Решение № 147 от 30.03.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 147 гр. Варна, 30.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тони Кръстев при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №

20253100900802 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава двадесет и пета от ГПК.

Предявен е иск от „Момина чешма“ ЕООД, гр. Разград, против „Фрайдейс“ ЕООД, гр. Варна, с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, за осъждане на ответника да опразни и предаде на ищеца държането на нает недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Разград, с предназначение за търговска дейност и площ 287.35 кв.м. на ниво едно и 34.33 кв.м. на ниво две, находящ се в гр. Разград, пл. „Момина чешма“ № 1, предоставен на ответника по договор за наем от 28.01.2020 г.

Ищецът твърди, че между страните е сключен договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите от 28.01.2020 г., вписан в Службата по вписванията, по силата на който процесният имот е предоставен за временно и възмездно ползване на ответника.

Ищецът твърди, че на 02.01.2024 г. страните са подписали анекс, с който са предоговорили основно размера на наемната цена и размера на неустойката при едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя, като останалите клаузи на договора са останали в сила. Ищецът поддържа, че е упражнил договорно право на предсрочно прекратяване чрез нотариална покана, получена от ответника на 27.10.2025 г., като е изпълнил фактическия състав на анексната клауза, превеждайки сумата 200 000 лв. по служебна сметка на нотариус, поради което за ответника е възникнало задължение да освободи имота, а задържането му след това е без основание. В последваща уточняваща молба ищецът изрично е заявил, че не поддържа твърдения за разваляне на договора поради неизпълнение, а само твърдения за прекратяването му на основание изменената с анекса разпоредба на чл.

10.2 от договора.

Ответникът в писмен отговор заявява, че не оспорва сключването на срочния договор за наем от 28.01.2020 г., подписването на анекса от 02.01.2024 г. и получаването на нотариалната покана на 27.10.2025 г., но оспорва настъпването на валидно прекратяване на договора по силата на едностранно волеизявление на наемодателя. Поддържа, че договорът е срочен до 31.12.2029 г., че основанията за предсрочното му прекратяване са изчерпателно 1 уредени в чл. 12 и не са изменени с анекса, че клаузата на чл. 10.2, както в първоначалната, така и в изменената редакция, урежда единствено неустоечни последици, но не създава самостоятелно право на прекратяване, и че в полза на наемодателя не е уговорено право на едностранно безвиновно прекратяване. Ответникът оспорва и изпълнението на предпоставките на анексната клауза, доколкото сумата от 200 000 лв. не е платена на него, а на трето лице, и е била поставена допълнителна уговорка за изплащането след представяне на приемо-предавателен протокол, която не следва от текста на анекса.

Поддържа също, че е противопоставил изрично възражение срещу прекратяването, както и че е продължил да изпълнява задълженията си по договора, включително чрез покана за издаване на фактура и извършване на плащания.

От събраните по делото писмени доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Между страните е сключен договор за наем от 28.01.2020 г., по силата на който ищецът, в качеството на наемодател, е предоставил на ответника процесния недвижим имот за временно и възмездно ползване, за определен срок, изтичащ на 31.12.2029 г. Договорът е с нотариално удостоверяване на подписите и е вписан в Службата по вписванията.

В първоначалната си редакция чл. 10.2 от договора, намиращ се в раздел „Неустойки, обезщетения“, предвижда, че в случай на едностранно прекратяване действието на договора от страна на наемодателя или отстраняване на наемателя от имота от наемодателя или от трето лице, наемодателят дължи неустойка на наемателя в размер на 80 000 евро, ако договорът се прекрати през първата година от действието му, като размерът на неустойката намалява всяка година с 2 000 евро при прекратяване през някоя от следващите години.

В раздел „Изменения, прекратяване“ е уговорено, че договорът може да бъде изменян или допълван само по взаимно съгласие на страните в писмена форма, а като основания за предсрочно прекратяване в чл. 12, ал. 1 са посочени взаимното съгласие на страните, изразено в писмена форма, и неплащане на една наемна вноска от наемателя за повече от 30 дни, считано от датата на издаване на фактура, със седемдневно писмено предизвестие от наемодателя. В чл. 12, ал. 2 е предвидено, че наемателят е длъжен да освободи помещението в тридневен срок от датата на прекратяване на договора, а в чл. 12, ал. 3 е уреден ред за въвеждане на наемодателя във владение и изнасяне на вещите на наемателя, ако последният не освободи обекта по надлежния ред.

От представения анекс от 02.01.2024 г. се установява, че страните са предоговорили размера на месечната наемна цена за периода от 01.01.2024 г. до 31.12.2029 г., уредили са механизъм за нейното индексиране съобразно инфлацията, изменили са разпоредбата на чл.

10.2, като са уговорили, че „в случай на предприето едностранно прекратяване на договора от страна на Наемодателя, без да е налице виновно поведение на Наемателя, то той дължи на изправната страна еднократна неустойка в размер на 200 000 /двеста хиляди/ лева“, въвели са нова клауза в т. 2.1 от анекса, с която са предоставили на наемателя изрично право да прекрати договора едностранно с тримесечно предизвестие без да дължи обезщетение или неустойка на наемодателя, и изрично са посочили в т. 5, че всички останали разпоредби на договора остават в сила, имат пълно действие между страните и се прилагат съответно на направените изменения.

На 24.10.2025 г. ищецът е отправил нотариална покана, връчена на ответника на 27.10.2025 г., с която е заявил, че едностранно прекратява договора за наем, и е поканил ответника да освободи имота, като е посочил, че дължимата неустойка от 200 000 лв. е преведена по служебна сметка на нотариус и ще бъде изплатена на ответника след представяне на приемо-предавателен протокол за окончателно освобождаване на наетия обект. В поканата ищецът се е позовал и на чл. 12.2 от договора, като е посочил, че наемателят следва да освободи помещението в тридневен срок от получаването на поканата.

От останалите приети писмени доказателства и от твърденията на страните, които в 2 тази част съвпадат, се установява, че ответникът не е освободил имота, изрично е възразил срещу обявеното прекратяване, като е заявил, че държи имота на валидно договорно основание до 31.12.2029 г., и е предприел действия, съвместими с поддържането на договора в действие, включително покана до ищеца за издаване на фактура и продължаване на плащанията.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Искът е с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД. Съгласно тази разпоредба след прекратяване на наемното отношение наемателят е длъжен да върне вещта. Следователно правопораждащ факт за претендираното от ищеца право на връщане на вещта е настъпилото прекратяване на наемния договор. Докато договорът е в сила, наемателят държи вещта правомерно на валидно облигационно основание и иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД е неоснователен.

Основният спорен въпрос е дали страните са уговорили право на наемодателя да прекрати едностранно срочния договор срещу неустойка, или са уредили единствено последиците от евентуално неправомерно поведение.

Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки се схващат във връзка едни с други и всяка се разбира в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Чл. 20а, ал. 1 ЗЗД установява, че договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, а ал. 2 на същия член допуска тяхното изменяне, прекратяване, разваляне или отменяне само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

При договора за наем срокът има съществено значение за съдържанието на облигационната връзка. Законът в чл. 238 ЗЗД урежда отказ с предизвестие за договор за наем без определен срок. От това следва, че при срочен договор възможност за едностранно безвиновно прекратяване не произтича пряко от закона, а може да съществува само ако е договорена между страните по реда на чл. 9 ЗЗД. В посоченото от ответника Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр. д. № 968/2001 г. ВКС приема именно, че и срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в договора.

Съдът приема, че в случая такава уговорка е налице, като този извод се основава на съвкупната оценка на следните обстоятелства.

На първо място, формулировката „в случай на предприето едностранно прекратяване“ не може да бъде сведена до описание на неправомерно поведение. В контекста на договор между търговци тя представлява типична редакция за предвиждане на допустима хипотеза, при която едната страна може да предизвика прекратяване, като поема определени последици. Тълкуването, че тази формулировка визира само нарушение, би лишило клаузата от разумен практически смисъл.

На второ място, икономическата тежест на уговорената неустойка – 200 000 лв. – значително надхвърля функцията на обикновена санкция. Такава сума не е характерна за обезпечаване на дребно неизпълнение или за санкциониране на формално поведение, каквото е отправянето на покана или предявяването на иск. Тя съответства на обезщетяване на очакваните ползи от дългосрочен договор и представлява икономически еквивалент на правото да се прекрати договорът преди изтичане на срока. Сравнена с уговорената с анекса месечна наемна цена сумата се равнява на 47 месечни наема, т.е. наемът за близо четири години.

На трето място, изменението на чл. 10.2 с анекса показва ясно развитие на договорната уредба – от намаляваща във времето неустойка към фиксирана значително поголяма сума, което сочи на потвърждаване на клаузата като механизъм за регулиране на 3 преждевременно прекратяване на договора от наемодателя. Същевременно в първоначалната редакция е използван израза „едностранно прекратяване действието на договора от страна на наемодателя“, което по същество означава уреждане именно на хипотеза, в която наемодателят има право да прекрати договора едностранно, но срещу заплащане на неустойка за неспазване на първоначално уговорения срок. Промяната с добавяне на думата „предприето“ съпоставена с увеличаване на размера на неустойката не сочи на изоставяне на тази първоначална концепция, а по-скоро на нейното затвърждаване.

На четвърто място, съпоставката с клаузата, предоставяща право на наемателя да прекрати договора, не изключва, а потвърждава наличието на аналогична възможност за наемодателя. Различието в техниката на формулиране се дължи на различния механизъм – при наемателя прекратяването е безвъзмездно, а при наемодателя – обвързано с плащане на значителна неустойка. Това представлява балансиран договорен модел, а не липса на право.

Включването в анекса на правото на наемателя да прекрати едностранно договора с тримесечно предизвестие в подточка 2.1 от същата т. 2, в която се уреждат последиците от предприето едностранно прекратяване от страна на наемодателя, показва именно търсения баланс.

На пето място, тълкуването, поддържано от ответника, води до неразумен резултат – възможност за възникване на задължение за 200 000 лв. при поведение, което по същество не съставлява неизпълнение. Подобно тълкуване противоречи на принципа на добросъвестност и на изискването за разумност при тълкуването на договорите.

На шесто място, обстоятелството, че чл. 12 не е изменен, не изключва възможността за съществуване на допълнителна уговорка извън него. Договорът следва да се тълкува като цяло, а не чрез изолиране на отделни разпоредби. Чл. 12 урежда основните хипотези на прекратяване, но не изключва въвеждането на допълнителна възможност чрез друга клауза.

Разпечатката съдържа 34 от 101 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b016d1dd-4f6e-4663-a465-5dc28403477f