Решение № 560 от 31.05.2026, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 560 гр. Стара Загора, 31.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър Георгиев при участието на секретаря Ралица Цв. Д.а като разгледа докладваното от Александър Георгиев Гражданско дело № 20245530105151 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на И. Р. Р. против Н. П. М. с правна квалификация чл.31, ал.1 ЗЗД, а в условието на евентуалност по чл.26, ал.1, пред.3 ЗЗД.

Моли съда да прогласен за унищожаем на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 151, том III, рег.

№ 5225, дело № 480 от 2022г. на Нотариус Маргарита Илиева, с който наследодателят на ищеца И. Р. В. е продал на ответника следния свой недвижим имот: поземлен имот, находящ се в село *****, община Стара Загора, с площ от 1080 кв.м. по нотариален акт, а по актуална скица с площ от 1106 кв.м., заедно с всички постройки и подобрения в него, на осн. чл.31 ЗЗД, поради обстоятелството, че продавачът по сделката И. В. и наследодател на ищеца, при сключването на сделката не е могъл да разбира свойството и значението на действията си по продажбата на имота. При условията на евентуалност в случай, че съдът отхвърли главния иск, моли да прогласи на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, за нищожен същия договор, обективиран в цитирания нотариален акт между страните, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в съществена нееквивалентност на насрещните престации по сделката. Претендира за направените по делото разноски.

Ответникът Н. П. М. в срока по чл.131, ал.1 ГПК представя подробен писмен отговор. Моли съдът да отхвърли предявените искове като недоказани и неоснователни и да му бъдат присъдени направените разноски по делото.

В исковата си молба ищецът твърди, че в качеството си на наследник (по заместване) на неговия дядо - И. Р. В., ЕГН:**********, който живеел в село *****, общ.Стара Загора и който починал на 14.10.2024г. Наследяването било по заместване, тъй като законният наследник и низходящ по права линия на дядо му - Р. И.ов Р. - негов син и негов баща, починал преди дядо му, на 03.05.2022г. След смъртта на дядо му И. Р. В., той останал единствения му наследник и в това си качество, предприел действия по приемане на наследството, останало от него, в т.ч. деклариране на негово име в Община Стара Загора на недвижимостите, които останали от дядо му.

1

В процеса на снабдяване от негова страна на необходимите за целта документи, установил, че дядо му И. Р. В., приживе - на 14.12.2022г., се разпоредил в полза на ответника Н. П. М., с Нотариален акт за покупко - продажба на недв.имот № 151, том III, рег.№ 5225, дело № 480 от 2022г. на Нотариус Маргарита Илиева с район на действие PC Стара Загора, с един недвижим имот в село *****, който притежавал, а именно:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, изходящ се в село *****, община и област Стара Загора, с площ от 1080 (хиляда и осемдесет) кв.м. по нотариален акт, а по актуална скица с площ от 1106 /хиляда сто и шест/ кв.м., урегулиран със Заповед № 1120 от 17.07.2002 г„ в УПИ ***** (*****) в кв. 1 (първи), по плана на селото, с площ на УПИ от 1114 (хиляда сто и четиринадесет) кв.м., в това число придаваеми 2 (два) кв.м. от *****, и 6 (шест) кв.м. - от *****, с неприложена регулация, при граници на УПИ: от запад - УПИ *****, от север УПИ *****. от изток - УПИ *****, от юг- улица, ЗАЕДНО с изходящата се в имота ПАЯНТОВА СТОПАНСКА ПОСТРОЙКА, както и с всички останали подобрения, приращения и трайни насаждения на имота.

Този поземлен имот, макар и отреден по план като самостоятелен такъв (в УПИ *****), на практика представлявал част от двора на къщата в село *****, където живеел дядо му, който двор бил една обща територия, но по регулационен план бил разделена на три отделни самостоятелни поземлени имота - освен процесния УПИ*****, също и УПИХП1-16 и УПИХП-16. Всички тези три поземлени имота образували общото дворно място, което през годините дядо му ползвал за отглеждане на животни, овошки и като зеленчукова градина. Той никога не бил делил този общ двор на отделни поземлени имоти, а винаги ги смятал като един общ имот (№ 16, от който те били образувани). Той му разказвал как постепенно през годините уголемявал имота, който първоначално имал - УПИ *****, в който била къщата, която му служела за жилище, като придобивал съседните на него два поземлени имоти поетапно, с цел да уголеми двора и да го остави на наследниците си, което впрочем бил обичаен стремеж на човек от неговото поколение.

Поради това, за ищеца било огромна изненада, че дядо му продал процесния имот и така намалил размера на двора си, който с цената на големи усилия придобивал постепенно през годините и който му бил така свиден. Още по-странно за него било обстоятелството, че продал това дворно място за сумата от едва 2100 лева, която била смешно ниска цена за такъв имот в село *****, където цената на дворни места, като процесното варира от 30 до 40 евро на квадратен метър, в зависимост местонахождението на имота, инфраструктурата и т.н. А имот като процесния - с лице към главната улица, електричество и вода, струвало не по-малко от 35 евро на кв.м. Продажната цена на имота, който продал дядо ми през 2022г„ видно от нот.акт за сделката, била 1.89 лева на кв.м. (2100 лева: 1106 кв.м.), или повече от 35 пъти под пазарната цена на имота.

Този факт - на огромната разлика между пазарната цена на имота и продажна такава, всъщност си имало своето обяснение. Допреди началото на 2020 година, когато починал на 15.02.2020г. бабата на ищеца - неговата съпруга - С.М. В.а, дядо му бил изключително разумен, делови и пресметлив човек, който в никой случай не би продал и една керемида от имота си. След смъртта на жена си се променил - преживял много трудно загубата й.

Влошило се здравословното му състояние - и преди имал пристъпи на хипертония, но те се засилили. Споделял, че губи равновесие, забравял, понякога бъркал говора си (говорел несвързано). Лекарите го диагностицирали с напреднала мозъчна артериосклероза.

Състоянието му се влошило в още по-голяма степен, когато на 03.05.2022г. починал и синът му – бащата на ищеца Р. И.ов Р.. Това буквално го довършило - от предишния енергичен и разсъдлив човек не останало почти нищо - често забравял - дори имената на роднините си на моменти - на ищеца и съпругата му Мариела, които се грижели за него. Изпадал в странни, нетипични за него състояния - спонтанно, без причина - ту състояние на унесеност и апатия, ту на превъзбуда. Губел представа за време и място. На няколко пъти се губил в селото, за което звънели съседите на ищеца и което налагало да излиза от работа, за да го прибира.

Почти всеки ден звънял на личния си лекар в селото - д-р Дамянов, като забравял, че го търсил, напр. предния ден и др.подобни. Самият лекар посъветвал в даден момент да го дадат в дом за стари хора, тъй като вече не можел да се обгрижва сам, а ищецът и съпругата му ходели на работа (по-късно им се родило дете, и тя се грижела за него) и не можели да бъдат постоянно до него. Предложили му да го настанят в такъв дом, но той категорично 2 отказвал. До 26.09.2024 годна, когато направил опит за самоубийство и бил настанен в Държавна психиатрична болница гр.Раднево. След леко подобрение в състоянието му, а и поради необходимостта за него да бъдат полагани специални грижи, бил изписан от болницата. На 03.10.2024г. го настанили в дом за стари хора в с.Ягода, където починал на 14.10.2024г.

Ищецът сочи, че излага всички тези факти за състоянието на дядо му през последните две години, тъй като те ясно говорили в какво състояние е бил дядо му, когато продал процесното дворно място - в състояние, в което категорично не могъл да разбира свойството и значение на постъпките си, а още по-малко, на правните действия, които извършил, в частност това по продажбата на имота, която никога и при никакви обстоятелства не би извършил, ако осъзнавал какво всъщност прави и какви били последиците от действията му по продажбата на имота, който бил изключително важен и ценен за него, тъй като го придобил с цената на много усилия и трудности.

Още по-малко би го продал на незначителната цена от 2100 лева.

Не коментира обстоятелството знаел ли е купувача за състоянието на дядо му и възползвал ли се е от това му състояние. Не коментира и поведението на нотариуса пред който била сключена сделката - дали си бил направил въобще труда да се убеди дали продавача — дядо му, разбира свойството и значението на тази продажба и то на такава смешна цена!

Счита обаче, че предвид горните съображения, сделката по продажбата на имота е категорично недействителна и то на две самостоятелни основания: На първо място, счита, че сделката по продажбата на имота била унищожаема (относително недействителна), на основание чл.31, ал. 1 от ЗЗД - макар дядо му формално да бил дееспособен, то при сключването й, същият не могъл да разбира свойството и значението на тази продажба.

Сочи, че въпроса за поставянето под запрещение на дядо му, докато бил жив, стоял, като ищецът със съпругата му се консултирали с адвокат по въпроса, но след като им било обяснено, че трябва да го водят в съда и да го разпита съдията, а след това трябва да му бъде направена психиатрична експертиза, от чисто хуманна гледна точка - за да му спестят тези неудобства, не подали искане за поставянето му под запрещение.

Счита, че приложима в настоящия казус е хипотезата на чл.31, ал.2 от ЗЗД, визираща казуси, при които унищожаването на сделката се допуска, въпреки, че преди смъртта на лицето, за същото не е било поискано поставянето му под запрещение, ако доказателството за недееспособността произлиза от самата сделка. Такъв бил настоящия случай - от самия нот.акт за сделката се установявало, че продавача не бил могъл да разбира свойството и значението на тази продажба, тъй като се съгласил да продаде имота на цена, в пъти пониска от пазарната му цена - продал го на цена от 2100 лева, при положение, че пазарната му цена била поне 35 евро на кв.м. (т.е над 70 000 лева), или поне 35 пъти по- висока!

Кой сключвал такава неизгодна сделка - който бил в крайна нужда (в каквато дядо му никога не бил, защото бил осигурен и финансово и във всяко отношение) или който не разбирал свойството и значението на извършеното. На следващо място, другото самостоятелно основание за прогласяване недействителността на сделката била нейната нищожност (абсолютна недействителност), поради противоречие с добрите нрави (чл.26, ал.1, предл трето от ЗЗД). Основание за това бил факта, че при тази сделка била налице съществена нееквивалентност на насрещните престации по същата - продажната цена по сделката била 2100 лева 0.89 лева на кв.м.), която била многократно по-ниска от пазарната стойност на продавания имот, който струвал не по-малко от 35 евро на кв.м. (т.е над 70 000 лева), или повече от 35 пъти под пазарната цена на имота!

Наследодателят на ищеца - И. Р. В., както и той като негов правоприемник, несъмнено търпим значителна загуба от продажбата на имота на тази цена, поради което имал основание да счита, че сделката била проява на недобросъвестност от страна на купувача и че тя в този си вид накърнявала добрите нрави.

Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.20Юг. на ВКС по тълк. дело № 1/2009г., ОСТК, добрите нрави били морални норми, на които законът придал значение, защото правната последица от тяхното нарушаване била приравнена и противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не били писани, систематизирани и 3 конкретизирани правила, а съществували като общи принципи или произтичали от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следял служебно. Един от тези принципи бил принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисквал да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.

На следващо място, Определение № 326 от 3.04.2009г. на ВКС по гр.д.№ 4588/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Марио Първанов: „Добрите нрави съществуват като общи принципи или произтичат от тях Един от най- съществените от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква да се защитава всеки признат от законовите разпоредби интерес“. Така, според Решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр.д.№5477/2007г. ВКС, V-то г.о.: „Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естествено на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайния резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми на справедливост и добросъвестност“. Накърняването на добрите нрави било обективно основание за нищожност сделките, също както и противоречието със закона. Субективното отношение на лицата, които извършвали сделката, към правилата на добрите нрави и тяхното нарушаване няма правно значение. Достатъчно е извършената сделка обективно да е в противоречие с общоприетите правила на добрите нрави, за да бъде прогласена сделката за нищожна на това основание.