Решение № 2731 от 05.05.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2731 гр. София, 05.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Кирил Ст. Петров при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело № 20241100110054 по описа за 2024 година

Съдът е сезиран с иск предявен от А. В. С. срещу „Розетта Пропъртис“ ООД.

А. В. С. е предявил против “Розетта Пропъртис” ООД, ЕИК: 204346165, конститутивен иск за обявяване на предварителен договор от 28.12.2018 г. за покупкопродажба на следните недвижими имоти от „Жилищна сграда с подземни гаражи”, съгласно Разрешение на строеж № 2/09.01.2018 г. на главния архитект на Столична община, район “Студентски”, в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, по КККР, одобрени със Заповед № РД 18-38/10.07.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: град София, Столична община, район „Студентски“, жилищен комплекс „Малинова долина”, с площ от 1417 квадратни метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, номер по предходен план: 2218 квартал: 55, парцел: VII-2218, а именно:

АПАРТАМЕНТ А401 /представляващ самостоятелен обект с сграда с идентификатор *** съгласно схема № 15-1061388 от 18.10.2024 г., издадена от АГКК/, находящ се на четвърти стаж, кота +11.40 метра, със застроена площ от 79.34 кв. м., заедно с прилежащите към апартамента 12.48 кв. м. идеални части от общите части на сградата, или обща застроена площ на апартамента от 91.82 кв. м., който апартамент се състои от: антре. дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани, балкон, при съседи; двор от три страни, стълбище-коридор, апартамент № А402, асансьорна шахта, заедно със съответстващите на апартамента 26.81 кв. м. идеални части от правото на собственост върху описания по-горе поземлен имот, заедно с 2.75 % идеални части от общите части от подземен паркинг, находящ се на ниво сутерен /ет. -1/, кота – 3.20 м., обособени като ПОДЗЕМНО ПАРКОМЯСТО № 20 /попадащо, съгласно схема № 15-1061409 от 18.10.2024 г., издадена от АГКК, в самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***/, със застроена площ от 14.51 кв. м., при съседи: подземно паркомясто № 19. коридор към складови помещения, склад № 11, зона за маневриране, две помещения за вертикално паркиране на 13 броя велосипеди и подземно паркомясто № 21, заедно с прилежащите към паркомястото 14.19 кв. м. идеални части от общите части на подземната част на сградата, както и заедно с прилежащите към паркомястото 4.17 кв. м. идеални части от правото на собственост върху описания по-горе поземлен имот, както и заедно със СКЛАД № 18 /представляващ самостоятелен обект с сграда с идентификатор *** 1 съгласно схема № 15-1061404 от 18.10.2024 г., издадена от АГКК/, находящ се на ниво сутерен, кота -3.20 метра , със застроена площ от 4.51 кв. м., заедно с прилежащите към склада 1.57 кв.м. идеални части от общите части на подземната част на сградата. както и заедно с прилежащите към склада 0.46 кв. м. идеални, части от правото на собственост върху описания по-горе поземлен имот, при съседи: двор, склад № 17, склад № 22, склад № 23, подземно паркомясто № 23, за окончателен.

Ищецът твърди, че по силата на посочения договор ответникът се е задължил да му прехвърли собствеността върху процесните недвижими имоти не по-късно от 60 дни от влизане в сила на разрешение за въвеждане в експлоатация на същите. Ответникът построил сграда и обектите и се сдобил с удостоверение за въвеждане в експлоатация на същите от 23.12.2022 г. Въпреки това не изпълнило задължението си за прехвърляне на обектите.

Съгласно чл. 18 от предварителния договор в случай на забава от страна на продавача за сключването на окончателен договор с купувача с повече от 30 дни, той дължи неустойка в размер на 01. % на ден върху направените вноски от купувача, но не повече от 10 % от цената по договора. Сумата по предварителния договор в размер на 95 311 евро била изцяло заплатена, поради което ищецът претендира неустойка в размер на 9 531.10 евро. Моли за уважаване на исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД. Претендира разноски.

Препис от исковата молба и приложенията е редовно връчен на ответника по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК. Не е подаден отговор на исковата молба.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Искането за постановяване на неприсъствено решение е оттеглено от ищеца в с. з. на 10.04.2025 г., поради което съдът не следва да се произнася с решение по реда на чл. 238-240 ГПК.

По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

Установява се от представения предварителен договор, че между А. В. С. като бъдещ купувач и „Розетта Пропъртис“ ООД като продавач – обещател, е сключен предварителен договор на 28.12.2018 г. за покупко-продажба и строителство на недвижим имот – АПАРТАМЕНТ А401, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се на четвърти стаж, кота +11.40 метра, със застроена площ от 79.34 кв. м., заедно с прилежащите към апартамента 12.48 кв. м., идеални части от общите части на сградата, или обща застроена площ на апартамента от 91.82 кв. м., който апартамент се състои от: антре. дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани, балкон, заедно със съответстващите на апартамента 26,81 кв.м. идеални части от правото на собственост върху поземления имот, заедно с ПОДЗЕМНО ПАРКОМЯСТО № 20, находящо се на ниво сутерен, кота - 3.20 метра, със застроена площ от 14.51 кв. м., заедно с прилежащите към паркомястото 14.19 кв. м. идеални части от общите части на подземната част на сградата, както и заедно с прилежащите към паркомястото 4.17 кв. м. идеални части от правото на собственост върху поземления имот, заедно със СКЛАД № 18, находящ се на ниво сутерен, кота -3.20 метра , със застроена площ от 4.51 кв. м., заедно с прилежащите към склада 1.57 кв.м. идеални части от общите части на подземната част на сградата, както и заедно с прилежащите към склада 0.46 кв. м. идеални, части от правото на собственост върху поземления имот, върху който се изгражда сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2012 г. на Изп. директор на АГКК, а адрес на поземления имот: гр. София, район „Студентски“, ж. к.

Малинова долина, с площ 1417 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди.

С предварителния договор страните са се уговорили за сключването на окончателния договор не по-късно от 60 дни, считано от датата на влизане в сила на разрешение за 2 въвеждане в експлоатация. Дружеството-продавач е поело задължение да построи със собствени средства гореописания имот и да прехвърли правото на собственост върху купувача, който от своя страна се е задължил да заплати продажната цена в размер на 95 311 евро.

Представено е удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1255 от 23.12.2022 г., от което се установява, че жилищната сграда, в която се намира и процесният недвижим имот е въведена в експлоатация.

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

Сключеният между страните предварителен договор има смесен характер /инкорпорира в себе си предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител/.

От представения по делото предварителен договор се установява, че купувачът е поел задължението да заплати уговорената цена, както следва: а) сума в размер на 23 827.75 евро – в срок до 7 дни работни дни от подписване на предварителен договор; б) сума в размер на 19 062.20 евро, в срок до 7 работни дни, считано от достигане на кота „било“; в) сума в размер на 19 062.20 евро, дължима в срок до 7 работни дни от дата на издаване на Акт 14 за сградата; г) сума в размер на 23 827.75 евро, дължима в срок до 7 работни дни от дата на издаване на Акт 15 за сградата; д) сума в размер на 9 531.10 евро, дължима в срок до 7 работни дни от дата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата.

Установява се от доказателствата по делото, че е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителната сделка, съгласно условията, които страните са уговорили в предварителния договор.

Установява се по делото, че продажната цена е заплатена изцяло по банкова сметка на ответника, както следва:

По споразумение за гаранционен депозит от 15.11.2018 г. са заплатени 2000 евро. С платежно нареждане от 02.01.2019 г. са заплатени 42 691.36 лв. с еврова равностойност 21 827.75 евро. С платежно нареждане от 14.10.2019 г. са заплатени 37282.42 лв., с еврова равностойност 19 062.20 евро. С платежно нареждане от 10.04.2020 г. са заплатени 37282.42 лв., с еврова равностойност 19 062.20 евро. С платежно нареждане от 20.12.2021 г. са заплатени 40 047.85 лв., с еврова равностойност 20 476.14 евро. С платежно нареждане от 20.11.2023 г. са заплатени 18 641.21 лв., с еврова равностойност 9 531.10 евро. Отделно в б.

„Д“ от споразумението от 16.09.2021 г. е отразено, че към дата 16.09.2021 г. купувачът е изпълнил задълженията си по договора като е заплатил на продавача сума в общ размер на 61 952.15 евро – т. е. първите три вноски по предварителния договор /в размери 23 827.75 евро, 19 062.20 евро и 19 062.20 евро/.

Съгласно чл. 1 от споразумение към предварителен договор от 28.12.2018 г. страните са се съгласили, че е начислена неустойка за забава с повече от 3 месеца за въвеждане на 3 обектите в експлоатация. Съгласно чл. 20 от предварителния договор при забава с повече от 3 месеца за въвеждане на обектите в експлоатация се дължи неустойка – 5 % годишно, но не повече от 20 % от цената на договора. Ответникът е поел задължение да въведе обектите в експлоатация за 26 месеца от 11.05.2018 г. /датата на издаване на Акт образец № 2/. Ищецът твърди, че за забава в период приблизително 2 години е дължима неустойка по чл. 20 от предварителния договор в размер на 10.98 % от цената по договора или 10 465 евро, като с част от тази неустойка 3 351.61 евро е прихваната от договорената цена съобразно подписаното споразумение. Доколкото споразумението е представено по делото, подписано е от страните, ответникът не се явява по делото и не прави оспорвания, то съдът приема, че пълната дължима продажна цена по договора е заплатена, като част от нея в размер на 3 351.61 евро е прихваната с вземане на ищеца за неустойка по чл. 20 от предварителния договор. При всички положения се установява забава при изпълнение на това задължение повече от 9 месеца, съдът като съобрази естеството и размер на обезпеченото с неустойката задължение, вида на самата уговорена неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между размера на неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението, намира, че същата не противоречи на добрите нрави, поради което и няма пречки сумата от 3 351.61 евро да се приеме за извънсъдебно прихваната от продажната цена по съгласие на страните. Дали действително забавата е била повече от 2 години и какъв е глобалният размер на дължимата неустойка по чл. 20 от договора не е предмет на настоящото производство.