Решение № 10631 от 03.10.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 10631 гр. София, 03.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело № 20211110146990 по описа за 2021 година Производството е образувано по предявен от етажните собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, ул.

„АДРЕС“ НОМЕР срещу /ФИРМА/ осъдителен иск с правно основание чл.109 ЗС.

В исковата молба се твърди, че ищците са собственици на самостоятелни обекти на жилищна сграда с подземен гараж, находяща се на адрес: гр. София, ул. „АДРЕС“ НОМЕР, заедно с прилежащи идеални части от общите части на сградата. Поддържа, че притежаваните от отделните собственици идеални части от сграда и земя се установява от площоразпределението, изготвено от инж.

М.К., според което, на ниво „Сутерен“ са разположени обекти, сред които и обект „Помещение“. Твърди се, че от 1 момента на въвеждане в експлоатация на обекта, до момента на подаване на исковата молба на етажните собственици не е бил предоставен ключ и не е осигурен достъп до обекта. Поддържа се, че процесното помещение не фигурира като самостоятелен обект, а е проектирано и изпълнено като помещение за целия комплекс, поради което има статута на обща част. Твърди се, че в процесното помещение се явява обща част и по своето предназначение и като такова е предвидено, и в инвестиционния проект.

Освен изложеното, се сочи и че в инвестиционния проект няма предвидено и изпълнено друго помещение, което по своето функционално предназначение да обслужва етажната собственост. Твърди се, че от момента на въвеждане в експлоатация на обекта, до момента на подаване на исковата молба на етажните собственици не е бил предоставен ключ и не е осигурен достъп до обекта и така били лишени от възможността да ползват помещението. Поддържа се, че етажните собственици са изпратили до ответното дружество писмо с молба за осигуряване на достъп, като дружеството отказало, с твърдение, че същото е собственик на процесното помещение. Молят съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да преустанови по отношение на собствениците на самостоятелни обекти в СЕС, действията, с които ограничава ползването и достъпа до общите части на сградата, в частност „общо помещение“ със застроена площ от 17,44 кв.м. на етаж сутерен /кота – 2

3,15/, като предостави ключ за тях

Ответникът оспорва предявените искове с твърдения неоснователност на предявените искове. Счита, че разположеното на ниво „Сутерен“ помещение не се явява обща част, а е индивидуална негова собственост.

В съдебно заседание ищецът собствениците на самостоятелни обекти в ЕС, находяща се в гр.София, ул.

„АДРЕС” НОМЕР, редовно призован, се представлява се от адвокат С., който поддържа исковата молба и моли за уважаване на исковата претенция.

Ответникът /ФИРМА/, редовно призован в съдебно заседание, се представлява се от адвокат А., който поддържа отговора на исковата молба и моли за отхвърляне на иска.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото писмени доказателствата на основание чл. 235, ал.2 от ГПК и по свое вътрешно убеждение на основание чл. 12 от ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:

От приетата по делото Книга на собствениците в жилищна сграда в режим на етажна собственост, находяща се в АДРЕС, ул. „АДРЕС” НОМЕР, се установява, че определени лица са собственици на самостоятелни обекти в сградата на горепосочената ЕС, които са активно легитимирани да предявят настоящата искова претенция.

3

Процесната ЕС се установява, че е възникнала още през 2018г., видно от приетите по делото писмени доказателства за извършени транслативни сделки /договор за прехвърляне на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 7, том VII, рег. № 18180, дело № 1066 от 18.12.2018г./. Видно от приетото по делото площообразуване, изготвено през м.04.2017г. от инженер М.К., етажните собственици са закупили самостоятелни обекти в сграда № 1 с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с административен адрес в гр. София, ул.

„АДРЕС” НОМЕР, заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ X-90, кв.31а, в който е изградена сградата. За сградата е издадено Разрешение за строеж № 10 от 30.03.2017г., влязло в сила на 24.04.2017г., като същата е въведена в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 39 от 20.01.2020г.

От приетата по делото седебно-техническа експертиза, която съдът кредитира, като компетентно изготвена и съотносима на останалия, приет по делото доказателствен материал и от приетото по делото площообразуване и строителни книжа, се установява, че в сградата съществуват 17 самостоятелни обекта, 14 апартамента, офис, гараж № 1 и гараж № 2, като на ниво „Сутерен” са разположени обекти, сред които и обект „помещение” с 4 площ от 17,44 кв.м.; помещение F1=17.44 кв.м., което участва в общата част К%=0,427%, F=0.31 кв.м., тоест помещението участва в образуване на общите части на Ж.С. с 0,31 кв.м., съобразно притежаваните идеални части в общите части на сградата за ап.6, със застроена площ от 90,59 кв.м. и склад № 5 от 3,66 кв.м., заедно с прилежащите 16,045% ид.ч, равняващи се на 20,63 кв.м. от общите части на сградата и правото на строеж върху УПИ, видно от приетия по делото НА № 7/2018г.; за ап.6 от площоразпределението в общи части индив.Кич%=8.303% от 180,06=14.95 кв.м.; за ап.6 от площоразпределението в общи части К%=7.554 от 72,05=5,44 кв.м., за склад № 5 Кич %=0.098% от 180,06=0.18 кв.м.; за склад 5, в общи части К%=0.090 от 72,05=0.06 км. или общо 20,63 кв.м., или в заключение вещото лице е посочило че процесното помещение участва с 0,31 кв.м. във формирането на общата площ F4 от 72,05 кв.м., като за № 7/2018г., прилежащите идеални части площ от общите части на сградата възлизат на 20,63 кв.м., така както е онагледено цифрово по-горе, като по делото няма данни за промяна предназначението на помещението.

По делото е приет проект, както и обяснителни записки, от които се установява, че процесното помещение е предвидено в него начиная на строителството.

От приетия по делото на лист 7 Протокол от проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в 5 режим на ЕС от 02.07.2020г., се установява, че ОС е взело решение № 2 по т.2.10, както следва: „Съгласно чл. 5, ал.1,т.1 от ЗУЕС на всички собственици на етажната собственост да бъде осигурен достъп до „Общото помещение”, намиращо се на ет.-1, със застроена площ от 17,44 км., при съседи складово помещение № 13”.

Не е спорно по делото, че процесното помещение е във владение на ответното дружество. От приетото по делото писмо /л.31/ от собствениците на ЕС до г-жа С.И., в качеството и на управляваща и представляваща /ФИРМА/, се установява, че ответникът е поканен във връзка с приетото решение на ОС на ЕС да осигури на собствениците на самостоятелни обекти в сградата на ЕС достъп до процесното помещение.

С писмо до собствениците на ЕС г-жа С.И., в качеството и на управляваща и представляваща /ФИРМА/ е отговорила, че ответното дружество е собственик на помещението по силата на НА № 12 от 27.12.2010г. за придобиване на УПИ X-90, Архитектурен проект, одобрен от Главения Архитект на район Възраждане на 27.03.2017г., издадено Разрешение за строеж № 10 от 30.03.2017г., удостоверение за въвеждане в експлоатация № 39 от 20.01.2020г. и Декларация по чл. 14 от 2020г., което е предопределило последващи действия от страна на собствениците на ЕС, а именно по подаване на жалба до Кмета на район „Възраждане” по която има произнасяне, 6 видно от писмо от 08.12.2020г. на СО, район Възраждане.

Съдът кредитира горепосочените писмени доказателства, като намира, че именно те установяват осъществяването на релевантните за спора факти и обстоятелства.

Искът по чл. 109 ЗС предоставя възможност за защита на собствеността от въздействия на трети лица, с които се ограничава или затруднява упражняването на правомощията на собственика в пълен обем. Защитата, която се търси с този иск, може да се състои в преустановяване на вредното въздействие върху имота, премахване на последиците от нарушението, или на неговия източник. Действията, с които се пречи на собственика за пълноценно упражняване на правомощията му, могат да произтичат и от регламентирана дейност, когато тя се осъществява неправомерно. Защитата на собствеността в този случай може да се осъществи по административен ред, ако такъв е предвиден, или направо с иска по чл. 109 ЗС /ТР 31/1984 г. на ВС, ОСГК/. Търсената по исков ред защита трябва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или съС.ия, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да нарушава правната сфера на нарушителя и да ограничава необосновано неговите права, но същевременно трябва да е от такова естество, че да осигури 7 възстановяване правата на собственика в пълен обем.

Обект на спора между страните е „помещение” с площ от 17,44 кв.м., разположено на ниво „Сутерен” /кота -3,15/, което според твърденията на ищеца същото съставлява обща част на сградата и има следните съседи: складово помещение № 13. В този случай при разпределянето на доказателствената тежест в процеса, ищецът следва да докаже както правото си на собственост върху самостоятелен обект в сградата, така и фактът на индивидуализацията на спорното помещение като попадащо в режим на етажна собственост по своето предназначение.

Съгласно определението в чл. 38 ЗС, общите части на сграда-етажна собственост обслужват самостоятелните обекти в сградата и предназначението им е да се ползват от всички етажни собственици или само от част от тях, ако има взето решение за това от етажните собственици / чл. 38, ал. 2 ЗС/. Затова съдебната практика приема, че иск по чл.

108 ЗС, предявен от етажни собственици против друг етажен собственик за предаване владението върху общи части би бил недопустим - Р № 113 от 18.01.2021 г. по гр. д.

№ 1160/2020 г. на ВКС, І гр. о. Защитата при препятстван достъп до общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп по чл. 109 ЗС, поради и което настоящата искова претенция е допустима. При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част 8 от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/, създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания за това, предвидено в чл. 185, ал.

2 и ал. 3 ЗУТ. За изменението на предназначението на законно изграден обект се изисква решение на общото събрание на етажните собственици, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. / чл. 185, ал. 2 ЗУТ/. За приобщаване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост и одобрения проект, въз основа на които се издава разрешение за строеж /чл. 185, ал. 3 ЗУТ/.

При неспазване на тези изисквания не настъпва вещнотранслативен ефект / Р № 19 от 23.06.2020 г. по гр. д. № 2689/2019 г. на ВКС, І гр. о. /. Ако са осъществени промени 9 в сутерена и партерния етаж следва да се прецени дали те са станали още преди възникване на етажната собственост в хода на строителството, в който случай ищците не могат да претендират достъп до помещения, които не са възникнали като общи части или след изграждането на сградата по проект са извършени промени и преустройства.