Решение № 19846 от 22.10.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19846 гр. София, 22.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА Гражданско дело № 20261110100240 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба на „*******“ ООД срещу И. И. И., с която са предявени осъдителни искове за следните суми: 4 950 евро – възнаграждение по Договор от 01.10.2022 г. за посредничество при покупка на имот, ведно със законната лихва за периода от 06.01.2026 г. до окончателното плащане; 4 950 евро – неустойка за забава.

Претендират се разноските по делото.

Ищецът твърди, че основната му дейност се състои в посредничество при покупкопродажба на недвижими имоти. Излага, че е сключил с ответника договор от 01.10.2022 г., по силата на който дружеството се задължило да посредничи на И. при закупуването на поземлен имот с идентификатор 04234.********** по КККР на с. *******, общ. Столична, а той се задължил да му заплати възнаграждение за посредничество в размер на 4 950 евро в деня на подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота. Посочва, че договор за покупко-продажба на имота е сключен от И. със собственика ***************** на 10.01.2023 г., но ответникът не заплатил възнаграждение на посредника дори и след многократните покани. Твърди, че в чл. 11 от договора за посредничество е уговорена неустойка за забава в размер на 0.5 % за всеки ден забава в плащането на възнаграждението, но не повече от размера на дължимото възнаграждение. Предвид периода на забавата претендира неустойка в максимално договорения размер.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба /уточнен в открито заседание на 16.04.2026 г./, с който оспорва предявените искове. Признава сключването с ищеца на договора за посредничество и сключването на 10.01.2023 г. на сделка за същия имот с продавача ***************** за цена от 210 000 евро, както и че именно ищцовото дружество го е свързало с продавача. Релевира възражение за унищожаемост на договора за посредничество поради измама. В тази връзка твърди, че при посещение в закупения имот на 25.01.2023 г. заварил там вещо лице, назначено по гр. д. № 613/2022 г. по описа на СГС, ІІ въззивен състав, чийто предмет бил иск по чл. 75 ЗС за същия имот, след което разговарял с брокера Д************ и се оказало, че тя знае за делото, но според нея то нямало нищо общо с ответника. Изтъква, че щом брокерката още 1 преди сключването на посредническия договор с ответника е знаела, че за имота се води спор по ЗС, както и че продавачът е имал от много време проблеми със съседите, които са се снабдили с констативен нотариален акт за имота, но е премълчала тези факти, то тя е създала невярна представа у ответника с цел да го мотивира да сключи посредническия договор.

Заявява, че ако той предварително е бил наясно с тези факти, изобщо не би влязъл в преговори за имота, респ. не би сключил посредническия договор. Възразява, че посредникът не е изпълнил с грижата на добър търговец задълженията си по договора за посредничество. Сочи, че поради факта, че дружеството е било посредник по процесната покупко-продажба и на продавача, е налице конфликт на интереси, при който посредникът не е защитавал интереса на купувача. Счита, че затаяването от брокера на факти относно имота означава, че посредникът не е изпълнил надлежно задължението си да провери имота за тежести и съдебни дела. В тази връзка се позовава както на наличието на дело по чл. 75 ЗС за имота, така и на твърдения за извършена промяна за имота в кадастъра, при която е сменен неговият идентификатор на 04234.********** и е намалена площта му от 1 530 кв. м. на 897 кв. м. поради това, че още през 2021 г. с Нотариален акт № 101, том 12964, дело № 1116/2021 г. на нотариус Дахтеров, трети лица, които са и страни по съдебното дело, са признати за собственици по давност на останалата част от имота, за която е новообразуван поземлен имот с идентификатор 04234.691*******2, за което научил впоследствие и за което брокерката казала само, че констативният нотариален акт „не е излезнал в УВТ-то по сделката“. Посочва, че всичко това наложило ответникът да заведе съдебни дела за закупения имот. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа страна следното:

С Определение № 9940/12.03.2026 г., в което е инкорпориран проектът за доклад, допълнен с протоколно определение от 16.04.2026 г. и приет за окончателен без възражения на страните, е обявено за безспорно, на първо място, сключване между страните на Договор от 01.10.2022 г. за посредничество при покупка на недвижим имот – поземлен имот с идентификатор 04234.********** по КККР на с. *******, общ. Столична, по който ответникът се задължил да заплати на ищеца възнаграждение в размер на 4 950 евро.

Съгласно чл. 4 от договора изпълнителят се задължава да организира огледи на имота, като съгласува с възложителя деня и часа на извършването им. Според чл. 5 изпълнителят се задължава да свърже възложителя с продавача и да организира и участва в провеждането на преговорите между тях. По силата на чл. 6 изпълнителят се задължава при представяне на всички необходими документи от възложителя и продавача да осигури организационното обслужване на сделката пред нотариус, спазвайки срока по предварителния договор, като не носи отговорност за удължаване на срока по независещи от изпълнителя причини, свързани с работата на държавните учреждения и институции в Република България. Съгласно чл. 7 изпълнителят се задължава да присъства с възложителя до окончателното разплащане и финализиране на сделката. В чл. 9 е уговорено, че възнаграждението в размер на 4 950 евро се дължи от възложителя на изпълнителя поради самия факт на свързване на страните по сделката. Съгласно чл. 11, ако възложителят не изпълни задължението си да заплати на изпълнителя възнаграждението в срока по чл. 9, той дължи на изпълнителя неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от размера на дължимото комисионно възнаграждение по чл. 9.

С доклада по делото е обявено за безспорно, на следващо място, сключването от ответника с ***************** на договор за покупко-продажба на същия имот на 10.01.2023 г., както и това, че представител на ищцовото дружество е свързал И. с продавача на имота.

От скицата на л. 31, която е сред документите, представени на нотариуса при 2 сключване на договора за покупко-продажба на имота, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 9, том І, рег. № 130, дело № 7/2023 г. на нотариус ***********в, е видно, че имотът – предмет на сделката, към този момент е заснет в действащите КККР като поземлен имот с идентификатор 04234.**********, с площ от 1 530 кв. м.

Страните не спорят, че за процесната покупко-продажба е бил сключен и договор за посредничество между ищеца и продавача, като последният е платил дължимата комисионна по него. В този смисъл е и писменото доказателство на л. 21, от което е видно, че продавачът ******** е платил на 17.01.2023 г. на ищцовото дружество сумата от 5 000 евро по договор от 05.10.2022 г. за посредничество при продажба на недвижим имот.

От Нотариален акт за собственост на основание давностно владение № 101, том VІІ, рег. № 12964, дело № 1116/2021 г. на нотариус **********, се доказва, че в предшестващ сключването на процесния договор за посредничество момент – на 02.06.2021 г., *** И.

******* и С********* са признати на основание постановление от 02.06.2021 г., издадено въз основа на обстоятелствена проверка, за собственици на основание давностно владение на поземлен имот с проектен идентификатор 04234.691*******2, с проектна площ съгласно скица 1 343 кв. м., съставляващ по предходен план части от поземлени имоти с идентификатори 04234.**********, *** и ***.

Страните не спорят, а при съвкупната преценка на скиците на л. 32 и л. 43 и на комбинираните скици на л. 41 и л. 42 се установява, че през 2024 г. е извършено изменение на КККР, при което част от закупения от И. поземлен имот с идентификатор 04234.**********, е заснета като поземлен имот с идентификатор 04234.**********, с площ от 837 кв.м., а другата част с площ от 693 кв. м. е заснета към поземлен имот с идентификатор 04234.691*******2, т.е. към имота, за който на 02.06.2021 г. трети лица са се снабдили с нотариален акт за собственост на основание давностно владение.

От извлечението от кореспонденция чрез мобилно приложение „Вайбър“ /л. 34 – 40/, представено от ответника и неоспорено от ищеца, е видно, че са проведени разговори между лицето ******* и ответника по повод претенцията на първото за заплащане на комисионно възнаграждение по договор за посредничество, касаещ вече закупения от И. имот, като в отговор на претенцията ответникът е посочил, че наред с други проблеми, касаещи урегулирането на имота, се оказало, че за него има две съдебни дела, поради което не е сигурен в собствеността върху имота, и счита, че е бил подведен, а *******, от своя страна, е настояла, че работи с ******** и не може да балансира повече в така създадената ситуация, поради което ще й каже. В посочената кореспонденция не се съдържат признания на страна за неизгодни за нея факти, поради което обективираните в нея изявления на лицата следва да се преценяват наред с всички доказателства по делото.

Другите писмени доказателства не допринасят за изясняване на делото от фактическа страна, поради което съдът не ги обсъжда.

Свид. ******** – продавач по договора за покупко-продажба на процесния имот, разказва, че имотът първоначално е бил около 3 дка, но заради изграждането на кръгово била намалена площта му на 1.7 дка. Към половината от така останалия имот имало претенции от страна на трети лица и те постоянно водели дела срещу него, които той печелил, но при поредното заведено дело, макар да бил уверен от адвоката си, че ще го спечели, решил да продаде имота, дори и на по-ниска цена, за да си осигури спокойствие.

Покрай продажба на свой автомобил се запознал с *******, която му казала, че е брокер на недвижими имоти и че може да продаде имота му. С нея се уговорили тя да продаде имота, а той да й плати комисионна. ******** й обяснил всичко за имота, включително това, че иска да го маха, защото отдавна има проблеми с него и отново има заведено дело за него. С купувача ******** не са се срещали на огледи и не помни да са сключвали предварителен договор, нито да са присъствали заедно на среща с брокерката ******* и адвокати. Двамата 3 се срещнали за първи път на уговорена сделка за продажбата на имота при нотариус, но тогава продажбата не се състояла поради някакъв проблем от страна на купувача – с ипотека или с пари, докато ******** разполагал с всички необходими документи, включително тежести и данъчна оценка. Той не е казвал на купувача за проблемите с имота, защото мислел, че ******** знае за тях. С брокерката ******* не сключили писмен договор, но за да си получи парите от продажбата, ******** й подписал някакъв документ и й платил комисионна. ******* и свид. ******** са съдружнички.

Свид. ******** разказва, че е адвокат, който понякога осъществява консултантски услуги за „*******“, но не работи за дружеството. Било й възложено от ищеца изготвянето на договор за посредничество при покупката на имот, по който купувач бил И.. Знае, че Д************ – представител на „*******“, още в началото уведомила купувача за съществуването на дело за имота, но ******** не присъствала на разговора. Тя присъствала на телефонен разговор между купувача и ********, проведен в офиса на свидетелката, при който ******** му казала да провери за това дело преди да купи имота, а той отговорил, че неговият адвокат ще го проучи. След това били проведени няколко срещи между ********, продавача, купувача и техните адвокати в офиса на адв. С. – адвокатът на И., на които било коментирано как ще се оформи, че купувачът е запознат със съществуването на висящото дело, и на които продавачът винаги носел всичките си документи. На срещите ******** все повдигала въпроса за това дело, за да не остане нещо неизяснено, защото делото не излизало в удостоверението за тежести, но адв. С. казвал, че е запознат и няма притеснения от делото.