. В този смисъл е Определение № 4176/20.09.2024 г. по ч. гр. д. № 2689/2024 г. по описа на ВКС.