Решение № 331 от 19.12.2025, Окръжен съд - Перник

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 331 гр. Перник, 19.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА при участието на секретаря СИЛВИЯ ЕМ. СЕРАФИМОВА като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20251700100097 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба, депозирана от К. А. Г., *** гражданин, роден на *** в ***, чрез адвокат А. П. от САК, с предявен срещу Н. Р. Т., ЕГН: ********** осъдителен иск с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 21 000 евро за периода 01.03.2024 г.-28.04.202 г., представляваща уговорена съгласно чл. 5.3 от предварителен договор за покупко продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г. неустойка за забавено изпълнение, ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението.

В исковата молба се твърди, че ищецът К. Г. бил собственик на следните недвижими имоти –апартамент № *** , находящ се на *** етаж във вх. *** , блок *** , в кв. „***“, комплекс „***“, м. „***“, *** , с идентификатор ***, с площ от 44.75 кв.м., придобит от него по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № *** , том *** , per. № *** . дело № 585 от 2009 г. на нотариус С.К., и апартамент №*** , находящ се в същия комплекс, на *** етаж във вх.

*** , блок *** , с идентификатор *** с площ от 45.01 кв.м., придобит по силата на договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт № *** , том *** , per. № *** , дело № 73 от 2015 г. на нотариус С.К., Акт №*** , том *** , дело 394/2015 г. и по наследство – съгласно констативен нотариален акт №*** , том *** , per. № *** , дело № 74 от 2015 г. на нотариус С.К.. Твърди се, че поради наличието на висящи съдебни спорове с „България Холидейз“ ЕООД- дружеството, извършващо услугите по поддръжка и управление на ваканционния комплекс - ***, в който недвижимите имоти, описани по-горе, се намират, ищецът решил да пристъпи към продажбата на апартаментите. Посредничество и съдействие при продажбата на 1 апартаментите оказало дружеството „България Холидейз“ ЕООД. В тази връзка, между К. А. Г., в качеството му на тогавашен собственик на описаните по-горе два апартамента, „България Холидейз“ ЕООД, ЕИК: 101644903, в качеството му на управител на ваканционния комплекс, в който имотите се намират, и ответника Н. Р. Т., в качеството му на лице, което желае да закупи имотите, е сключено тристранно споразумение от 14.11.2023 г., по силата на което страните уговарят задължението на продавача К. Г. да продаде недвижимите имоти, желанието на Н. Т. да закупи имотите, както и правото на „България Холидейз“ ЕООД да получи общо сумата в размер на 14 500,00 евро (като част от продажната цена по бъдещата сделка по покупко-продажба), а след получаването на сумата - да заличи вписаните възбрани в полза на посоченото дружество, допуснати като обезпечителна мярка по гр.д. № 595/2023 г. по описа на PC - Разлог и по гр.д. № 1616/2022 г. по описа на PC - Разлог и двете със страни- К. Г.ответник и „България Холидейз“ ЕООД -ищец. На 16.01.2024 г. между ищеца К. Г. и ответника Н. Т. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните по-горе два апартамента, по силата на който продавачът К. Г. се задължава да прехвърли, а купувачът Н. Т. да закупи процесиите имоти. По силата на така сключения предварителен договор страните се задължават да сключат окончателен договор не по-късно от 22.03.2024 г., както и да се явят в кантората на нотариус М.К. на 28.02.2024 г. от 10:30 ч. за сключване на окончателен договор. Съгласно чл. 4.2.5 от договора, купувачът се задължава да заплати сумата от 672,00 евро за снабдяване от страна на продавача с необходимите за сделката документи. Сумата е платена в уговорения между страните срок, за което представям доказателства - платежно нареждане. Твърди, че въпреки готовността на продавача и ищец в настоящото производство К. Г. за сключване на окончателен договор, такъв не е сключен в уговорения с предварителния договор срок, като причината за това било изцяло поведението на ответника. От страна на ищеца били осигурени всички необходими документи за сключване на сделката по покупко- продажба на имотите. Продажбата на имотите е осъществена на 12.07.2024 г., когато по силата на нот.акт № *** , том *** , per. № *** , дело № 405 от 2024 г. на нотариус М.К., с р-н на действие PC - Разлог, вписан в Служба по вписванията - Разлог с вх. Per. № 3507/ 12.07.2024 г., акт№ *** , том *** , процесните имоти са продадени от К. Г. на „Артис Креанди“ ЕООД, ЕИК:

205007933, в което Н. Р. Т. има качеството на управител и едноличен собственик на капитала. Със сключването на договора за покупко-продажба на апартаментите, обективиран в цитирания по-горе нотариален акт от 12.07.2024 г., предварителният договор от 16.01.2024 г. бил прекратен, доколкото имотите вече били прехвърлени на трето лице. Твърди, че съгласно чл. 5.3 от предварителния договор от 16.01.2024 г., в случай, че купувачът не изпълни задължението си за сключване на окончателен договор до 28.02.2024 г., същият дължи на продавача обезщетение за забава в размер на 0,5 % от продажната цена по чл. 2.1 от договора за всеки ден на забава, но за не повече от 60 дни. След изтичане на двумесечен срок, ако купувачът все още е в забава, продавачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление до купувача, както и да получи неустойка в размер на 4 500,00 евро. Съгласно чл. 2.1 от предварителния договор продажната цена била в размер на 70 000,00 евро (седемдесет хиляди евро). Твърди, че доколкото окончателен договор за покупко-продажба не бил сключен в уговорения между страните срок до 28.02.2024 г., считано от 01.03.2024 г. до 28.04.2024 г. за ищеца възниква правото на начисляване на неустойката за забава на купувача-ответник на основание чл. 5.3. от предварителния договор. Поддържа, че ищецът претендира от ответника сумата от 350,00 евро на ден, представляващи 0,5 % 2 от продажбата цена, което формира сумата в общ размер на 21 000,00 евро (двадесет и един хиляди евро). Моли се за уважаване на предявените искове и се претендират разноски.

В предоставения от разпоредбата на чл. 131 ГПК едномесечен срок, ответникът е депозирал писмен отговор, с който исковата претенция е оспорена изцяло. Твърди, че по делото не са представени доказателства, установяващи правото на собственост на ищеца по отношение на процесните недвижими имоти, като поддържа, че ищецът имал задължения към трето лице -„България Холидейз“ ЕООД, в общ размер на сумата от 14 500 евро, която купувачът следвало да преведе на посоченото трето лице като част от уговорената продажна цена и навежда, че в полза на същото по гр. дело № 595/2023г. по описа на РС- Разлог и по гр. дело № 1616/2022г. по описа на Районен съд-Разлог били наложени обезпечителни мерки-възбрана върху описаните недвижими имоти. Не оспорва, че е подписал посоченото в исковата молба тристранно споразумение и предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, но поддържа, че и двата документа били подписани от него на 16.01.2024 г. Оспорва неизпълнението на задължението за подписване на окончателен договор за покупко продажба на процесните имоти в уговорения срок да е станало по вина на ответника, като поддържа, че на 28.02.2024 г. ищецът не се явил в кантората на нотариуса без уважителни причини. Поддържа, че ищецът не оспорва, че окончателен договор за покупко –продажба на процесните имоти е бил сключен на 12.07.2024 г., за което между страните имало уговорка, с която ищецът се съгласил. Релевира възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави, а при условията на евентуалност я оспорва като прекомерна. При условията на евентуалност навежда, че ищецът е неизправна страна по процесния предварителен договор, като не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността по отношение на процесните недвижими имоти на ответника в уговорения в предварителния договор срок, поради което и релевира възражение за прихващане на ищцовото вземане със сумата в размер на 21 000 евро, представляваща неустойка за неизпълнение по чл.5.2 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г. на задължението на ищеца като продавач да прехвърли на ответника като купувач в срок до 28.02.2024 г. собствеността върху описаните недвижими имоти. Моли за отхвърляне на предявените искове.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, Пернишкият окръжен съд приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква при наличието на три предпоставки – кумулативно необходими елементи на сложния фактически състав: валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на длъжника, уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното задължение. При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи отговорността на длъжника за неустойка. Чрез института на неустойката страните в договорната връзка предварително определят обема и границите на имуществената отговорност на неизправната страна за неизпълнението на задължения, произтичащи от договора.

3

Не се спори, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г., по силата на който ищецът К.

А. Г. се задължава да продаде, а ответникът Н. Р. Т. да закупи следните недвижими имоти, находящи се в *** , област *** , местността „*** ", комплекс „*** ", а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *** , община *** , област *** , одобрени със Заповед № РД-18-33/ 15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: *** и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *** , община *** , област *** , одобрени със Заповед № РД-18-33/ 15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: *** . В чл. 2 от процесния договор е разписан начинът на плащане на продажната цена, като било уговорено сумата от общо 70 000 евро или за всеки от имотите по 35 000,00 евро, да бъде заплатена от купувача на продавача напълно по банков път след подписване на окончателния договор, като сумата от 55 000 евро следва да се преведе по посочена от продавача К. Г. банкова сметка, а сумата от 14 500 евро- да се заплати на третото лице -„България Холидейз“ ЕООД за покриване на задълженията на продавача към това дружество. В разпоредбата на чл. 3.1 от договора страните са постигнали съгласие окончателният договор за бъде сключен в срок не по –късно от 22.03.2024 г., като са се съгласили да сключат окончателния договор за покупко-продажба на недвижимите имоти и находящото се в тях обзавеждане и оборудване пред М.К. - нотариус с район на действие Районен съд - град Разлог, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, с адрес на кантората: ***.

Уговорено е, че в случай, че договор не бъде сключен по-рано, страните се задължават да се явят на дата 28.02,2024 г., от 10:30 ч., в кантората на посочения по-горе нотариус с всички необходими документи за сключване на сделката. Съгласно чл. 5.2 от договора, в случай, че продавачът не прехвърли в срок собствеността на недвижимите имоти в полза на купувача, същият дължи обезщетение за забава в размер на 0.5% от цената по чл. 2.1 от този договор за всеки ден забава, но не за повече от 60 дни. След изтичането на двумесечен срок, ако продавачът все още е в забава, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление, както и да получи неустойка в размер на 4 500 евро. В случай, че от страна на купувача и/нли от банкатакредитор на купувача бъде изискан/и допълнителен/и документ/и от продавача, срокът за сключване на окончателен договор се удължава със срока, необходим за снабдяването със съответния документ. Съгласно чл. 5.3 от договора, в случай, че купувачът изпадне в забава за плащане на продажната цена по настоящия договор или не изпълни задължението си за сключването на окончателен договор в срок до 28.02.2024 г., същият дължи на продавача обезщетение за забава в размер на 0.5% от цената по чл. 2.1 от този договор за всеки ден забава, но не за повече от 60 дни. След изтичането на двумесечен срок, ако купувачът все още е в забава, продавачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление до купувача, както и да получи неустойка в размер на 4 500 евро.