Решение № 243 от 14.02.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 243 гр. София, 14.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-14, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петя Георгиева при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Петя Георгиева Търговско дело № 20211100901713 по описа за 2021 година

Производството по делото е по иск с правно основание чл.92 от Закона за задълженията и договорите, вр. с чл.286, ал.1 от Търговския закон.

Ищецът „К.С.Ф.“ ЕООД предявява против М.и. иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД с искане да бъде осъден да му заплати сума в размер на 100 000 лв., съставляваща неустойка за неизпълнение, уговорена в чл.5, ал.3 от договор за наем № от 21.04.2011 г. , ведно със законна лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до пълното й изплащане, както и разноски по делото.

Твърди се, че страните са в договорни правоотношения, възоснова на сключен договор за наем № от 21.04.2011 г. и допълнителни споразумения, по силата на който ответникът предоставя на ищеца ползването под наем на недвижим имот – жилищна сграда, описан подробно в исковата молба и находящ се в гр.Пловдив, ул.“**** срещу заплащане на наемната цена посочена в чл.3, ал.1 от договора. Твърди се, че ответникът не е предал държането върху имота, съгласно чл.1, ал.3 и като последица от неизпълнението му договорът бил развален с едностранно изявление на ищеца. Съгласно клаузата на чл.5.ал.3 от договора (втора) наемодателят им дължал неустойка за неизпълнение в уговорения размер, за периода от 12.09.2011 г. (датата, на която е следвало да се изпълни задължението за предаване на имота -чл.5) до датата на разваляне на договора, алтернативно – дължал неустойката на основание чл.5/3/.2. от договора.

С писмения отговор ответникът оспорва иска по основание и размер, като твърди, че договорът за наем е недействителен, тъй като се касае за сключена без представителна власт сделка, която не е потвърдена – чл.42, ал.2, изр.1 ЗЗД. Липсва решение на централните органи на ответника, а дори е налице изрично изявление на ВМС, че договори сключени с ищеца не се одобряват. Сочат, че евентуално договорът следва да се счита прекратен, но на друго предвидено в него основание - сключване на договор с друг наемател, вписан на 17.09.2012 г.

1

Предявяват евентуално възражение за погасяване на вземанията за неустойка поради изтичане на погасителен давностен срок по чл.111, б.“б“ ЗЗД и евентуално възражение за прихващане със свое насрещно парично вземане за наемни вноски за срока от 10.06.2011 г. до 19.08.2016 г. в размер общо на 173 600 евро, или левовата им равностойност от 339 532 лв.

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид всички събрани по делото доказателства и доводите на страните, по свое убеждение, прие за установено следното:

Установи се, че страните са били в договорни правоотношения по сключен договор за наем на недвижим имот, собственост на Б.м.н. – гр. Пловдив (нот.акт №189, том V, дело 3475/22.06.1990 г. и скица №15153/02.06.2011 г.), чиито правоприемник съгласно съдебно решение по §4, ал.3 от Закона за вероизповеданията е ответника „М.и.“, а именно:

Четириетажна жилищна сграда със смесено предназначение и застроена на площ от 145 кв.м., с идентиф. ***, разположена в поземлен имот с идентиф. ***, намираща се на адрес гр.Пловдив, ул.“****, състояща се от следните обекти:

ПЪРВИ/ПАРТЕРЕН/ЕТАЖ – магазин вляво от входа и магазин в дясно от входа, 2.ВТОРИ ЕТАЖ кафе сладкарница; 3.ТРЕТИ ЕТАЖ – жилищен и 4. ЧЕТВЪРТИ ЕТАЖ-жилищен, за срок от 10 години, считано от 12.09.2011 г. – чл.2./2/. Съгласно изменението на чл.3/1/ от договора за наем, с допълнително споразумение от 21.04.2011 г. сключено между "М.д.н." гр. Пловдив, чрез председателя А.Х.А., като наемодател, и "К. С. Ф. " ЕООД, чрез управителя С.Н.К., уговорената наемна цена е 2800 евро, от които за първи етаж- 1500 евро, втори етаж-100 евро и за трети и четвърти етаж 300 евро. Видно от представените по делото заверени копия Договорът за наем №1 е с нот. заверени подписи под рег. № 2802 от 10.06.2011 г., а допълнителното споразумение към него е в нотариално удостоверен препис от него под рег. № 2807 от 10.06.2011 г. на Нотариус с рег. № 636 на НК и район на действие РС Пловдив. Договорът за наем е вписан акт №168, том VI, с № от дв.вх.рег.№ 13456 от 13.06.2011 г. в Службата по вписванията гр.Пловдив.

Видно от разпоредбата на чл. 5, ал. 3 от договора (стр.7 и втората разпоредба, предвид еднаквата номерация на две клаузи в договора), наемодателят дължи на наемателя обезщетение за претърпените загуби и пропуснати ползи в размер на уговорения месечен наем, за всеки един месец от срока на договора, в случай, че не бъде въведен във владение на описания имот не по-късно от три месеца след посочената в чл. 2.2. дата - 12.09.2011 г.

Видно от текста на представеното писмено споразумение с нот. заверка на подписите под рег.№ 2806/10.06.2011 г. на Нотариус с рег. № 636 на НК и район на действие РС – Пловдив, наемателят е заплатил сумата от 7100 евро за наем за първия месец, както и част от наема за втория месец, след изтичане на гратисния период по договори за наем на недвижим имоти, в т.ч. и процесния, нар. „Договор №1“ на 21.04.2011 г. С разпоредбата на чл. 3 от договора страните са постигнали съгласие, че в случай, че наемодателят не въведе наемателя в 30 дневен срок след изтичането на уговорения срок А. Х.А.ов следва да върне полученият наем в двоен размер.

От представените две писма от Община Пловдив от 14.06.2010 г. и 21.07.2010 г. се установява, че в регистъра на религиозните общности, на основание чл. 19, ал. 2 от ЗВ е 2 вписано "М.д.н." гр. Пловдив, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "****".

От представения от ищеца протокол от 15.04.2011 г. на "М.д.н."- гр.Пловдив се установява, че настоятелството е приело решение за отдаване под наем на наемателя "К. С. Ф. " ЕООД недвижими имоти, включително процесните имоти- т.1. Представено е и решение с изх. № 42/18.04.2011 г. на В.м.д.с. на „М.и.“ (удостоверение по ф.д.№1659/2003 г. на СГС, ФО, 7 св), чрез председател Н.Г. за разрешаване на А.Х.А., като председател на М.д.н. – гр.Пловдив да преотдаде недвижими имоти на "К. С. Ф. " ЕООД, включително процесните имоти и утвърждаване на решението на М.д.н. – гр.Пловдив от 15.04.2011 г. в този смисъл. Съгласно чл.35, т.11 от Устава решение за одобрение за сключване на договори за ползване, отдаване под наем или съвместна дейност е в правомощията на ВМС. От представеното удостоверение от 04.02.2011 г., издадено по ф. д. № 1659/03 г. по описа на Софийски градски съд, Фирмено отделение се установява, че Софийски градски съд е регистрирал промени в М.и., като е вписал устав, изменен и допълнен, приет на В.м.ш., проведена на 07.08.1996 г., утвърден на основание чл. 6 от ЗВ (отм.) със заповед № Р-42 от 10.09.1996 г., нови органи за управление и представителство на изповеданието, какъвто до момента на вписване на промените съгласно решение на САС, ТО 6 състав по ф.д.№854/2011 г. е бил Н.Г..

От съдържанието на така представеното решение от 18.04.2011 г., подписано от законния представител на М.и. -съгласно чл.41.2 от действащия към онзи момент Устав, по същество представлява упълномощителна сделка, насочена към пораждането на представителна власт за А.Х.А., за която с оглед процесния договор няма изискуема форма за действителност.

Представени са по делото нотариална покана с рег. № 656/10.02.2012 г. на Нотариус с рег. № 227 на НК и район на действие РС Пловдив и констативен протокол акт №34, том I, дело №973/2012 г. на същия нотариус, както и нотариална покана и констативен протокол акт №198 , том I, дело №5434/2016 г., а и не е спорно между страните, че владението върху недвижимите имоти не е предадено, нито в посочения в договора срок, нито в дадения с нотариалните покани до ответника срок.

С последната нотариална покана от "К. Ф. С. " ЕООД, с рег. № 5 234, том I, акт №187 от 10.08.2016 г. по описа на нотариус с рег. №227 на НК и район на действие РС ПЛовдив, връчена на 10.08.2016 г. на адреса на "М.д.н." чрез Т.М.Я. - секретар, ищецът е поканил настоятелството да предостави фактическата власт върху имотите, предмет на три договора за наем, вкл. процесния, като се яви на 19.08.2016 г. за предаване на ключовете и изготвяне на приемателно-предавателни протоколи. В поканата е уведомил настоятелството, че ако не се яви и не предостави фактическата власт върху имотите, то на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД счита договорите за наем за развалени, с произтичащите от това последици – връщане на предварително полученият наем в двоен размер и заплащане на обезщетение за претърпените загуби и пропуснати ползи, съгласно чл. 5, ал. 3 от договорите. От представеният от ищеца констативен протокол № 198, том 1, per. № 5434 от 2016 г. от 19.08.2016 г. е видно, че на 19.08.2016 г. в кантората на нотариуса се е явил представител на 3

"К. С. Ф. " ЕООД, а представител на "М.д.н." Пловдив, не се е явил.

От представеното от ответника решение №389 от 21.07.2010 г. по ф. д. № 168/09 г. по описа на Пловдивския окръжен съд, Търговско отделение се установява, че съдът е вписал в регистъра за местните поделения на вероизповеданията при Пловдивския окръжен съд заличаване на местно поделение на вероизповеданието с наименование "М.н. – М.В. гр.

Пловдив", със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "****" **.

Не се спори, а се установява и от представеното решение № 638/20.04.2011 г. , постановено по ф. д. № 854/2011 г. по описа на Софийски апелативен съд, Търговско отделение, 6 състав, че съдът е отменил решение от 24.02.2011 г., постановено по ф. д. № 1659/03 г. по описа на Софийски градски съд, Търговско отделение, 5 състав, с което е отказано на основание чл. 18 от ЗВ вписването в регистъра на вероизповеданията по партидата на "М.и." на промени в обстоятелствата, възникнали по силата на решение на Извънредна Национална М. конференция от 12.02.2011 г., проведена в гр. София, и е постановил да се впишат по партидата на същото устав на "М.и.", приет на ИНМК на 12.02.2011 г. и нови ръководни органи на "М.и.". Същото обстоятелство се установява и от представеното удостоверение от 10.06.2011 г., издадено от Софийски градски съд, Фирмено отделение, по ф. д. № 1659/03 г.

От представеното решение № 209/04.04.2012 г. на В.м.с. се установява, че ръководния орган на изповеданието В.м.с. е отхвърлил, не приел и не е одобрил сключените три договора от 21.04.2011 г. от А. А.ов за посочени имоти, включително тези на ул. " **** I“**, но няма данни да е направено изявление за прекратяване на договора от тази страна към наемателя.

С оглед на горното, съдът намира, че възникналото между страните наемно облигационно правоотношение е съществувало до 19.08.2016 г., когато ищецът в качеството на наемател е упражнил правото едностранно да прекрати предсрочно договора за наем поради неизпълнение на задължението на ищеца да му предаде държането върху имота.

Предсрочното прекратяване на процесния договор е обусловено от неизпълнение на задължението на наемодателя, както и от отправяне на предизвестие от страна на наемодателя, като в случая и двете предпоставки са били осъществени.

По делото е представен договор за наем от 12.09.2012 г. с трето за делото лице "Б.П." ЕООД, с който процесния имот е отдаден под наем и анекс към този договор за продължаване на срока с 12 години, считано от 13.09.2012 г., както и справка от отдалечен достъп по данни за имот в Служба по вписванията - гр. Пловдив относно вписването на същите в регистъра.

При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът прие следното: Съгласно разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойка се дължи ако А/ е била уговорена от страните или да е установена от закона; Б) кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни при двустранните договори, но не и ако е изключително виновен за неизпълнението на другата страна; В) длъжникът виновно да не е изпълнил изцяло договора или да го е изпълнил лошо или със забава. Като клауза, уговорена в договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в частното право (чл. 9 ЗЗД). Разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД определя функциите на неустойката като 4 обезпечаваща изпълнението на задължението и обезщетяваща вредите от неизпълнението.