Решение № 26 от 05.02.2020, Районен съд - Козлодуй

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е № гр.Козлодуй,

5 февруари 2020г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

Козлодуйският

Районен съд, Втори състав в публично заседание на 21.01.2020г. /Двадесет и първи януари две хиляди и двадесета година / в състав:

Районен съдия: Адриана Добрева при секретаря Галина Дикова като разгледа докладваното от съдията А.Добрева гражданско дело № 910 по описа на съда за 2019 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Съдебното производство е образувано по искова молба на „Краси” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, р-н Красно село, ж.к.”Лагера”, ул.

„Балканджи Йово” №9, хотел Женева с управител Красимир Младенов Милков” , с която са предявени против Б.Р.П., ЕГН ********** ***, обективно съединени искове - по чл. 124, ал.1 от ГПК и по чл. 537, ал. 2 от ГПК във вр. чл. 88 ЗКИР, за признаване за установено в отношенията между страните съществуването на Договор за аренда на земеделска земя вписан в службата по вписванията гр.

Козлодуй с дв.вх. № 727 от 23.03.2011г., том 2, акт 214 и Анекс от 25.09.2.2014г., вписан в службата по вписванията - гр.Козлодуй с вх. рег. № 3430/19.11.2014г., том 6, акт. 260 и за признаване за незаконно и отмяна на вписано прекратяване на този договор в Служба по вписванията - гр.Козлодуй.

В съдебно заседание за ищцовото дружество участва юрисконсулт М.Д. и поддържа исковете.

Ответника участва чрез пълномощник адвокат Кривачков и оспорва исковете. В срока по чл.131 ГПК ответника е подал редовен писмен отговор на исковата молба, с който оспорва исковете и излага подробни съображения в този смисъл.

В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства, от които съда приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е безспорно и страните не спорят, че по силата на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията - гр.Козлодуй с дв.вх.№ 727 от 23.03.2011г, том 2, акт № 214, сключен между „Краси“ ЕООД, ЕИК ********* и М. Б. Б., ЕГН **********, чрез пълномощник Стоян Сталиянов Георгиев, ищеца ползва като арендатор нива, представляваща имот № 019012 с площ 10 дка, четвърта категория земя, в местността „ПАДИНАТА“, в землището на с. Крива бара и нива, представляваща имот № 139010 с площ 3 дка., трета категория земя, в местността „ЛОЗЯТА“, в землището на с.Крива бара. общ.Козлодуй. Съгласно т.3 от договора, той /договора/ влиза в сила на 01.10.2010г. и е със срок 7 стопански години - до 01.10.2017г., а в т.IV.1. страните са договорили арендното плащане в размер на 30.00 лева за 1 дка., дължимо от 01.10 до

31.12 месец за изтеклата стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок.

С Анекс № 409 КБ от 25.09.2014г, вписан в Служба по вписванията - гр. Козлодуй, с вх.рег.№ 3430/19.11.2014г, том 6, акт №260 страните по договора за аренда са уговорили, че срока на договора е удължен до 2021г., а размера на арендното плащане в размер на 40.00 лева за 1 дка., дължимо от 01.10 до 31.12 месец за изтеклата стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок.

А. М. Б. Б., ЕГН ********** видно от приложеното в делото на л.13 удостоверение за наследници изх.№84 от 11.10.2016г. е един от двамата законни наследници на б.ж. на с.Крива бара Надежда Маринова Герова, починала на 3.10.2016г. /неин си е с дял ½ ид.част/.

Освен това видно от приложеното в делото на л. 26 удостоверение за наследници с изх.№ 85 от 13.10.2016г., той е един от законните наследници и на б.ж. на с.Крива бара Б. Г. Н., починал на 22.08.1966г. /негов внук е с цял 1/6 ид.част – половината от частта на син на наследодателя, а той е имал общо три деца с дял 1/3 всяко дете/.

Видно от приложения в делото на л.52 договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 193, том 5, дело № 193 от 20.07.2018г. на нотариус Емилия Карамфилова, на 20.07.2018г., наследниците на б.ж. на с.Крива бара Б. Г. Н., между които и арендодателя по договора за аренда на ищеца М. Б. Б., действащи чрез пълномощник ответника Б.Р.П. са продали на последния съсобствените си наследствени три земеделски имота, два от които /първите два описани в нотариалния акт/ са нивите предмет на договора за аренда с ищеца.

Ищеца твърди и не се оспорва, че ответника

Б.П. не го е уведомил, че е закупил имотите, които дружеството ползва по силата на договора за аренда и анекса към него до 2021г. В този смисъл ответника се домогва да докаже факта, че е уведомил ищеца за покупката на арендованите имоти чрез показанията на свидетеля Р.В.. Тя е един от наследниците и също продавач.

От показанията и се установява доказания и чрез писмени доказателства и неоспорен от ответника факт /видно от приложения на л.9 разходен касов ордер, че на 13.11.2018г. ищеца арендатор и е изплатил сумата от 500.00 лева рента за 2017-2018г./. Освен това се установява пак от показанията и факта, че когато е получила рентата за стопанската 2017-2018г. тя е съобщила на представител на арендатора, че са продали земеделските имоти.

По делото няма доказателства и ответника и не твърди, писмено или по друг начин, той да е съобщил на ищеца арендатор, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ замества арендодателя по договора за аренда и анекса към него.

Ищеца твърди, че на 23.05.2019г., с

Нотариална покана на Нотариус № 040 Ивайло Николов е бил уведомен от ответника Б.П., че разваля Договора за аренда на земеделска земя и Анекса към него, на основание чл. 28, ал. 1 вр. чл.27, ал.1 т.2 от ЗАЗ - поради забава на арендното плащане с повече от три месеца. Твърди, че до момента на получаване на тази покана дружеството арендатор не е било уведомено, че ответника е закупил арендованите имоти.

Ищеца твърди и представя на л.9 разходен касов ордер в уверение на факта, че на 13.11.2018г. е изплатил сумата от 500.00 лева рента за 2017-2018г. на лицето Р.Б.В., която е сестра на арендатора по договора М. Б. В., като тя е представила удостоверение за вписан отказ от наследството на М. Б. В.

Представя на л.5 и вписано СлВп - Козлодуй от ответника за вписано с вх. per. № 378/21.06.2019 г., том 3, акт № 124 заявление за прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя и Анекс към него.

Ищеца арендатор счита, че неправилно ответника е прекратил договора за аренда, тъй като той е изправна страна като е заплатил уговорената и дължима арендна цена за стопанската 2017-2018г. в брой на сестра на арендодателя като тя е представила удостоверение за отказ от наследство на арендодателя, с което е изпълнил задължението си по договора в срока уговорен - до 31.12.2018г., но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г.

Ответника с писмения отговор не оспорва фактите и твърденията на ищеца, нито представените писмени доказателства. Твърди, че ищеца като арендатор по договора не е неизправна страна, като не му е заплатил на него изцяло уговорената арендна цена за стопанската 2017-2018г., въпреки факта, че е бил уведомен за покупката от него на имотите.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендно правоотношение (главен) и обусловен от него иск с правно основание чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537, ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на вписано в агенцията по вписванията обстоятелство- прекратяването на посоченият аренден договор. В конкретният случай следва да се приеме, че предявените обективно съединени искове са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване съществуване на арендните правоотношения по договора за аренда, тъй като с поведението си, вписвайки в Службата по вписванията прекратяване на договора за аренда на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, ответника недвусмислено е показал, че оспорва наличието на облигационна връзка между тях, като правният интерес от предявяване на установителен иск се разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни.

Спорът по главния иск е относно това дали са изпълнени изискванията за встъпване в арендното правоотношение от страна на ответника и валидно ли е съобщено това обстоятелство на ищеца, за да породи съответните правни последици, както и дали е налице записаното обстоятелство - законосъобразно едностранно прекратяване на арендния договори.

Безспорно установено по делото е, че ищецът е арендатор и страна по посоченият аренден договор и Анекс към него, сключен с арендодател М. Б. В., като един от съсобствениците на земеделските имоти, предмет на този договор.

Договора за аренда и Анекса към него са валидни, сключени в изискуемата писмена форма със срок до 2021г. и уговорена арендна цена от 40.00 лева за 1 дка., или 520.00 лева за стопанската 2017-2018 година, платима до 31.12.2018г. /съдът коментира тази стопанска година, защото е предмет на спора/, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г.

Чл.3, ал.4 от ЗАЗ /в редакцията преди изменението в ДВ, бр. 13 от 2007 г, в сила от 07.02.2017 г./ изрично допуска договорът за аренда да бъде сключен само с някои от съсобствениците на земеделската земя, в това число и само с един, независимо от размера на дела му, и препраща към чл.30, ал.3 от ЗС за уреждане на отношенията между съсобственика - арендодател и останалите съсобственици.

Безспорно установено е, че арендодателя М. Б. В. и останалите съсобственици и наследници на 20.07.2018г. са продали на ответника с договор за покупко-продажба сключен с нотариален акт № 193, том 5, дело № 193 от 20.07.2018г. на нотариус Емилия Карамфилова, съсобствените си наследствени три земеделски имота, два от които /първите два описани в нотариалния акт/ са нивите предмет на договора за аренда с ищеца. Така по силата на закона – чл.17, ал.2 от ЗАЗ, който предвижда, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден, след продажбата на арендованите два имота на 20.07.2018г., арендодателя е заместен от ответника купувач Б.П..

Следователно, от датата на разпоредителната сделка на 20.07.2018г. качеството арендодател по вписания договор за аренда и Анекса към него е придобил ответника Б.П., с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число правото да получи договореното арендно плащане. Заместването настъпва с факта на прехвърлителната сделка и по силата на закона за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. От тук следва много важния извод, който не се споделя от ищеца, но е безспорен в правната доктрина /Голева П., цит. съч., с. 209/ и практика, че тъй като договора за аренда е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява страна арендодател и само той има вземане за арендната цена.

С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместването. Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване. Законът не обвързва липсата на уведомление за настъпилото заместване с лишаването на приобретателя от правото да развали договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Само при условие, че арендатора изпълни задължението си към предишния собственик, липсата на уведомление за заместването би рефлектирала върху правото на приобретателя да иска изпълнение и да развали договора поради неизпълнение.

Настоящия случай не е такъв, тъй като от една страна безспорно се установи, че ответника приобретател не е изпратил уведомление до ищеца, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ той замества арендодателя по договора за аренда и Анекса към него.