Определение № 5165 от 12.11.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5165 гр. София, 12.11.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Бонка Дечева

Членове:

Ваня А.а

Атанас Кеманов като разгледа докладваното от Ваня А.а Касационно гражданско дело № 20248002104564 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от “Тера Камчия”ЕООД, чрез адвокат П. А., срещу решение № 749 от 03.07.2024 г. по в.гр.д.№ 334/2024 г. на Варненски окръжен съд, потвърждаващо решение № 3714 от 15.11.2023 г. по гр.д.№ 3131/2023 г. на Варненски районен съд, в частта, с която предявеният от Д. Р. Д. срещу “Тера Камчия”ЕООД иск с правно основание чл. 108 ЗС, за признаване за установено по отношение на “Тера Камчия”ЕООД, че Д. Р. Д. е собственик, на основание договор за дарение и договор за покупко-продажба, сключени на 17. 03. 2022 г. и на 11.

05. 2022 г., с нотариален акт № 98/2022 г. и нотариален акт № 17/2022 г., на следните земеделски имоти, находящи се в [населено място], общ. Долни Чифлик, В. област: 1/. на 8/12 идеални части от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Х. меше”, с площ 4855 кв.м.; 2/. на 8/12 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “К.”, с площ 4648 кв.м.; 3/. на поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Б.”, с площ 7438 кв.м.; 4/. поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Р. Гечит”, с площ 13947 кв.м.; 5/. поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Корията”, с площ 3000 кв.м.; 6/. поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Ф.”, с площ 6508 кв.м.; 7/ поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност “Г. дол”, с площ 3512 кв.м.; 8/. поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на селото, местност „Г.“, с площ от 4649 кв.м., и за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението върху описаните имоти, е уважен в осъдителната му част.

Сочат се основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и се иска отмяната му и отхвърляне на предявените искове.

Насрещната страна - ищецът Д. Р. Д., в депозиран чрез адвокат С. С. отговор, изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, при извършването на преценка за наличие на основания по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното:

Първоинстанционното решение е влязло в сила, като необжалвано, в частта, с която предявеният иск по чл. 108 ЗС е уважен в установителната му част, като е прието за установено по отношение на “Тера Камчия”ЕООД, че ищецът Д. Р. Д. е собственик, на заявените придобивни основания (договор за дарение и договор за покупко-продажба), на описаните по-горе земеделски имоти, като 1 имотите, описани по-горе в точки 1 и 2 е придобил на основание договор за покупко-продажба и договор за дарение, сключени на 17.03.2022 г. и обективирани в нотариален акт № 98/2022 г., а имотите, описани по-горе в точки 3, 4, 5, 6, 7 и 8 е придобил на основание договор за покупкопродажба от 11.05.2022 г., обективиран в нотариален акт № 17/2022 г.

Исковото производство е висящо пред настоящата инстанция в частта, с която ревандикационният иск е уважен в осъдителната му част, като спорният въпрос по делото е дали са противопоставими на ищеца Д. Р. Д. заявените от ответното по иска дружество “Тера Камчия”ЕООД основания за упражняване на фактическа власт върху процесните имоти, а именно: договор за наем на земеделска земя № 42/12. 10. 2017 г., вписан на 13. 10. 2017 г. в СВ – В., по силата на който съсобственикът П. Г. Б. е отдал под наем на ответника “Тера Камчия”ЕООД гореописаните недвижими имоти, на цена от 25 лева на декар и за срок от 6 стопански години, като договорът е влязъл в сила на 01.10.2018 г., сключен за имотите, описани по-горе в точка 1 и точка 2, както и договор за аренда на земеделски земи № 1133 от 23.06.2014 г., вписан на 03.07.2014 г. в СВ-В., по силата на който съсобственикът Е. С. Д. е отдала под аренда на ответника “Тера Камчия”ЕООД имотите, описани по-горе в точки 3, 4, 5, 6, 7 и 8, на цена от 18 лева на декар и за срок от 6 стопански години, считано от 01.10.2014 г., срокът на който е удължен с 6 стопански години, считано от 1. 10. 2020 г, с анекс от 21.11.2016г., вписан на 24.11.2016 г. в СВ-В.,.

По отношение на договора за наем, въззивният съд е приел, че този договор е непротивопоставим на ищеца по следните съображения:

Същият е сключен от един от съсобствениците на имотите - Г. Б., притежавал 4/12 идеални части от съсобствеността, за целите имоти, и е надлежно вписан преди датата на придобиване на собствеността от ищеца. С договори за продажба и за дарение, сключени с нотариален акт № 98, том I, рег. № 831, дело № 93/2022 г. по описа на нотариус В. П., и с нотариален акт № 99, том I, рег.

№ 832, дело № 94/2022 г. по описа на нотариус В. П., ищецът е придобил останалите 8/12 идеални части от имотите от другите съсобственици, които не са страни по договора за наем (Н. С. А. – праводател по договора за дарение, и П. К. Т., К. С. М., Велико П. Н., И. В. П. и К. В. П. – праводатели по договора за покупко-продажба).

Прието е, че доколкото се касае за договор за наем на земеделски земи, то приложение следва да намери освен общата уредба на ЗЗД досежно договора за наем, и специалните правила на ЗСПЗЗ.

Разпоредбата на чл. 4а от ЗСПЗЗ, ред. ДВ бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г., урежда сключването на договорите за наем на земеделски земи, като в ал. 2 на същата е предвидено, че договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС. Прието е, че тази разпоредба намира приложение и по отношение на процесния договор с оглед предвиденото в пар. 10 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ, ДВ бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп. ДВ бр. 55/2018 г., който урежда режима на сключените преди влизането в сила на тази разпоредба договори за наем на земеделски земи. Предвидено е, че договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл. 4а и 4 б ЗСПЗЗ, може да бъде потвърден от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие от договора, а когато имотът е съсобствен, декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот. Декларацията следва да се подаде в срок до 31.07.2018 г., като в случай че такава не е подадена в срока, договорът се заличава служебно в СВ и съответната ОСЗ след изтичане на стопанската година.

В настоящия случай наемодателят по договора за наем притежава 4/12 идеални части от имотите, съставляващи повече от 25 на сто идеални части, поради което договорът не се нуждае от изрично последващо потвърждение посредством декларация и остава надлежно вписан в съответните служби. Прието е, че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ се явява специална по отношение на чл.

32, ал. 1 от ЗС, поради което отношенията между сключилия договора съсобственик и останалите съсобственици се уреждат съгласно правилото на чл. 30, ал. 3 от ЗС, което предвижда, че всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. При сключване на договора е спазено и изискването на чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ в ред. ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. ДВ, бр. 55/2018 г., като договорът е сключен в надлежна форма – писмена с 2 нотариална заверка на подписите на страните, извършени едновременно.

Прието е, че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ предвижда изключение от правилото, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял. Тази разпоредба обаче не дерогира правилото на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД, което предвижда, че лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, каквито са съсобствениците, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В този смисъл и договорът, сключен от съсобственик, не може да надвишава три години, като в случай че е сключен за по-дълъг срок, то той ще има сила за неучаствалите в него съсобственици за три години. Това правило следва да намери приложение и по отношение на приобретателите на съсобствениците, които не са страна по договора за наем, като последните няма да са обвързани от предвидения в него по-дълъг срок. След изтичане на тригодишния период договорът остава валиден, но вече е непротивопоставим по отношение на другите съсобственици – тези, които не са участвали в сключването му като страни.

Процесния договор за наем е сключен на 12.10.2017 г. за шест стопански години, като в чл. 4, ал. 1 от същия е предвидено, че влиза в сила, считано от 01.10.2018 г. Тригодишния срок е изтекъл на 01.10.2021 г., до който момент той се явява задължителен за съсобствениците, които не са страни по него, като няма данни по делото последните да са потвърдили продължаващото действие на договора след този момент, което да обоснове извод, че той може да им се противопостави за подълъг период съгласно чл. 236 от ЗЗД. По делото липсва спор, че последващият приобретател на идеалните части от имотите Д., придобил над 50 на сто от собствеността, не е получавал плащания по договора, в каквато насока са твърденията и на двете страни по делото, а напротив – изрично се противопоставя на продължаващото действие на договора, като достатъчно свидетелство в тази насока е фактът на завеждане на настоящото производство. Направеното възражение в отговора на исковата молба, поддържано и с въззивната жалба, че договорът за наем е потвърден от праводателите на Д., както и от самия него, посредством изявленията в нотариалните актове за дарение и за покупко-продажба на идеални части от земеделските земи, съгласно които приобретателят замества праводателите си в сключените договори за наем и за аренда, е намерено за неоснователно. Прието е, че съсобствениците-прехвърлители не са страни по процесния договор за наем и към момента на сключване на посочените транслативни сделки от 17.03.2022 г. договорът не ги обвързва, доколкото към тази дата тригодишният срок е бил изтекъл. Поради това и след като праводателите не са обвързани от договора, то не може да се направи извод, че посредством тези изявления правоприемникът е приел договора и се е съгласил той да го обвърже. В обобщение е направен извод, че след като договорът е непротивопоставим на праводателите, то той ще е непротивопоставим и на техния приобретател – ищец по ревандикацията. Когато идеалните части от съсобствения имот са прехвърлени на трето лице, то е обвързано от сключения по отношение на имота договор за наем, само ако неговият приобретател е бил страна по договора, като в противен случай договорът може да му се противопостави за срок до три години. В тази връзка е отбелязано, че чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, на която разпоредба се позовава ответникът, не намира приложение в настоящия случай.

След като договорът за наем е непротивопоставим на ищеца, то искът по чл. 108 ЗС е основателен в осъдителната му част досежно имотите, предмет на този договор – описани по-горе в точки 1 и 2.

По отношение на договора за аренда и анекса към него, въззивният съд е приел, че същият е непротивопоставим на ищеца по следните съображения:

Както договорът за аренда № 133/23.06.2014 г., както и анексът към него от 21.11.2016 г. за продължаване на срока му, са сключени по отношение на имотите, описани по-горе в точки 3, 4, 5, 6, 7, и 8, от съсобственика Е. С. Д., притежавала по-малко от 50 на сто идеални части от собствеността.

Възможността за сключване на аренден договор от съсобственик е предвидена в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, изменена с ДВ. бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г., предвиждаща, че договор за аренда на земеделска земя може да сключи съсобственик, който притежава повече от 50 на сто идеални части от собствеността. Прието е, че доколкото процесният договор за аренда и анексът към него, са сключени преди изменението на закона от 2017 г., по отношение на тях приложение намира действащата към момента на сключването им редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ от 2007 г., която гласи, че всеки съсобственик може да сключи договор за аренда по отношение на целия имот, като отношенията му с останалите се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС. Следователно, за времето до 3 влизане в сила на изменението на закона – 07.02.2017 г., сключването на договор за аренда по отношение на целия съсобствен имот може да се извърши валидно и от съсобственик, притежаващ по-малко от 50 на сто от собствеността, без да е необходимо съгласието на останалите съсобственици. Сключването на договора представлява действие на обикновено управление по отношение на общия имот, а отношенията между участниците в общността се уреждат съгласно правилото на чл. 30, ал. 3 от ЗС. Такъв договор обаче, макар и валидно сключен, се явява непротивопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако последните не са го приели – изрично или мълчаливо.