Решение № 260837 от 21.06.2021, Окръжен съд - Пловдив

Р

Е Ш Е

Н И Е

№ 260837 / 21,06,2021 г., гр. Пловдив

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

ПЛОВДИВСКИЯТ

ОКРЪЖЕН СЪД, VІІІ граждански състав, в публично заседание на десети март 2021 г., в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЕКАТЕРИНА МАНДАЛИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:

НЕДЯЛКА СВИРКОВА

КОСТАДИН ИВАНОВ при участието на секретаря ЕЛЕНА

ДИМОВА разгледа докладваното от съдия Свиркова въззивно гражданско дело № 1574/2019 г. и прие следното:

Производство по реда на чл. 258 - 273 от ГПК.

Образувано по въззивна жалба л. 3-6 в кориците на в. гр. д. 1205/2019 г. на ПОС) от С.Г.С., поч. на ***г. в хода на въззивното производство, и заместен в производството от наследници Д.Т.Т.-С. с ЕГН **********; и Б.С.С. с ЕГН **********; против

Решение № 1133, постановено на 22,03,2019 г. по гр. д. № 11637/2018 г. на РС Пловдив, IХ гр. състав. С оплакване за незаконосъобразност на обжалваното решение поради необоснованост и противоречие с материалния закон, от въззивния съд са иска да го отмени и вместо това – да отхвърли предявения иск.

Ответникът по жалбата „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД – гр. София, ЕИК *********; заявява становище за неоснователност на същата и иска потвърждаване на обжалваното решение.

След преценка на събраните по делото доказателства във връзка със становищата на страните, съдът приема следното:

Производството е образувано по иск – с правна квалификация чл. 422 от ГПК вр. чл. 92 от ЗЗД. Предявен от „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД – гр. София, ЕИК *********; против Д.Т.Т.-С. с ЕГН **********; и Б.С.С. с ЕГН ********** (конституирани като страни по реда на чл. 227 от ГПК като наследници на починалия в хода на производството ответник С.Г.С., поч. на *** г.).

От съда се иска да постанови решение, с което да признае за установено, че ответниците дължат на ищеца сумата от 6500 евро, представляваща неустойка в размер 5 % от уговореното възнаграждение, дължима по т. 9.1 изр. второ от Ексклузивен договор за посредничество с продавач, сключен на 31,08,2016 г., за която по ч. гр. д. № ***г. на РС Пловдив е издадена Заповед № 5300/08,06,2018 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК.

Ответникът оспорва дължимостта на претендираните суми. Признава, че между страните е сключен твърдения договор за посредничество от 31,08,2016 г. Твърди, че същият е прекратен, като задълженията на дружеството-ищец са останали неизпълнени. При условията на евентуалност твърди, че договорните разпоредби, на които се позовава ищецът, са нищожни, тъй като са неравноправни.

При условията на евентуалност предявява възражение за нищожност на претендираната неустойка като противоречаща на добрите нрави. В случай, че това се приеме за неоснователно, възразява за прекомерност на претендираната неустойка.

От приложеното ч. гр. д. № ***г. на РС Пловдив се установява, че за претендираното вземане ищецът се е снабдил със заповед за изпълнение срещу ответника, издадена по реда на чл. 410 от ГПК. Срещу същата в срок е постъпило възражение от длъжника. Искът за установяване на вземане-то е предявен в преклузивния едномесечен срок. При това положение същият следва да се приеме за допустим и да се разгледа по същество:

Ищецът претендира да му се заплати неустойка в размер на 6500 евро, равняваща се на 5 % от уговореното възнаграждение, дължима в случай, че продавачът продаде имота без посредничеството на Адрес, съгласно чл. 9.1, изречение второ от Ексклузивен договор за посредничество с продавач, сключен на 31,08,2016 г.

Пред настоящата инстанция страните не спорят относно следните обстоятелства: помежду им на 31,08,2016 г. е сключен посоченият по-горе Ексклузивен договор за посредничество с продавач, (л. 3 по делото на РС). С него страните са се съгласили за следното: ответникът, като продавач, е възложил на ищцовото дружество да осъществява при изключителни права посредничество при продажбата на описан в договора недвижим имот с продажна цена в размер на 130 000 евро, срещу възнаграждение, определено съгласно т. 4.6 от договора в размер (без ДДС) на 3 % от продажната цена, но не по-малко от 600 евро.

Срокът на действие на договора и неговото продължаване са уредени не в общите условия, а в р. III „Права и задължения на продавача“, в текста на т. 4.1, предвиждаща забрана за продажба на имота самостоятелно или чрез друго лице за срок от една година. Като второ изречение от тази точка е уговорено автоматично продължаване действието на договора за нов едногодишен период при същите условия, освен ако някоя от страните писмено не заяви воля за прекратяване не по-късно от пет дни преди изтичане на предходния едногодишен период, и изрично се предвижда клаузата да има многократно действие. Наред с това, нито в тази, нито в някоя друга клауза на договора се предвижда възможност за неговото предсрочно прекратяване.

Не се спори, а и се установява от събраните пред РС гласни доказателства, че в изпълнение на договора ищцовото дружество е осигурило за поставяне върху имота транспарант с надпис, осъществило е реклама чрез предлагане на имота на потенциални купувачи, организирало е и оглед на имота от страна на такива. Поради това, че до имота липсвал път и че сградата в имота не била „узаконена“, търсената от продавача цена се приемала за висока от проявяващите интерес към имота и не се стигнало до продажба на имота през първата година на действие на договора. Малко след изтичане на първия едногодишен срок на действие на договора, по искане на ответника, мотивирано с необходимост от узаконяване на сградата и отразяването й в кадастъра, предоставените от него документи във връзка с имота му били върнати от представител на дружеството. Впоследствие ответникът самостоятелно, без посредничество на ищеца, продал имота си с договор от 23,11,2017 г. срещу цена в размер на 190 000 лв. (нотариален акт на л. 37).

С това от фактическа страна е осъществена хипотезата на чл. 9.1, изр. второ, предл. второ от Договора. Посочената клауза предвижда, че ако продаде имота без посредничеството на АДРЕС, продавачът дължи неустойка в размер на 5 % от посочената в договора продажна цена.

Безспорно процесният договор е такъв между търговец и потребител и съдът дължи проверка относно съответствието му с изискванията на ЗЗП (в каквато връзка са предявени и изрични възражения от ответника). Предпоставките за определяне на една договорна клауза като неравноправна по см. на глава шеста, чл. 143 и сл. от ЗЗП, са следните: 1/ клаузата да не е индивидуално уговорена; 2/ да е сключена в нарушение на принципа на добросъвестността; 3/ да създава значителна неравнопоставеност между страните относно правата и задълженията – съществено и необосновано несъответствие между правата и задълженията на страните; 4/ да е сключена във вреда на потребителя.

Не се установява, при тежест върху търговеца (чл.

146 ал. 4 от ЗЗП), клаузите в процесният договор да са индивидуално уговорени. При анализ на съдържанието на договора се установява, че съществените уговорки в същия не отговарят на принципа на добросъвестността и създават значителна неравнопоставеност между страните във вреда на потребителя. За да достигне до този извод, съдът съобрази следното:

Уговорените с договора задължения на посредника са изброени в шест точки, както следва: т. 2.1 Да предлага имота на потенциални купувачи; т. 2.2 Да рекламира имота по начин, какъвто прецени; т. 2.3 Да организира огледи с потенциални купувачи; т. 2.4 Да информира продавача за предлагането на имота по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за продажбата на имота; т. 2.5 Да рекламира имота и разпространи характеристиките му до всички свои кантори и партньори; т. 2.6 Да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор. От изложеното е видно, че част от посочените като отделни задължения на посредника всъщност имат един и същ предмет и резултат (напр. т. 2.1, т. 2.2, т. 2.5; както и изпълнението на част от тях е предоставено изцяло на негова преценка (напр. т. 2.2, т. 2.4). От друга страна задълженията на продавача включват: да представи всички доказващи собствеността му документи (т. 4.2), да информира посредника за ипотеки, възбрани и др. тежести върху имота (т. 4.3), да осигурява достъп до имота за осъществяване на огледи (т. 4.4), както и да заплати възнаграждение при сключване на предварителен или окончателен договор за продажба (т. 4.6), като е уговорено същото да е дължимо поради самия факт на свързване на страните по сделката (т. 4.8), независимо дали купувачът е представен от Адрес (т. 4.6/1 изр. второ). Наред с това, с т. 4.1 от договора продавачът е задължен за срок от една година да не продава имота самостоятелно или чрез друг посредник, а с т. 4.7 се уговаря, че ако в срок от 12 месеца след прекратяване на договора продавачът продаде имота на купувач, представен от Адрес, или свързано с него лице, това ще се счита за опит недобросъвестно да се избегне заплащането на възнаграждение.

В следващия раздел, озаглавен Общи условия, се тълкуват употребените в договора термини, уговарят се неустойки, дължими само от една от страните – продавача, в три хипотези на неизпълнение задълженията му (т. 9.1 и т. 9.2). Уговаря се и начин на кореспонденция, като се предвижда предположение за връчване на съобщение без необходимост от потвърждаване за получаването му само по отношение на едната страна – продавача.

Преценени съвкупно, коментираните по-горе клаузи са в разрез с добрите нрави, тъй като, в нарушение на изискването за справедливост и добросъвестност в гражданските и търговските отношения, с тях се създава възможност за облагодетелстване на търговеца за сметка на потребителя. На практика изпълнението на основните задължения на търговеца е предоставено на неговата собствена преценка, без да се въвеждат каквито и да е конкретни изисквания в тази връзка и без да се предвиждат каквито и да е санкционни последици за търговеца при неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията му. От друга страна, основното задължение на потребителя – за заплащане на възнаграждение, е уговорено като дължимо при продажба на имота, „независимо дали купувачът е представен от Адрес“ – т. 4.6. Нещо повече – в т. 4.8 от договора се предвижда възнаграждението за търговеца по т. 4.6 да е дължимо „поради самия факт на свързване на двете страни по сделката“, с което се допуска дължимост на възнаграждение по процесния двустранен договор при липса на пълно и точно изпълнение задълженията на дружеството, работещо като професионален посредник по занятие при сключване на сделки с недвижими имоти.

Уговорени са и санкционни последици при неизпълнение задълженията само в тежест на едната страна – потребителят дължи на търговеца неустойка в три хипотези: при забава плащането на цялото или част от дължимото възнаграждение; при продажба на имота без посредничеството на търговеца; и при продажба след прекратяване на договора, но на купувач, представен от търговеца. Така посредникът е поставен в привилегировано положение спрямо потребителя. Получил „изключителното право да предлага имота и да посредничи“ при продажбата му, търговецът има възможност да изпълнява основните си задължения по договора „по начин какъвто прецени“, а за потребителя, поел задължение да не продава имота самостоятелно или чрез другиго в срока на договора, не се предвиждат възможности нито да изисква конкретно изпълнение, нито да прекрати договора предсрочно. Нещо повече – в клауза, регламентираща задължения на потребителя, е предвидено автоматично многократно продължаване действието на договора за нов едногодишен период. Като краен резултат потребителят е лишен от възможност да въздейства на начина, по който посредникът изпълнява задълженията си по договора, и дължи изпълнение на задълженията си независимо от лошото или неточно изпълнение на насрещната страна. По този начин търговецът има право да получи плащане за услуга, която се отклонява от дължимата, с което пряко е осъществена хипотезата на чл.

143 ал. 2 т. 15 от ЗЗП.

Този извод не е в противоречие с Решение № 115 от

3.12.2020 г. на ВКС по т. д. № 559/2020 г., II т. о., ТК, на което ищцовото дружество се позовава във въззивното производство. Същото е постановено в производство по реда на Глава тридесет и трета от ГПК - „Производство по колективни искове“, и с него се отхвърля предявения от КЗП против „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД иск за установяване нищожност поради неравноправност по чл.