Решение № 4093 от 17.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4093 гр. Варна, 17.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Татяна Лефтерова при участието на секретаря Дарина Сл. Димитрова като разгледа докладваното от Татяна Лефтерова Гражданско дело № 20223110114673 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано въз основа искова молба на „Таблетка“ ООД, с ЕИК 205526013, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ул. „Иван Рилски“ № 2, с която против Н. Г. И., ЕГН **********, с адрес: гр.В., действаща лично и в качеството на наследник на Б. Ц. И., починал на **** г.; Ц. Б. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. В. - наследник на Б.

Ц. И., починал на **** г. и Г. Б. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр.В. - наследник на Б. Ц. И., починал на **** г., са предявени субективно и обективно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД, както следва:

- за осъждане на ответника Н. Г. И. да заплати на ищеца, следните суми:

1 0 3 3 3 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г.; сумата от 8200 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми;

- за осъждане на ответника Ц. Б. Ц. да заплати на ищеца, следните суми:

2583 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от договор за 1 продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г. и сумата от 2050 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми;

- за осъждане на ответника Г. Б. Ц. да заплати на ищеца, следните суми:

2 5 8 3 евро - неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г. и сумата от 2050 евро - неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми. Претендират се разноски.

Обстоятелства, от които произтичат претендираните, от ищеца, права:

В исковата молба се сочи, че на 03.04.2019 г., между дружеството – ищец, като купувач и съпрузите Н. Г. И., и Б. Ц. И., като продавачи, е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, с предмет на договора - покупко-продажба и извършване на СМР за обект кафе-бар, разположен в сграда - тяло 1, на първи етаж, кота +0,00 метра, с площ от 71,68 кв.м, състоящ се от търговска зала, складово помещение, стълбищна клетка към етаж минус едно, ведно със складови и санитарни помещения, разположени под кафе-бара, в сграда тяло 1, на минус първи етаж, кота - 2,80 метра, с площ от 82,76 кв.м, състоящи се от складово помещение, санитарни помещения и стълбище, както и 44,64 кв.м от поземлен имот с кадастрален идентификатор №****, в който е изградена сградата, с обща площ от 448 кв.м, р-н „Приморски“, ул. „М.“, с продажна цена за недвижимия имот 155000 евро, от които сумата в размер на 150000 продажна цена за посочения обект, а сумата от 5000 евро, представляваща продажна цена за посочените ид.ч. от поземления имот.

На 30.04.2019 г., между същите страни , е сключен втори предварителен договор - за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., с предмет на договора покупко-продажба и извършване на СМР за обект ателие 2

№1, разположен в сграда-тяло 1, на трети етаж, кота +6,20 метра, с площ от 63,06 кв.м, състоящ се от коридор, два кабинета, баня-тоалетна, килер, две тераси, при граници апартамент №1, коридор, стълбищна площадка, двор, ПИ №****, ведно с 12,4651 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6,44 кв.м, както и 17,56 кв.м земя от поземлен имот с кадастрален идентификатор №****, в който е изградена сградата, находящ се в р-н Приморски, ул. „М.“, както и 5,0394 % ид.ч. от правото на строеж, както и апартамент №1, разположен в сграда-тяло 1, на трети етаж, кота +6,20 метра, с площ от 58,00 кв.м, състоящ се от входно антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, килер, тераса, при граници ателие №1, коридор, стълбищна площадка, двор, ПИ №****, ведно с 11,8088% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6,10 кв.м, както и 16,63 кв.м земя от поземлен имот с кадастрален идентификатор №****, в който е изградена сградата, находящ се в р-н Приморски, ул. „М.“, както и 4,7741 % ид.ч. от правото на строеж с продажна цена за недвижимите имоти посочени в договора в общ размер на 123000 евро, от които 118000 евро обща продажна цена за обектите, предмет на договора, а сумата от 5000 евро, представляваща продажна цена за посочените ид.ч. от поземления имот.

След смъртта на Б. Ц. И., настъпила на **** г., същият е наследен от преживялата съпруга – първи ответник в настоящото производство и от синовете - Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц., също ответници по делото.

В исковата молба се сочи, че съгласно предвиденото с двата договора, срокът за завършване на довършителните работи на сградата и получаване на акт - образец №15 е 20.12.2019 г., а срокът за получаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация и довършване на строителните работи по сградата е 30.04.2020 г. Твърди се, че страните са постигнали съгласие, че при неспазване на крайните срокове за завършване на строителството на имотите, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1% от стойността на имота, за всеки ден забава, но общо не повече от 10% от общата цена на договора.

Според ищеца, от получаване на акт-образец №14, до получаване на акт образец №15, продавачът е в забава в изпълнение на задълженията си по двата договора, продължила над година и половина, като същият не е спазил заложените срокове и не е завършил строителните работи, така както е предвидено в процесните договори. Сочи, че едва на 27.01.2021 г. за сградата е 3 издаден констативен акт за годността за приемане на строежа (акт образец №15), а заложените довършителни работи са приключени към 19.04.2021 г., което се удостоверява с издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт образец №16).

Заявява, че голяма част от предвидените СМР не са извършени в пълен обем и в определения срок – 30.04.2020 г., като значителна част от тези дейности са изпълнени не от продавача, а от ищеца, който сам е поръчал и монтирал нужната дограма, вътрешните врати, звънчевата инсталация, извършил е шпакловка на стени и таван.

Според ищеца, той е изправна страна по сключените договори, като дори преди определените срокове е заплатил всички дължими суми. Намира, че претендираната неустойка, по всеки от договорите, не излиза извън присъщите три функции - обезпечителна, обезщетителна и наказателна.

В срока по чл.131 ГПК, ответниците представят писмен отговор на исковата молба, с който оспорват основателността на предявените искове.

Оспорват фактическите твърдения, наведени с исковата молба. Въвеждат възражение за погасяване на задълженията по процесните предварителни договори, тъй като страните в настоящото производство са сключили окончателни договори, обективирани в НА № 39, том XLVI, дело 9944 от 28.06.2019 г. на АВ - Варна и НА № 19, том XLVI, дело 9926 от 28.06.2019 г. на АВ - Варна. Намират, че неустоечните клаузи по двата предварителни договора са престанали да действат, доколкото същите не са възпроизведени в окончателните договори. Заявяват, че са изпълнили задълженията си предсрочно, като са прехвърлили правото на собственост върху недвижимите имоти в полза ищеца, преди договорените в предварителните договори срокове. Твърдят, че уговорената цена за продажба на кафе-бара за 155000 евро не е изплатена напълно, а тази за ателието и апартамента /на стойност 123000 евро/ е заплатена със съществена забава. Оспорват дължимите суми да са били изплатени в уговорените за това срокове.

Сочат, че съгласно уговореното с окончателните договори, плащането на продажните цени следва да се извърши на части – със средства на ищеца и чрез усвояване на банков кредит, за който в полза на банката – кредитор се учредява ипотека. Твърдят, че въпреки детайлно уговорените срокове, ищецът не е изпълнил в цялост и в срок задължението си за заплащане на продажната 4 цена по всеки от договорите, като е допуснал значително просрочие.

Оспорват претенцията за заплащане на неустойка за неспазване на крайните срокове за строителство. Намират, че същата е неприложима, тъй като не е възпроизведена в окончателните договори. Отделно, не може да има множество крайни срокове, а само един – 30.04.2020 г., дата след обявяване на извънредно положение в страната /13.03.2020 г./, върху което ответниците не могат да влияят. Намират, че в случая е приложима разпоредбата на чл.81 ЗЗД.

Сочат, че клаузата, с която е уговорена неустойката е недействителна, тъй като същата излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и гаранционна функции. Тя е и прекомерна. Ищецът не е претърпял вреди, тъй като същият не е заплатил продажната цена, но въпреки това е получил правото на собственост предсрочно. Намират неустоечната клауза за неравноправна. Сочи, че са налице хипотезите на „непреодолима сила“ и „стопанска непоносимост“ по смисъла на чл. 306 и чл. 307 ТЗ, като търсенето на „неустойка“ в условията на епидемиологичната криза, официално обявена от Държавата, въвеждаща масови забрани, противоречи на приниципите на справедливостта и добросъвестността. Тъй като ищецът е неизправна страна, той няма право на неустойка.

Оспорват като невярно твърдението в исковата молба, че ищецът сам е извършил голяма част от довършителните работи. Заявяват, че представените от ищеца фактури са с дати след въвеждането в експлоатация и предаването на обекта на ищеца, като твърдят, че след встъпване във владение, същият фактически променя предназначението на обекта от кафе-бар в аптека, поради което всички дейности са за негова сметка. Сочат, че голяма част от перата по фактурите не са за СМР, а за оборудване, в т.ч. за други видове СМР, а не за договорените. Твърдят, че строителството, довършено и прието от ищеца с акт-образец 15 на 27.01.2021 г. е по БДС, а представените фактури за дограма с дати предхождащи 27.01.2021 г., се отнасят за друг обект. В отговора на исковата молба се сочи, че в хода на изпълнение на договора, ищецът е възлагал по-луксозни работи от договорените по стандарт БДС, които е доплащал.

Според ответниците, ищецът смесва основанията за заплащане на неустойка – за забава и за неизпълнение. Намира, че е неясен начинът на формиране на претендираните суми. При горните доводи настоява за 5 отхвърляне на предявените искове.

В условията на евентуалност, въвежда възражение за прихващане със сумите дължими от ищеца на ответниците по т.6.2 от договорите от 03.04.2019 г. и 30.04.2019 г., в размер на 0.1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %, както следва:

- сумата от 11128,80 евро, по договора от 03.04.2019 г., формирана от следните суми: - 1,5 евро, изчислена за забава за периода от 29.06.2019 г. до 02.07.2019 г., когато е заплатена сумата от 500 евро, дължима към 28.6.2019 г.;

600 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 60000 евро за периода 01.07.2019 г. - 12.07.2019 г., дължима към 01.07.2019 г., но платена на 12.07.2019 г., с 10 дни забава; 240 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 40000 евро, за периода 10.02.2021 г. - 17.02.2021 г., дължима към 10.02.2021 г., но от нея платена само сума от 26195,12 евро на 17.02.2021 г., за 6 дни забава; 8983,80 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 13804,88 евро, дължима за периода 17.2.2021 г. до 30.11.2022 г., или за 651 дни по 13,80 евро на ден; 1303.50 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 39500 евро за периода 18.02.2021 г. - 24.3.2021 г., дължима към 18. 02.2021 г., но платена на 24.03.2021 г., за 33 дни забава от по 39.50 евро на ден. Сумата от 11128,50 евро се претендира за плащане в следните размери: 7419,20 евро за Н. И., 1854,80 евро - за Ц. Ц. и 1854,80 евро - за Г. Ц..