Определение № 18866 от 20.05.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 18866 гр. София, 20.05.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20251110156463 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Производството е образувано по искова молба на Еднолично адвокатско дружество „Р.“, ЕИК: 177273482, представлявано от адв. Р. Р., срещу Р. И. П. – М..

Ищецът твърди, че на 01.09.2020г. сключили с ответника договор за наем на ап.

№ 1, находящ се в *** /партер/ жилищен етаж, по който ищецът бил наемател, а ответникът наемодател. При първоначалния оглед на имота било констатирано от страните, че двете санитарни помещения се намират в състояние, изискващо основен ремонт с оглед привеждане на имота в годност за ползване като адвокатска кантора.

Постигнали съгласие наемателят да извърши ремонт за сметка на наемодателя , което същият сторил. Ремонтните дейности включвали къртене и демонтаж на съществуващите облицовки, замазки и остарели санитарни елементи, пълна подмяна на водопроводната и канализационната инсталация с изграждане на нови трасета и отклонения, изграждане и преработка на вентилационните и ел. инсталации, направа на нови подови замазки, изправяне и обработка на стените, изграждане на конструкции с гипскартон, монтаж на окачени тавани и полагане на нови стенни и подови облицовки, както и монтаж на нови санитарни съоръжения и оборудване, включително тоалетни, мивки, смесители, душ, вентилатори и интериорни врати. Всички работи били трайно прикрепени към имота и водели до неговото съществено подобряване.

Посочва, че в нарушение на чл. 3.5 от договора наемодателят не приспаднал никаква част от наема, а наемателят продължил да го заплаща в пълен размер. Твърди, че в периода ма ползване на имота ищецът извършил и подмяна на част от дограмите в имота поради обективното им влошено състояние, което не позволявало нормално ползване според уговореното. Били подменени общо три прозореца – един троен прозорец, разположен в приемната, както и два двойни прозореца, намиращи се в заседателната зала. Счита, че има право на вземане спрямо ответника като сумата от 11 336лв. за ремонт на двете санитарни помещения се дължи на основание договора, а евентуално поради неоснователно обогатяване, а сумата от 2000лв. за подмяна на дограмата на извъндоговорно основание – неоснователно обогатяване.

С оглед изложеното, моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумите от 11 366лв. и 2000лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок. Счита, че исковата молба е нередовна, а исковете неоснователни. Посочва, че ишецът няма 1 право на възстановяване на разходите за сторения ремонт в наетия обект, тъй като наемодателят не може да се ползва от извършените ремонтни дейности, тъй като след прекратяване на наемното правоотношение наетият обект се преустройва в медицински център по дентална медицина, което било известно на наемателя още при сключването на договора. Твърди, че в момнента се извършва цялостен ремонт на обекта, който е спрян. Ответникът видял какви дейности са извършени едва при връщане на имота след прекратяване на наемното правоотношение, като бил заплашен, че имотът няма да бъде освободен, ако не подпише предварително подготвен приемо-предавателен протокол, без възможност да нанася корекции. Отрича да е имало съгласие, че двете санитарни помещения са за ремонт, като същите били годни за употреба, като страните постигнали съгласие само за освежителен ремонт.

Изтъква, че ищецът ползвал имота много преди ответникът да го закупени през 2020г. и бил уведомен, че няма да го ползва дългосрочно при новия собственик. Изтъква, че била постигната уговорка за освежителен ремонт, който да се компенсира от наемите, като още първоначалната наемна цена била съобразена с това и под пазарната. Отрича да е давал съгласие за основен ремонт, за какъвто нямало и необходимост. Оспорва ремонтите дейности да са включвали пълна подмняа на водопроводната и накализационната инсталации и отклонения за санитарията, изграждане на вентилационни и ел. инсталации, направа на нови подови замазки, изправяне и обработка на стени, изграждане на конструкции с гипскартон и окачени тавани.

Изтъква, че са подменени само малки отклонения, което налагало в момента извършването на цялостна реконструкция и ремонт на инсталациите. Посочва, че са извършени недопустими и незаконни дейности, които налагано тяхното отстраняване, което било сторено, за да бъде преустроен обектът. Отрича извършените дейности да са били в обем и качество, позволяващо тяхното дълготрайно ползване. По повод извършваното преустройство на имота, ответникът установил некачествено извършения ремонт, както и допълнително нанесени щети, като дейностите не били съгласувани с ответника. Отделно, въпросните помещения били ползвани 5 години след ремонта от ищеца и вече били изхабени и нуждаещи се от нов цялостен ремонт, поради което не увеличават стойността на имота. Посочва, че вещо лице извършило оглед и оценка на щетите върху имота, като за да се ползва същия, следвало да се отстранят вредите, нанесени с извършения от ищеца ремонт. По отношение на дограмата поддържа, че не е имало уговорка за нейната подмяна, а и не е имало необходимост от това, а сложена от ищеца към настоящия момент била силно амортизирана, провиснала и надупчена. Оспорва и нейната стойност да възлиза на 2000лв. Изтъква, че ремонтите дейности, които следва да бъдат предприети за отстраняване уврежданията по имота, нанесени от ищеца, възлизат на 7810,30 евро.

Прави и възражение за изтекла погасителна давност.

С оглед изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове, както и осъждане на ищеца да му заплати сумата от 500 евро като част от вземане в общ размер от 7810,30 евро – обезщетение за нанесените вреди върху имота.

Ответникът по насрещния иск (първоначалният ищец) е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва иска. Посочва, че наемодателят е бил своевременно уведомен за извършваните ремонтни дейности, като същият се е съгласил ремонтът да бъде извършен. Твърди, че наемодателят лично посещавал имота след извършването на дейностите с цел заснемане на водомери и топломери, като през целия период на действие на договора не изразил несъгласие или противопоставяне спрямо дейностите. Поддържа, че е съставен двустранен протокол при връщане на имота, където е посочено, че е в добро състояние, без счупвания и масови повреди. Отрича СМР да са извършени некачествено и да са причинили вреди на имота. Изтъква, че част от твърдените некачествени СМР е могло 2 да се видят при огледа и не се явяват скрити, а наемодателят не е възразил за тях.

Счита, че ремонтните дейности са били необходими за запазване и обезопасяване на имота, като не са довели до намаляване на неговата стойност. Посочва, че промяната в ползването на имота не може да бъде в тежест на бившия наемател. Изтъква, че дори да има теч, същият настъпва 8 месеца след освобождаване на имота и 6 години след ремонта. Твърди, че след извършването на дейностите, наемодателят вместо да приспадне стойността им, едностранно увеличил наемната цена с 20%. Поддържа, че ищецът по насрещния иск признава, че в момента извършва ремонтни дейности в имота и при наличие на увреждания, счита, че същите се дължат именно на този текущ ремонт. Изтъква, че част от твърдените увреждания имат характер на обикновено изхабяване вследствие обичайното ползване на имота. Оспорва иска и по размер.

С оглед изложеното, моли за отхвърляне на насрещния иск.

Съдът намира следното:

Исковата молба е редовна. Не е необходимо ищецът да описва подробно като количество и стойност всяка извършена дейност, а обстоятелството дали сочи и представя доказателства няма значение досежно редовността на исковата молба.

Предявени са за разглеждане осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал.

1, пр. 1 ЗЗД вр. 3.5 от договор за наем, евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД и насрещен осъдителен иск с правно основание чл.

233, изр. 2 ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, разпределението на доказателствената тежест е както следва:

Ищецът по първоначалните искове и ответник по насрещния следва да установи при условията на пълно и главно доказване фактите, на които основава исканията си, включително, че между страните е сключен договор за наем, по силата на който ответникът му е предоставил за временно и възмездно ползване процесния имот; че имотът се е нуждаел от извършването на описаните ремонтни дейности, за да бъде ползван по предназначение като адв. кантора, като е постигнато съгласие с ответника този ремонт да бъде извършен за негова сметка (включително наличието на сочената клауза на чл. 3.5 от договора, като съдът му указва, че не сочи доказателства за тези факти); че са извършени описаните ремонтни дейности с добро качество и грижата на добър стопанин на сочената стойност (съдът му указва, че не сочи доказателства за тези факти); че с извършените ремонтни дейности ответникът се е обогатил неоснователно за негова сметка, тъй като същите са довели до увеличаване стойността на имота (за които факти не сочи доказателства).

Ответникът по първоначалните искове и ищец по насрещния следва да докаже възраженията си, че имотът е бил предаден в добро състояние и не се е нуждаел от извършването на описаните ремонтни дейности от страна на ищеца, както и че същите са били извършени лошо и в недобро качество; че в резултат от извършените дейности са насени увреждания по имота, описани в насрещната искова молба, възлизащи на сочената стойност. Същият следва да докаже и твърденията си, че е подписал двустранния приемо-предавателен протокол в резултат от отправена заплаха чрез възбуждане на основателен страх у него.

С оглед становищата на страните, съдът отделя за безспорно по делото, че между тях е бил сключен на 01.09.2020г. договор за наем, по силата на който ответникът, в качеството на наемодател, е предоставил на ищеца, в качеството на наемател, процесния имот за временно и възмездно ползване, като фактическата власт му е била предадена и е ползван до 10.07.2025г., когато е върнат, а действието на договора прекратено; че са извършени от ищеца ремонтни дейности в имота, като е 3 спорна тяхната необходимост, конкретен обем и стойност.

Съдът намира, че следва да бъдат приети като доказателства представените от страните документи, с изключение на приложеното към отговора на исковата молба експертно становище и приложените към отговора на насрещната искова молба снимки. Причината е, че е недопустимо да се приема като доказателство експертно становище, което не е изготвено в хода на процеса по реда, предвиден в ГПК, а снимките са в черно-бял вид с изключително лошо качество.

По отношение на искането за допускане събирането на гласни доказателства чрез разпит на свидетели за установяване на описаните обстоятелства, съдът намира, че следва да бъде уважено. Относно устните договорености и възраженията на насрещната страна, следва да се има предвид, че между страните е безспорно сключването на договор за наем, но не и че неговата форма е писмена – такъв писмен документ не е представен по делото, а ответникът не признава формата му. Ето защо, няма как да намери приложение нормата на чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК в тази хипотеза.

Относно втория свидетел, следва да се има предвид, че е допустимо с гласни доказателства да се установява евентуалното заплашване, което да се е отразило на волята на страната, поради което гласните доказателства следва да бъдат събрани и едва с акта по същество съдът ще формира воля кои от тях са допустими, като съобрази дали възражението е основателно или не.

По отношение на искането за допускане на съдебно-техническа експертиза, съдът намира, че същата се явява допустима и има отношение към предмета на спора, като изисква и специални знания. Следва обаче задачите да бъдат преформулирани и поставени служебно такива от съда. Възраженията на ответника са свързани с оценка на заключението, а не с неговата допустимост.