Решение № 579 от 10.10.2024, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 579 гр. София, 10.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Бисера Максимова при участието на секретаря Росица Ал. Иванова като разгледа докладваното от Бисера Максимова Касационно гражданско дело № 20238002101698 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. Т. И., ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [жк], действащ чрез адвокат М. И. К., член на Бургаска адвокатска колегия, с адрес на упражняване на дейността: [населено място], [улица], вх. , ет. , против решение № 5 от 10.01.2023 година, постановено по в. гр. д. № 413/2022 по описа на Бургаския апелативен съд, с което след отмяна на решение № 827 от 03.08.2022 г., постановено по гр. д.

№1826/2021 г. на Бургаския окръжен съд, въззивният съд е осъдил жалбоподателя, на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, да заплати на Р. Д. К. и Г. К. Д., двамата от [населено място], сумата от 37 160.77 лв., представляваща задатък по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.02.2021 г. Присъдени са разноски в производството.

В касационната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно във фактическите и правните си изводи, несъобразено с материалния и процесуалния закон, установената фактическа обстановка и събрания по делото доказателствен материал. Излагат се подробни съображения, че касаторът, в качеството му на продавач, е бил изправна страна по сключения с ответната страна предварителен договор; той се е задължил да прехвърли на купувача собствеността върху собствения си недвижим имот, а именно: имот в [населено място], ..............., [улица], представляващ дворно място УПИ XVII-96 в кв.13, целият с площ 1 от 515 кв.м., ведно с изградената в имота едноетажна масивна жилищна сграда, за който имот касаторът твърди, че разполага с изрядни документи за собственост. Неизправната страна, според него, се явяват купувачите в лицето на Р. Д. К. и Г. К. Д., които са се отказали от прехвърлянето на имота по нотариален ред, поради което нямат право да претендират за връщане на дадения задатък в размер на 37 160.77 лева. Като аргумент се сочи, че посоченото в кадастралната карта се ползва само с декларативно действие, но няма значение за действително притежаваните вещни права, поради което намира за неправилни аргументите на въззивната инстанция, че с прехвърлянето на погрешно отразен в кадастъра имот се стига до прехвърляне на идеални части от чужди имоти. Смята, че правна възможност е за всеки един собственик да заяви административна услуга пред АГКК/СГКК за отстраняване на непълноти и грешки в кадастралните карти. Предвид тези основни съображения се моли за отмяна на обжалваното въззивно решение и за разглеждане на спора по същество с постановяване на решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.

По така подадената касационна жалба е постъпил отговор от Р. Д. К. и Г. К. Д. чрез адвокат А. П. Т., член на Бургаска адвокатска колегия, с който отговор касационната жалба се оспорва като неоснователна. Акцентира се на това, че според тях продавачът се явява неизправна страна по предварителния договор, тъй като част от двора попада върху улицата по улично-регулационния план и по този начин имотът се явява с неизяснен правен статут.

Предвид този основен аргумент се твърди, че отказът на касатора в качеството му на продавач да обезпечи валидното нотариално прехвърляне на собствеността върху договорения за продажба УПИ /земя и сграда/ съставлява съществено неизпълнение на договорните задължения на продавача и на практика осуетява сключването на окончателен договор. По тези и други подробно изложени в отговора съображения ответната по жалбата страна моли обжалваното въззивно решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

С Определение № 2250 от 09.05.2024 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на решение № 5 от 10.01.2023 година, постановено по в. гр. д. № 413/2022 по описа на Бургаския апелативен съд. Съставът на ВКС по реда на чл. 288 ГПК е намерил наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпрос, който е уточнен от състава с оглед конкретиката на настоящото дело и съобразно приетото в т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС така: Разминаването между регулационните линии на един имот според плана за регулация и границите му по кадастралната карта дава ли основание за разваляне на предварителен договор за продажба на имота поради неизпълнение от страна на продавача, когато извън обещания за продажба УПИ остава част от имота, попадаща в улична регулация.

По така поставения въпрос настоящият състав приема следното:

Разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД регламентира възможността на страните при даден задатък да се откажат от договора. Правото на отказ от договора е субективно материално потестативно право, с чието упражняване договорните отношения между страните се прекратяват. Ако страните не са уговорили друго, неизправната страна следва да понесе неблагоприятните последици при реализиране на гражданската й отговорност, ако 2 изправната страна е упражнила правото си на отказ. Правото на отказ от договора съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД се упражнява чрез едностранно волеизявление, адресирано от изправната до неизправната страна. Институтът на правото на отказ от договора е сходен с института на разваляне на договора и в съдебната практика често се разглеждат едновременно или правото на отказ от договора съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД се възприема като един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора или като специфичната хипотеза на разваляне по чл.

93, ал. 2 ЗЗД (решение № 60131 от 29.06.2021 г. по гр.д. № 3082 по описа за 2020 г. на ВКС, IV г.о .; решение № 110 от 29.06. 2017 г. по гр. д. 3868 по описа за 2016 г. на ВКС, III г.о.; решение № 474 от 13.07.2010 г. по гр.д. № 457 по описа за 2009 година на ВКС, IV г.о.; решение № 198 от 17.01.2020 година по гр. дело № 661/2019 на ВКС, III г.о.) Основните предпоставки и при двата института са едни и същи: виновно неизпълнение на договор и едностранно адресирано писмено изявление от страна на изправния кредитор.

Неизправността на страните по един предварителен договор може да е от различно естество и в зависимост от съдържанието на самия договор и поетите в него от страните задължения. В каузалната практика на ВКС са разгледани различни хипотези. В настоящото производство се поставя въпросът дали разминаването между регулационните линии и кадастралната основа по отношение на даден урегулиран поземлен имот, предмет на предварителен договор, се явява такова обстоятелство, което води до неизправност на продавача по предварителния договор и до право на купувача да се откаже/развали този договор, когато извън обещания за продажба УПИ остава част от имота, попадаща в улична регулация.

Недвижимите имоти се индивидуализират със землището, в което се намират, местността, сигнатурата по регулационния план или ПУП - ако се намират в урбанизирана територия, идентификаторът - ако за съответната територия има изработена кадастрална карта, границите и площта. Постоянна е практиката на ВКС, че площта на имота не е негов решаващ индивидуализиращ белег – в този смисъл са например решение № 202 от 04.07.2003 г. по гр. д. № 592/2002 г. на ВКС, I ГО; решение № 1171 от 22.12.2008 г. по гр. д.

№ 4521/2008 г. на ВКС, I ГО; решение № 389 от 10.05.2010 г. по гр. д. № 364/2009 г. на ВКС, I ГО; решение № 1459 16.12.2008 г. по гр. д. № 5090/2007 г. на ВКС, IV ГО.

Границите на имота определят и площта, заключена между тях. Понякога действителната площ на имота, определена от неговите граници, се разминава с площта, отразена в документа за собственост. Това разминаване може да се дължи на грешка при нанасяне на границите или на грешно изчислена площ, когато границите не са били точно установени при съставяне на документа за собственост.

Основното изискване към кадастралната карта е да отразява поземлените имоти съобразно правото на собственост, т.е. да отразява пространствените предели на правото на собственост и тези данни да са актуални във всеки момент. Според трайно установената практика на ВКС, кадастралните карти и кадастралните регистри имат декларативно значение и от тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. Заснемането на имотите в кадастралната карта не според границите на правото на собственост няма за 3 последица промени в правото на собственост. Такова действие нямат и плановете, одобрени при действието на ЗУТ, при възприетия от този закон принцип за ненамеса на администрацията в правото на собственост върху поземлените имоти. Урегулирането на имотите е свързано само с устройствения им режим, като вътрешните регулационни линии следват имотните граници - чл. 17, ал. 1 ЗУТ (в този смисъл решение № 60141 от 30.11.2021 г. по гр. д. № 553/2021 г. на I г.о. на ВКС и посочените в него ТР № 8/23.02.2016 г. по тълк. д.

№ 8/2014 г. на ОСГК на ВКС; решение № 99 от 26.06.2014 г. по гр.д.№ 4583/2013 г. на I г.о. на ВКС; решение № 145 от 30.10.2018 г. по гр.д.№779/2018 г. на I г.о. на ВКС). Поземлените имоти се урегулират чрез подробните устройствени планове с регулационни линии - улични регулационни линии, които определят границата с прилежащата улица (лице на имота); и с вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти (странични и към дъното на имота). Възможна е хипотеза, какъвто е настоящия случай, в която да е налице разминаване между регулационните линии и кадастралната основа по отношение на даден урегулиран поземлен имот, така че да е налице грешка в кадастралната основа, изразяваща се в неправилно заснемане на уличната регулация.

Допуснатата грешката в кадастралната карта по отношение на даден урегулиран поземлен имот няма отношение към обема на право на собственост спрямо този имот. Както е посочено в мотивите към т. 5 от посоченото по-горе ТР № 8/2014 от 23.02.2016 г., грешното заснемане в кадастралната карта на границите на един недвижим имот не води до промяна на правото на собственост върху грешно заснетата част от имота, защото кадастралната карта няма вещно-прехвърлително действие. Правото на собственост се извежда от документите за собственост. Когато в предварителния договор имотът, обещан за продажба, е конкретизиран съобразно титула за принадлежността на правото на собственост в патримониума на продавача, последният се явява изправна страна по договора. Той е обещал да продаде имота съобразно правата си на собственик и възможната грешка в кадастъра не се явява основание за купувача да се откаже/да развали предварителния договор.

Отделно от изложеното, следва още да се има предвид, че ЗЗД предвижда специални правила и текстове в случаи на грешки или несъответствия в размера на имота. Ако действителното пространство на закупения недвижим имот се окаже по-малко, за купувача се пораждат права, регламентирани в чл. 210 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

При разлика в посочената в договора площ и действителната площ на имота, за купувача възниква правото да се откаже от договора на основание чл. 210, ал. 1 ЗЗД и да иска връщането на даденото капаро /задатък/ по предварителния договор, само ако пространството на имота се окаже с повече от 1/10 по-малко от действителното. /Решение № 100 от 24.03.2014 год. по гр.д.№ 6207 по описа за 2013 год. на ВКС, IV г.о./.

В обобщение може да се направи правният извод, че грешката в кадастралната карта по отношение на недвижим имот, спрямо който е сключен предварителен договор за неговата продажба, не е основание за отказ от договора по реда на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. Допуснатата грешка относно границите на имота подлежи на отстраняване по предвидения в закона ред от титуляра на правото на собственост към момента на подаване на заявление към съответните органи за отстраняване на грешката по административен ред или към момента 4 на предявяване на иск по чл. 54, ал. 2 от ЗКИР.