Решение № 2236 от 16.04.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2236 гр. София, 16.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание на осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Свилен Станчев при участието на секретаря Ирена М. Апостолова като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело № 20231100105863 по описа за 2023 година прецени:

Делото е образувано по иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, предявен от Р. Й. Б. срещу И. В. С., за обявяване за окончателен на предварителен договор от 09.02.2023 г. за продажба от ответницата като продавач на ищеца като купувач на следния недвижим имот: нива от 1,365 дка, пета категория, местност „Дзуката/Барата“, имот № 009704 по плана за земеразделяне, идентификатор *** по КККР на с. Герман Община Столична, област София, одобрени със заповед № РД-18-37 от 04.07.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот с. Герман район Панчарево местност „Дзуката/Барата“ с площ 1365 кв. м, трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване нива, категория на земята пета, при съседи поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***, описан в решение № 6401 от 11.08.1999 г. на Поземлената комисия „Община Панчарево“ област София град, с уговорена продажна цена от 120 000 евро.

Пълномощникът на ищеца Р. Й. Б. излага, че на 09.02.2023 г. в гр.

София между ответницата и адвокат П., действащ в полза на ищеца, било сключено споразумение, с което страните се задължили ответницата като собственик и купувачът да сключат нотариален акт за покупко-продажба на следния имот: нива от 1,365 дка, пета категория, местност „Дзуката/Барата“, имот № 009704 по плана за земеразделяне, идентификатор *** по КККР на с. Герман Община Столична, област София, одобрени със заповед № РД-18-37 от 04.07.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот с. Герман район Панчарево местност „Дзуката/Барата“ с площ 1365 кв. м, трайно предназначение на територията земеделска, начин на 1 трайно ползване нива, категория на земята пета, при съседи поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и

***, описан в решение № 6401 от 11.08.1999 г. на Поземлената комисия „Община Панчарево“ област София град. Била уговорена продажна цена от 120 000 евро, като при подписване на договора бил предоставен депозит от 2000 лева като гаранция, че купувачът се задължавал да закупи имота. Според представителя на ищеца това споразумение имало характер на предварителен договор за покупко-продажба на имота. В чл. 5 от договора бил уговорен срок за сключване на окончателен договор до 10.03.2023 г. Ако сделката не бъде изповядана по-рано, страните се задължавали да се явят на 28.02.2023 г. в кантората на посочения в споразумението нотариус, като продавачът следвало да представи в оригинал всички документи, необходими за сключване на окончателен договор, в това число: документ за собственост; актуална скица, издадена от СГКК; актуално удостоверение за данъчна оценка на имота с отбелязване, че продавачът няма непогасени публични задължения; укостоверение за липса на реституционни претенции от други лица; удостоверение от Столична община район Панчарево, че имотът не е общинска собственост и не е актуван като държавен. Ответницата не се явила на 28.02.2023 г. в кантората на нотариуса, поради което ищецът и изпратил нотариална покана за явяване на 10.03.2023 г. за сключване на окончателен договор. Ответницата се явила на определената дата 10.03.2023 г., като заявила, че не разполага с кадастрална скица и данъчна оценка и че ще продаде имота на купувача на цена, не по-ниска от 300 000 евро. Ищецът заявил, че е готов да заплати уговорената в предварителния договор покупна цена от 120 000 евро.

Ищецът обосновава становище, че споразумението от 09.02.2023 г. има характер на предварителен договор за покупко-продажба на имот, като съдържа индивидуализация на имота, уговорената продажна цена, а с конкретизирането на купувача уговорката ставала неотменяема. Ответницата не изпълнила задълженията си по чл. 1 ал. 1, чл. 2 и чл. 6 от договора, с което е осуетила сключването на окончателен договор за покупко-продажба.

На основание изложеното, в исковата молба се прави искане до съда да обяви за окончателен сключения на 09.02.2023 г. между ищеца Р. Й. Б. като купувач и ответницата И. В. С. като продавач.

Ответницата И. В. С. оспорва иска със следните възражения:

- възражение за недопустимост на иска, тъй като ищецът не бил страна по приложеното споразумение;

- възражение за неяснота в какво качество адвокат П.П. е сключил споразумението;

- възражение за неотбелязване на купувача на имота в споразумението;

- възражение за "условно" определяне на датата на сключване на окончателния договор според представянето на определени документи, чиято липса препятства сключването на окончателен договор;

- възражение за прекратяване от ответницата на процесното споразумение чрез връщане на сумата от 2000 лева;

2

- възражение за въвеждането и в заблуждение за предмета на договора и за действителната цена на имота.

Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено следното:

Ответницата И. В. С. е собственик на поземлен имот - нива от 1365 дка, пета категория, местност "Дзуката/Барата" имот № 009074 по плана за земеразделяне.

Имотът е бил възстановен с план за земеразделяне на ответницата като наследник на В. Й. Стефанов (л. 55), с решение № 6401 от 11.08.1999 г. на Поземлена комисия в община Панчарево (сега ОСЗ Източна), влязло в сила на 08.10.1999 г. (л. 82-83). От представената комбинирана скица (л. 54) се установява идентичност между възстановения с точка 3 от решение № 6401 от 11.08.1999 г. на ПК Панчарево имот № 009074 по плана за земеразделяне, и поземлен имот с идентификатор ***. Тази идентичност не се оспорва между страните и се установява от съпоставката на местоположението, площта и границите на имота, съгласно описанието в решението на ПК и скицата от плана на земеразделяне (л. 14), и скицата от кадастралната карта (л. 24). На 09.02.2023 г. било сключено споразумение между ответницата И. В. С. като собственик на имота, и П.П.П., легитимиран в текста на споразумението като "представител на купувача", а в титулната част - като "посредник на купувача". Сключването на споразумението, вписаната дата и съдържанието му не са оспорени от ответницата. В отговора на исковата молба (стр. 3 л. 37) се съдържа изявление, че ответницата оспорва представените от ищеца доказателства с оглед тяхната автентичност и авторство", което не може да породи последиците на чл. 193 ГПК, тъй като не са конкретизирани нито документите, нито коя част или кой реквизит на съответния документ се оспорва. В същия отговор на стр. 1 след титулната част (л. 36) ищцата прави изрично изявление за признание, че представеното споразумение е сключено на 09.02.2023 г., а оспорва правния характер на договора. По делото е представен договор за поръчка с вписана дата 07.02.2023 г., сключен между ищеца Р. Й. Б. и адв. П.П.П., с което ищецът като доверител възложил на П.П.П. да извърши от свое име и за сметка на доверителя действия за сключване на "предварителен договор за продажба или друго споразумение", с което собственикът се задължава да продаде имота за цена от 120000 евро. Договорът за поръчка не е със заверена дата, а по делото е представен заверен препис от документа, снет от оригинал, с дата на заверката 27.02.2023 г. Според правилото на чл. 181 предл. последно от ГПК следва, че документът е съставен и подписан от страните не по-късно от 27.02.2023 г. На 28.02.2023 г. ищецът Р. Й. Б. и адвокат П.П.П. се явили пред нотариус В.Ч., пред който ищецът заявил готовност за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. За явяването и изявлението на ищеца е съставен констативен протокол от нотариуса на 28.02.2023 г. (л. 9). На 07.03.2023 г. ищецът отправил до ответницата нотариална покана за явяване на 10.03.2023 г. за сключване на окончателен договор, която е получена от ответницата на 08.03.2023 г. (л. 10-11).

Ответницата не се е явила на тази дата, което е установено с протокол на нотариуса с рег. № 1597 от 10.03.2023 г. (л. 12).

3

Така изложените обстоятелства обуславят следните правни изводи на първоинстанционния съд:

Искът за сключване на окончателен договор е обоснован със споразумение от 09.02.2023 г., което според ищеца има характер на предварителен договор по смисъла на чл. 19 ЗЗД. Ответницата в отговора на исковата молба не е оспорила датата на сключване на договора, нито нейното качество като страна по договора. Оспорването е от правна страна и е относимо към характера на споразумението - според ответницата, то не е предварителен договор, тъй като не е сключен с лице, което се легитимира материалноправно като бъдещ купувач, а с адвокат П.П.П., означен като "представител на купувача" и като "посредник на купувача" в текста на споразумението.

Съгласно чл. 19 ал. 2 ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Съществените условия на окончателния договор за продажба на недвижимия имот са страните по договора, описанието на имота и продажната цена.

Продавач по споразумението от 09.02.2023 г. е ответницата И. В. С.. Имотът, предмет на споразумението, е индивидуализиран по площ, местонахождение, номер по план за земеразделяне и идентификатор по кадастрална карта.

Уговорената продажна цена е 120000 евро. В споразумението от 09.02.2023 г. не е посочен изрично купувачът по окончателния договор, а е сключено между И. В. С. като собственик, и адвокат П.П.П., обозначен като "представител на купувача" в текста на договора, а в титулната част на първа страница от документа - като "посредник". В текста на споразумението изрично е уговорено, че ответницата като собственик и адвокат П.П. като "представител на купувача" имат характер на "страни" по това споразумение.

С горното, в текста на споразумението недвусмислено е посочено, че П.П.П. сключва споразумението за друго лице, но от свое име - дефиниран е като "представител/посредник" на купувача, но в договора той и ответницата С. като собственик са наричани "страните".

Предварителният договор може да бъде сключен между страните по окончателния договор лично или чрез представители. Предварителният договор може да се сключи и от страна, на която е възложено това правно действие чрез договор за поръчка, при който довереникът не е упълномощен от доверителя, а при хипотезата на чл. 292 ал. 2 ЗЗД действа от свое име като "косвен представител". В този случай правата и задълженията по сключения от довереника като купувач предварителен договор възникват първоначално за довереника. Впоследствие той следва да прехвърли правата и задълженията по предварителния договор на доверителя по реда на чл. 284 ЗЗД. Сключване на предварителен договор със страна, на която това действие е възложено като косвен представител по чл. 292 ал. 2 ЗЗД, не опорочава предварителния договор и в този случай името на купувача по бъдещия окончателен договор не е задължително съдържание на предварителния договор.

От съдържанието на споразумението от 09.02.2023 г. съдът приема от правна страна, че то има характер на предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен между ответницата И. В. С. и лицето П.П.П. като 4 довереник по сключен с ищеца Б. договор за поръчка за сключване на предварителен договор. По аргумент от чл. 292 ал. 3 ЗЗД, тъй като с предварителния договор не се придобиват вещни права върху недвижими имоти, писмената форма не е задължителна за договора за поръчка. По делото е представен договор за поръчка между ищеца Б. и П.П.П. за сключване на предварителен договор. Не е установена достоверността на вписаната в договора дата, поради което и според чл. 181 ГПК съдът е приел достоверна дата 27.02.2023 г., която е датата на нотариалната заверка на преписа от представения пред нотариуса оригинал и която дата е след сключване на споразумението от 09.02.2023 г. Независимо от това, съдът приема този договор за поръчка, преценен в съвкупност със съдържанието на споразумението от 09.02.2023 г., като косвено доказателство, че между ищеца Р. Й. Б. и П.П.П. е бил сключен договор за поръчка за сключване на предварителен договор за продажба на недвижимия имот с ответницата И. В.