Решение № 2228 от 13.06.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2228 гр. Варна, 13.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 8 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ралица Райкова при участието на секретаря Гергана Ж. Дженкова като разгледа докладваното от Ралица Райкова Гражданско дело № 20233110114841 по описа за 2023 година

Предявени са от Т. А. Т. срещу ЕТ "А-СД" кумулативно обективно съединени искове, както следва:

1) ) иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 419,29 лв. представляваща обезщетение за забава върху арендно плащане по Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005 г. за стопанската 2019/2020 г. в размер на 1303,32 лв., начислено за периода от 15.11.2020 г. до 06.11.2023 г., както и за заплащане на сумата от 219,13 лв., представляваща законна лихва за забава върху арендните плащания за стопанската 2019/2020г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. в размер общ размер от 6448,02 лв., начислена за периода от датата на депозиране на исковата молба 15.11.2023 г. до окончателното плащане на 13.02.2024 г.;

2) иск с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ за разваляне на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005 г., вписан в Служба вписвания - Козлодуй с дв. вх. рег. № 3137/02.08.2005 г., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - Козлодуй с дв. вх. рег. № 758/20.02.2018 г., поради виновнo неизпълнение от страна на арендатора на задължението му за заплащане на арендна цена за повече от три месеца за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. , 2021/2022 г. и

3) иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за предаване държането на арендуваните имоти – поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Маришкин вал“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 13,683 кв.м., поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Блатото“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 3,600 кв.м. и поземлен имот с идентификатор №*** по КККР, местност „Мерите“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 17,015 кв.м.

Твърди се в исковата молба, че между М.Г.М. и ответника ЕТ "А-СД" е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005 г., по силата на който М.Г.М. предоставил за временно и възмездно ползване на ответника поземлен 1 имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Маришкин вал“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 13,683 кв.м., поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Блатото“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 3,600 кв.м. и поземлен имот с идентификатор №*** по КККР, местност „Мерите“, в землището на гр. Козлудуй, с площ 17,015 кв.м.

Сочи се, че договорът е сключен за срок от 7 години, като с последващи анекси от 2011 г., 2015 г. и 2018 г. същият е продължаван, а с последния анекс е увеличен и размера на аредното плащане на 50 лв. на декар. Навежда се довод, че ищцата придобила собствеността върху арендуваните имоти, за което е съставен Нотариален акт № 67, том I, peг. № 750, дело № 22/2020 г. на нотариус Емилия Карамфилова, с район на действие Районен съд – Козлодуй, с peг. № 551 на НК, за което на 26.04.2023 г. изпратила уведомление до ответника, като наред с това е отправила и покана за заплащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. Със същото уведомление е отправено предложение до ответника за изменение на договора за аренда в частта му, касаеща размера на арендното плащане като размерът му бъде увеличен на 90 лв. за декар, считайки, че същото е отговаря на актуалните нива на пазарната рента в региона и е на изменилата се социалноикономическа обстановка в страната, в това число и с продължаващите инфлационни процеси. Сочи, че ответникът е получил уведомлението на 27.04.2023 г., но въпреки това не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната цена, нито е отговорил на отправеното предложение за изменение цената на рентата. При тези съображения моли за уважаване на предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът ЕТ "А-СД" депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа се, че до ответника не е достигало соченото в исковата молба уведомление и в този смисъл арендаторът не е бил уведомен за заместването на арендодателя. Твърди, че това обстоятелство му станало известно за първи път с получаване на исковата молба. Поради това дължимата рента с платежно нареждане за посочените години е платена на ищцата на 13.02.2024 г.

Предвид изложеното счита претенцията за неоснователна, а оттам и акцесорната такава. Релевира възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията за мораторна лихва в размер на 434,86 лв. за периода от 03.10.2020 г. до 10.11.2023 г. От всичко гореизложеното счита, че обуславя и неоснователност на иска за разваляне на договора за аренда. Като неоснователен оспорва и иска с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ от една страна поради липса на надлежно отправено предложение, а от друга – поради липса на настъпили изменения, които да водят до очевидно несъответствие на поетите задължения. Сочи, че заплащаната рента от 50 лв. на декар отговаря на обективните икономически условия към настоящия момент и е съответна на средното рентно плащане за земи в землището на гр. Козлодуй за предходни стопански години. В този смисъл моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Между страните е обявено за безспорно с Определение № 2162/20.02.2024 г, в което е обективиран проект на доклад по делото, приет за окончателен в о. с. з. на 29.05.2024 г., че за поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Маришкин вал“, в землището на гр. Козлудуй , с площ 13,683 кв.м., поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „Блатото“, в землището на гр.

Козлудуй, с площ 3,600 кв.м. и поземлен имот с идентификатор №*** по КККР, местност „Мерите“, в землището на гр. Козлудуй , с площ 17,015 кв.м. е сключен Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005 г. между М.Г.М. и ответника , вписан в Служба вписвания - Козлодуй с дв. вх. рег. № 2

3137/02.08.2005 г. , изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - Козлодуй с дв. вх. рег. № 758/20.02.2018 г., както и че ищцата е придобила собствеността върху процесните имоти въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 67, том I, peг. № 750, дело № 22/2020 г. на нотариус Емилия Карамфилова, с район на действие Районен съд – Козлодуй, с peг. № 551 на НК.

В чл. 7 от договора страните са уговорили, че дължимото от арендатора арендно плащане е в размер на 10 лв. на декар ползвана земя, дължимо за всяка стопанска година следваща срока на договора и платимо съгласно ал. 2 на цитираната клауза след приключване на всяка стопанска гадина. Договорът е сключен за срок от седем стопански години, считано от стопанската 2005/2006 г. (чл. 3, ал. 1). С анекс от 30.08.2010 г. срокът на договора е продължен до 30.10.2016 г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 22 лв. на декар ползувана земеделска земя. С анекс о т 15.06.2015 г. срокът на договора е продължен до 30.10.2020 г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 38 лв. на декар ползувана земеделска земя. С анекс о т 20.02.2018 г., срокът на договора е продължен до стопанската 2026/2027 г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 50 лв. на декар ползувана земеделска земя.

С договор за покупко-продажба от 05.02.2020 г., обективиран в Нотариален акт № 67, том I, peг. № 750, дело № 22/2020 г. на нотариус Емилия Карамфилова, с район на действие Районен съд – Козлодуй, с peг. № 551 на НК, ищцата Т. А. Т. е придобила собствеността върху арендуваните имоти.

Установява се от представеното Уведомително писмо № 5 и покана за доброволно изпълнение, че ищецата е уведомила ответника за придобиване собствеността върху имотите, предмет на договора за аренда и е отправила покана за заплащане на арендните плащания стопанските з а 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г. в срок от 5 работни дни от получаване на писмото (л. 17).

Представена е товарителница за пратка № 5300473426037, съдържаща уведомителни писма от номер 1 до номер 13 и ПДИ, адресирана до ЕТ "А-СД", както и обратна разписка от 27.04.2023 г., удостоверяваща получаването на пратката с полагане на подпис за получател (л. 18).

Приложено по делото е платежно нареждане от 13.02.2024 г. за извършено плащане от страната ответника по банкова сметка на ищцата в размер на 7095,16 лв. с основание „на 6448,02 лв. гл. и 647,14 лв. лихва“.

При така констатираните обстоятелства съдът достигна до следните правни изводи:

По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:

Съгласно нормата на чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Обезщетението се дължи от момента на забавата и има акцесорен характер, доколкото предпоставя валидно възникнал паричен дълг, който не е погасен от длъжника на уговорения падеж.

В настоящия случай между страните е безспорно, че за процесните поземлени имоти с идентификатори № ***, № *** и № *** е сключен

Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005 г. между М.Г.М. и ответника, както и че на 05.02.2020 г. ищцата е придобила собствеността върху същите. Спорът в настоящото производство се съсредоточава върху обстоятелството забавено ли е изпълнението на ответника да заплати дължимите по договора за аренда арендни плащания.

Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора 3 качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата с всички произтичащи от договора и закона права и задължения. Заместването настъпва с факта на покупко-продажбата и по силата на закона е за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя.

С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.

Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване - чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.

В настоящия случай от представените писмени доказателства се установява, че ищцата е предприела действия по уведомяване на арендатора за настъпилото правоприемство по арендното правоотношение, като е изпратила уведомително писмо и покана за доброволно изпълнение с товарителница по пратка № 5300473426037.

Последната следва да се приеме за достигнала до ответника на 27.04.2023 г., съобразно удостовереното с положения върху разписката към товарителница № 5300473426037 подпис за приел пратката от С.Д., авторството на който не е оспорено от ответника в настоящото производство по реда на чл. 193 ГПК. Към този момент изискуема е била рентата за 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежът на които, с оглед предвиденото в чл. 7, ал. 2 от договора и чл. 8, ал. 5 ЗАЗ, е настъпил на 02.10.2021 г., съответно на 02.10.2022 г.

Не се твърди от ответната страна, респ. не се са и представени доказателства, че ответникът е заплатил задълженията за посочените стопански години на предходния арендодател и то към датата на уведомяването за настъпилото правоприемство – 27.04.2023 г.

При така констатираните обстоятелства и изложените правни съображения, съдът приема, че ответникът дължи на ищцата лихва за забава върху рентата за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., като изчислена от деня следващ втори октомври на съответната година до 06.11.2023 г., с помощта на програмен продукт Апис „Финанси“, нейният размер възлиза на общо 1072,60 лв., както следва: 432,96 лв. - върху рентата за 2019/2020 г. от 1303,32 лв. (34,298 дка х 38 лв.) за периода от 03.10.2020 г. до 06.11.2023 г., 395,82 лв. - върху рентата за 2020/2021 г. от 1714,90 лв. (34,298 дка х 50 лв.) за периода от 03.10.2021 г. до 06.11.2023 г., 221,95 лв. – върху рентата за 2021/2022 г. от 1714,90 лв. (34,298 дка х 50 лв.) за периода от 03.10.2022 г. до 06.11.2023 г. и 21,87 лв. – върху рентата за 2022/2023 г. от 1714,90 лв.