Решение № 194 от 07.05.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 194 гр. Несебър, 07.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария М. Берберова Георгиева при участието на секретаря Дора К. Д. като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско дело № 20252150100798 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Л. Н. И., гражданка на Руската федерация, родена на **********г., с пълномощник адв. Б. В. от АК - Бургас, против „А*****" ***, ЕИК 2*****, със седалище и адрес на управление: гр. Н*****, ул. „И****“ № **, ет.**, офис **, представлявано от М.Д., с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че на *****г. ищцата сключила договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с „П****"*** относно апартамент № **, находящ се на ** жилищен етаж, със застроена площ от 37.45 кв.м., състоящ се от дневна стая, спалня, баня с тоалетна, ведно с 11.70 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, или обща продаваема площ от 49.15 кв.м., разположен в жилищен комплекс „С*****“, представляващ сграда, състояща се от 5 етажа, в това число сутерен и приземен етаж, която ще бъде построена върху УПИ на площ от 2710 кв.м., представляващ УПИ ** в местността Ю**, масив **, в землището на гр. С***, общ. Н***, с кадастрален идентификатор 1****, с договорена продажна цена в размер на 27033 евро.

Сочи се, че на *****г. между продавача, ищцата и ответното дружество „А*****" *** били сключени тристранно споразумение към договора за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, и два броя анекси към споразумението. По силата на тристранното споразумение, ответното дружество встъпвало в правата и задълженията на първоначалния продавач предвид финансовата невъзможност на последния да довърши своите задължения по предварителния договор. Удостоверено било, че ищцата е заплатила изцяло определената продажна цена по договора, както и че процесната сграда била в степен на завършеност с Акт обр.14 за приемане конструкцията на сградата, издаден на 10.06.2015г. Ответникът се задължил да завърши сградата и самостоятелния обект, да предаде владението и прехвърли собствеността върху него на ищцата, да осигури снабдяване на сградата с 1

Акт обр. 15 за установяване годността и приемане на строежа в срок до 30.11.2019г., както и Удостоверение за въвеждане в експолоатация в срок до 30.01.2020г. С анекса към споразумението била изменена дължимата цена за прехвърляне правото на собственост върху обекта на сумата на 35000 евро, като било декларирано заплащане на сумата в цялост.

Излагат се съображения, че ответникът не е изпълнил задължението си за прехвърляне на собствеността и ищцата няма връзка с него. Предвид гореизложеното се моли да бъде постановено решение, с което на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен процесният предварителен договор. Представят се писмени доказателства. Претендират се разноски.

В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответника, чрез процесуалния му представител - адв.Ж. И. от АК - Бургас, с който се излага становище за неоснователност на предявеният иск. Твърди се, че били налице действия от неизвестно лице без представителна власт, тъй като М.Д., в качеството на управител на ответното дружество не е подписвал тристранното споразумение от *****г. и анекс към него. Изтъква се, че ищцата е заплатила 7967 евро на първоначалния продавач, а не на ответника. Сочи се, че на ****г. бил подписан следващ анекс към тристранно споразумение, но не били ясни датата и предмета му.

Оспорва се твърдението на ищцата, че е заплатила продажната цена на недвижимия имот. Развиват се доводи, че правото на ищцата да иска обявяване на предварителния договор за окончателен се е погасило по давност. С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Моли се ищцата да бъде задължена да представи оригиналите на тристранно споразумение от *****г. и анексите от *****г. и от ****г., както и да бъде открито производство по оспорване истинността на подписа, положен за ответника. В случай, че ищцата не представи оригиналите на посочените документи, се прави искане същите да бъдат изключени от доказателствата по делото. Прави се възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение.

В съдебно заседание, процесуалният представител на ищцата Л. И. поддържа исковата молба от името на доверителката си. Моли съдът да приеме, че в законоустановения срок по чл.131 от ГПК, не е постъпвал отговор на исковата молба.

Представя допълнителни писмени доказателства и прави искане за изискване на други такива по реда на чл.192, ал.1 от ГПК. В хода на делото по същество, моли съда да уважи предявения иск и да им присъди сторените по делото разноски.

Процесуалният представител на ответното дружество „А****" *** в съдебно заседание оспорва исковата молба и поддържа подаденото писмено становище. Не сочи доказателства. Моли да бъде отхвърлен иска, като неоснователен и недоказан.

Исковата молба е допустима – подадена е от лице, което има правен интерес от решаване на казуса пред надлежната инстанция и съдържа необходимите по закон реквизити.

Несебърският районен съд, като взе предвид исканията на страните, събрания по делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявеният иск е конститутивен, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, като в доказателствена тежест на ищцата е разпределено установяване на следните факти: наличието на сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от нейна страна задължение 2 по договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния договор, както и че продавачът е собственик на процесния имот. С Определение № 1414 от 26.12.2025г., постановено по настоящото дело, съдът е указал доказателствената тежест на страните.

Съдът на основание чл.146, ал.1, т.3 от ГПК, прие за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните обстоятелството, че за сградата, в която се намира процесния недвижим имот, към 13.03.2026г. не е издаден акт 16. От представените по делото писмени доказателства се установява, че за сградата, в която попада и процесният апартамент е издаден Акт.15 на 01.12.2020г. /л.78-89/.

От представения по делото нотариален акт № **, том **, рег. № ***, дело № ****/***** г. по описа на нотариус С.А., район на действие – РС – Несебър, рег. № 2** при НК /л.97-77 вкл. от делото/, се установява, че ответното дружество е собственик на процесния Апартамент № ***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 1****.**** по КККР на гр.С***, общ.Н***, обл.Б***. Това обстоятелство се потвърждава и от представената по делото справка № 844490 от 17.06.2025г. от Службата по вписвания – гр.Несебър по партидата на процесния имот /л.21/.

Съгласно раздели I и II от договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот от 20.04.2025г. /л.4-11 вкл. от делото/, „П****"***, ЕИК 2*****, се е задължило да построи и въведе в експлоатация жилищен комплекс „С*****“ в гр. Свети Влас, както и да продаде на ищцата И. собствеността по отношение на следния недвижим имот, след неговото построяване – Апартамент № ***, на *** етаж, със застроена площ от 37,45 кв.м, ведно с 11,70 кв.м идеални части от общите части на сградата, срещу насрещното задължение на ищцата да му заплати продажна цена в размер на 27033 евро на три вноски, подробно описани в договора. С допълнително тристранно споразумение от *****г. /л.12-15 вкл./ и анекс към него от *****г. /л.16-17 вкл./, са постигнати договорки за заместване на бъдещия продавач „П****"*** от ответното дружество „А*****" ***, ЕИК 2***** и за промяна на продажната цена на апартамента на 35000 евро, като е констатирано, че ищцатакупувач е заплатила изцяло цената за прехвърляне правото на собственост върху процесното жилище в размер на 35000 евро, от които сумата от 7967 евро – в брой и сумата от 27033 евро – по банков път /л.17/. С допълнителен анекс към тристранното споразумение от ****г. е договорено, че споразумението влиза в сила само в случай, че „П****"*** прехвърли на „А*****" *** собствеността на продаваният обект с идентификатор 1****.**** в срок до 02.10.2018г., което е сторено с нотариален акт за покупко-продажба № 55 от 01.10.2018г. /л.97-77 вкл. от делото/.

Процесуалният представител на ответника представя писмено становище /наименувано „отговор на искова молба“/, в което оспорва подписа в представените тристранно споразумение от *****г. и анекса към него от същата дата, като твърди, че същият не е положен от управителя на ответното дружество, поради което документите нямат обвързваща за него сила. Наред с това заявява, че тристранното споразумение е недействително, тъй като е сключено в противоречие със закона и при липса на съгласие от страна на „А****" ***. На последно място се навеждат възражения за настъпила давност за предявяване на иска.

Предвид клаузите на обсъдените съглашения, съдът намира за установено, че между страните е налице сключен валиден предварителен договор за покупкопродажба на процесния имот, като падежът за сключване на окончателния договор е настъпил. Същият е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма, като 3 удостоверява заплатената в цялост от страна на ищцата продажна цена още към *****г., респ. пълното изпълнение на поетите от нея насрещни задължения. Предвид изложеното, се налага извод за съда за точното изпълнение на договора от страна на ищцата И.. След запознаване с оригиналите на приложените към исковата молба писмени доказателства – тристранно споразумение и два броя анекси и пълномощно към тях, съдът прие като доказателства представените заверени копия на същите. В хода на съдебното производство, от страна на ответното дружество не бяха ангажирани доказателства в подкрепа на твърденият им, че подписа в представените тристранно споразумение от *****г. и анекс към него от *****г., не е положен от управителя на ответното дружество „А*****" ***, поради което съдът приема сочените документи за действително отразяващи вписаните в тях обстоятелства.

Правото на собственост на ответника върху цитирания недвижим имот се установява от нотариален акт № **, том **, рег. № ***, дело № ****/***** г. по описа на нотариус С.А., район на действие – РС – Несебър, рег. № 2** при НК. Следователно и този факт е доказан по делото.

По отношение направеното от пълномощника на ответната страна възражение за настъпила погасителна давност за предявяване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, съдът намира същото за преклудирано с изтичане срока на отговор на исковата молба. По силата на чл.133 от ГПК с изтичането на срока за отговор на исковата молба се преклудират възраженията, които не са свързани със служебното приложение на материалния и процесуалния закон от съда. В този смисъл Решение № 177 от 26.11.2010г. на ВКС по търг.дело № 46/2010г. по описа на съда. С протоколно определение от 13.03.2026г., съдът допусна изменение на изготвения предварителен доклад по делото, като прие, че по делото не е постъпвал писмен отговор от ответното дружество в срока по чл.131 от ГПК. Наред с това, съдът прие постъпилия по делото документ, наименуван „отговор на искова молба“ за писмено становище по предявения от ищцата иск. С оглед на това, съдът не дължи произнасяне по направеното възражение от ответната страна за изтекла давност за предявяване на иска.

По делото няма ангажирани доказателства от страна на ответника, чиято е доказателствената тежест, да е изпълнил задължението си да прехвърли процесния Апартамент № *** с идентификатор с идентификатор 1****.**** по КККР на гр.С***, общ.Н***, обл.Б***, поради което съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обяви за окончателен сключеният между страните предварителен договор, на основание чл.364, ал.1 от ГПК купувачът следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота - дължимата нотариална такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по сметка на О***Н**** – в размер на 3 % от уговорената цена на имота съгласно чл.