Протокол № 313 от 21.05.2024, Окръжен съд - Благоевград

ПРОТОКОЛ

№ 313 гр. Благоевград, 20.05.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ДЕВЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Грънчаров при участието на секретаря Герасим Ангушев

Сложи за разглеждане докладваното от Николай Грънчаров Гражданско дело № 20231200100936 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 14:00 часа се явиха:

Ищецът Й. Б. П., редовно уведомен, не се явява. За него се явява адв. П. З., с пълномощно по делото.

Ответникът В. Д. С., редовно уведомен, се явява лично и с адв. Р. Г.-Б., с пълномощно по делото.

АДВ. З.: Да се даде ход на делото.

АДВ. Г.-Б.: Да се даде ход на делото.

Съдът счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

АДВ. З.: Уважаеми господин Председател, изцяло поддържам така депозираната искова молба, по съображенията, подробно изложени в нея.

Изцяло поддържам и допълнителното становище от 22.04.2024 година.

Твърдим, че по предварителния договор е налице, на първо място, платено капаро в деня на подписване на предварителния договор – 26.03.2018 година, като по силата на сключения предварителен договор самият договор сложи за разписка за платената сума. Впоследствие с платежни нареждания, които са подробно индивидуализирани като дата и сума и посочени в исковата молба, са платени по банков път още 25 хил. лева, като в тази насока общата платена 1 сума по предварителния договор възлиза на 50 хил. лева. На следващо място, изцяло оспорвам твърденията, изложени в отговора на исковата молба, че продавачът по предварителния договор е изрядна страна и може съответно да черпи своите правни последици от своята изрядност и добросъвестност.

Правя възражение, че предварителният договор е нищожен поради липса на предмет. Твърдя, че съгласно тълкувателното решение на ВКС тази нищожност, поради нейната очевадност, съдът може служебно да прогласи, като твърдя, че така сключеният предварителен договор е нищожен, тъй като липсва предмет. Това, което е договорено между купувача и продавача е за продажбата на УПИ VII с площ от 345 кв.м., впоследствие се оказва, че УПИто не е с площ от 345 кв. метра, а е с площ от 445 кв.м.. т.е. изначално липсва такъв предмет с такава площ на това УПИ. В тази насока, позовавайки се на тази нищожност, която съда моля да прогласи, считам, че се дължи връщане на сумата от 50 хил. лева на отпаднало основание. Ние сме си предявили иска за 50 хил. лева, но още едно основание претендираме, и на това основание.

Видно от представения към исковата молба нотариален акт от 2020 година, УПИ-то, а именно УПИ VII, пл. № 471, е с площ 445 кв.м., а не 345 кв.м. В тази насока имам и доказателствени искания за събиране и ангажиране на доказателства. На първо място, да бъде изискано копие от Нотариално дело № 59/2020 година по описа на нотариус И. К.. На следващо място, да бъде допусната и назначена съдебно-техническа експертиза, по която вещото лице, след като извърши справка по регулационните планове, действащи към момента на сключване на предварителния договор, и извърши измерване по скица, да отговори на следния въпрос – каква е площта на УПИ VII – пл. № 471 в кв. 13 по плана на *, *, към датата на сключване на предварителния договор – 26.03.2018 година, и към 29.01.2020 година – това е датата на сключване на окончателния договор. Моля вещото лице да се запознае с материалите по делото и направи необходимите справка в Община Благоевград по съответните планове – дали е застроително-регулационен, дали е кадастрален, и да отговори на този въпрос, с оглед направеното възражение в днешното съдебно заседание за нищожност на предварителния договор. На следващо място, твърдим, че недвижимият имот, предмет на предварителния договор, не е бил захранен с ел. енергия. Към отговора на исковата молба са представени съответно становище за временно присъединяване от 2009 година, което е в сила една година от датата на 2 издаване; предварителен договор за присъединяване с изрични условия от страна на „ЧЕЗ Разпределение България“ АД; договор за присъединяване на процесния обект с „ЧЕЗ Разпределение България“ АД, но ние твърдим, че една от пречките за недобросъвестност от страна на продавача е липсата на захранване на недвижим имот с ел. енергия, като в тази насока моля да ми бъде издадено съдебно удостоверение, по силата на което да се снабдя от „ЧЕЗ Разпределение България“ АД с информация – захранено ли е с ел. енергия и на коя дата е захранено. Тъй като предметът на предварителния договор описва жилищна сграда, трябва да е захранен самият имот. Имотът е застроен. Към момента на сключване на предварителния договор за правото на строеж, частично е била изградена жилищната сграда, като едно от условията за окончателното завършване на сградата, което е било и желанието на моя клиент, е захранването на имота с ел. енергия. Поради недобросъвестност от страна на продавача, тъй като негов е бил ангажиментът да снабди имота с ел. енергия и вода, т.е. да присъдени имота към всички дружества – това е чл. 6 от Договора, това е една от пречките и една от причините най-вероятно за наличието на някакво неразбирателство между двете страни, но ние желаем да докажем недобросъвестно поведение и неизпълнението на всички задължения от страна на продавача, като в тази насока моля да ни бъде дадена възможност да ангажираме и двама свидетели при режим на довеждане, с които ще установяваме, на първо място, готовността на моя клиент за сключване на окончателния договор, за явяване пред нотариус за изпълняване на окончателната сделка, на следващо място – недобросъвестно поведение от страна на продавача по предварителния договор и водените преговори, които са се осъществявали между двете страни по предварителния договор – така, както е и Вашето определение, и разпределената доказателствена тежест, т.е. желаем да докажем неизпълнение на съществените задължения от сключения предварителен договор от страна на продавача В. Д. С. – ответник в настоящия съдебен процес. Още един път заявявам готовността от страна на моя клиент за сключване на спогодба – било съдебна или извънсъдебна, за доброволно уреждане на нашите отношения, тъй като моят клиент е съгласен на отстъпки в името на уреждане на отношенията, каквато бе волята през целия този процес. Лично аз съм очевидец и полагам неимоверни усилия за уреждане на отношенията. Лично аз многократно се срещах и положих усилия за уреждане на отношенията с 3 ответника В. С., но за съжаление самият факт, че сме тук, означава, че са без резултат, но още един път моля и заявявам готовността за уреждане по някакъв доброволен начин, с взаимни отстъпки, възникналия конфликт между страните. Моля да ми бъде дадена процесуална възможност след становище на ответната страна, да заявим допълнителни доказателствени искания.

АДВ. Г.-Б.: Считам, че нещата са пределно ясни и изчистени. Така, както са заявени с исковата молба по предявения иск от ищеца и нашия отговор, мисля, че нещата са сложени на една плоскост, от която става ясно. Мисля, че съдът правилно е възприел цялата фактическа обстановка, наведена и от ищцовата страна, развита в съображенията си и в нашия писмен отговор, в качеството на ответници, и абсолютно правилно е разпределил доказателствената тежест. Касае се действително за това, което е безспорно и съдът също го е приел за безспорно в доклада си, обявих го е като безспорен факт, че двете страни – ищецът Й. П. и моят клиент В. С., на 26.03.2018 година са сключили предварителен договор на покупко-продажба на недвижим имот, включващ, в договора пише – 345 кв. метра, на колкото действително е собственик моят клиент, тъй като видно, това е в идеални части от съседния парцел, тъй като там, когато го купува моят клиент този имот, имаше неуредени регулационни сметки, т.е. действителната квадратура на парцела е от 445 кв.м., както е описано в самия Нотариален акт за покупкопродажба № *** с който клиентът ми е продал 345/445 идеални части от УПИ VII в кв. 13 съгласно кадастралния и застроителен план на *, за който в нотариалния акт по-долу е описано, че е с площ от 445 кв. метра. Да, това е в нотариалния акт, ама то и по първоначалния акт, с който моят клиент го е закупил, но искам да уточня, че тъй като колежката прави тези волеизявления едва днес и те не са предмет на досегашната искова претенция, т.е. тя в днешното съдебно заседание иска прогласяване нищожност на предварителния договор на това основание, че има разлика в квадратурите.

Първо искам да кажа, че разлика в квадратурите въобще не е причина за обявяване на нищожност на какъвто и да било договор, там може да става въпрос за някаква имуществена претенция, ако става въпрос за покупкопродажба, в квадратурите, като цена, но тук въпросът не е за цената, а колежката иска обявяване на нищожност на предварителния договор заради това, че става въпрос за 345 кв.м. Да, на толкова реално е собственик моят клиент, но ако тя продължава да поддържа това си искане, за следващо 4 съдебно заседание, тъй като за мен това е нов факт, обявен днес, ще Ви помоля да ни дадете възможност да представим на съда нотариалния акт, с който моят клиент е закупил от продавача Е. Л. този недвижим имот, от който да се види каква е квадратурата. Тоест той не е обещал и не е продал нещо повече от това което има, за да бъде обвиняван едва ли не в някаква измама.

На следващо място, във връзка с основните оплаквания на колежката, че моят доверител бил неизправна страна, тъй като не бил изпълнил условията на чл.

6 от Договора, задължаващи го да плати всички текущи сметки за ток, вода, общи части, данък сгради и други, произтичащи от собствеността и ползването на имота към момента на предаването му, и да представи разписки на купувача; нямало партида за ток, за вода и т.н. – на първо място, ако четем договора както трябва, а не като дявола Евангелието, се вижда, че моят клиент е продал Поземлен имот № VII заедно с правото на строеж върху този имот, върху който се предвижда да се застрои свободно ниско жилищно застрояване със застроена площ 88.66 кв.м. и РЗП 276.23 кв.м., съгласно издаденото Разрешение за строеж № ***. Разрешението за строеж е на негово име. Няма как, ноторно известно на съда е и на всеки уважаващ себе си юрист, че няма как някой да иска да се плаща данък сгради на непостроена сграда. Понеже днес уточняваме много неща, държа да заявя, че към 26.03.2018 година, когато е сключен предварителният договор, моят клиент беше изградил мазето и два етажа, и понеже на човека му свършиха парите за покрив, реши да продаде сградата. Тоест правото на строеж все още не е било реализирано, разбира се. След като сградата няма покрив, това е строеж. Тя става сграда, когато се сложи покрив, тогава ЗУТ счита, че имаме 63% степен на завършеност и това е основание да се поиска издаване на Акт 14, т.е. сградата има покрив, няма мазилка, няма прозорци, няма врати, но има покрив. От представеното от нас удостоверение за 63% степен на завършеност, това се е случило през 2020 година, то е с изх. № 18 и има дата 16.01.2020 година, когато Община Благоевград е издала това удостоверение, удостоверяващо завършена фаза „груб строеж“, равняващ се на 63% степен на завършеност. Едва тогава може да се прехвърли съгласно ЗУТ строеж, и то не в напълно завършен вид, а като 63%, което от своя страна все още не е основание нито за захранване с ток, нито за захранване с вода. При положение че сградата, която моят клиент е продал е без покрив, т.е. изградени са два етажа, но сградата няма покрив, няма абсолютно никакви 5 основания да го обявяват за нелоялен, некоректен продавач и т.н., защото сградата, виждате ли, нямала захранване с ток и с вода. Даже и някой да иска да се захрани, Енергото не би захранило сграда с ток, докато няма Акт № 16, удостоверяващ пълна годност за обитаване на строежа. Въпросните становища, които съм представила от 06.10.2009 година, предварителният договор за присъединяване към ЧЕЗ, като и последващият договор от 2012 година – това са предварителните документи, които се изискват, те представляват предпроектни проучвания, т.е. Енергото и ВиК дават становища, че ако тази сграда бъде построена на дадения парцел, тя ще бъде захранена с ток и вода когато му дойде времето, т.е. когато имаме Акт № 16.