Решение № 2983 от 17.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2983 гр. ******, 17.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ТЕОДОРА АНГ. КАРАБАШЕВА при участието на секретаря АНИТА Р. СТАМЕНОВА като разгледа докладваното от ТЕОДОРА АНГ. КАРАБАШЕВА Гражданско дело № 20241110133151 по описа за 2024 година

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 109 ал. 1 от ЗС Производството е образувано по искова молба, подадена от „*******“ ЕООД, чрез адв. С. С., срещу К. М. Ц., с която е предявен иск с правно основание чл. 109 ЗС, за осъждане на ответника, като етажен собственик и управител на етажната собственост, да преустанови действията си, с които пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект на собственост - зала за детски електронни игри с площ от 100, 12 кв.м., с адрес: гр. ******, ул. „*******“ № 117, ведно с прилежащите 1,071% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, със самостоятелен вход откъм улицата, като му предостави комплект ключове от входната врата на жилищната част на сградата и от вратата към подземното ниво на сградата, осигуряващи му самостоятелен и независим от други лица достъп до намиращи се във входното фоайе на жилищната част от сградата електрическо табло и в подземното ниво на сградата спирателен кран и хидрофорно помещение.

Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект на собственост - зала за детски електронни игри с площ от 100, 12 кв.м., с адрес: гр. ******, ул. „*******“ № 117, ведно с прилежащите 1,071% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, на основание договор за прехвърляне на търговското предприятие на ЕТ „*******“, ф.д. № ***** г. по описа на СГС, а праводателят – едноличен търговец е придобил собствеността на основание договор за приватизационна продажба № ***** г., сключен по реда на ЗППДОП /отм./ Обектът има самостоятелен вход откъм улицата, но се намира в сграда в режим на етажна собственост. Жилищната част от сградата има самостоятелен вход с контролиран достъп и за отварянето й е необходимо ползването на ключ. До настоящия момент домоуправителите в етажната собственост са му оказвали съдействие за осигуряване на достъп до сградата при необходимост, но ответникът, в качеството му на действащ управител на етажната собственост, отказвал да му предостави достъп до общите части и да му даде ключ от входната врата и от вратата към подземния етаж на сградата по съображения, че обектът му е самостоятелен и не е част от етажната собственост. Твърди, че недопускането му до общите части на сградата възпрепятства 1 пълноценното упражняване на правото му на собственост върху притежавания от него обект, който използвал за осъществяване на търговска дейност, включваща и извършване на ремонт и поддръжка на всякакви видове игрални автомати и електротехника. Липсата на ключ, осигуряващ му самостоятелен и независим от други лица достъп до общите части на сградата, му създава изключителни неудобства и затруднява упражняваната от него дейност, тъй като при осъществяване на такива дейности често се случва получаване на късо съединение, падане на главния бутон, намиращ се на таблото на първия етаж до стълбището и спиране на тока в обекта, което води до спиране на работа и налага възстановяване на електроподаването чрез вдигане на бушона. За да се осъществи това следва да се чака някой от живущите в сградата да отварят вратата или да се викат представители на електроснабдителното дружество, което нарушава работния ритъм на търговския обект.

Твърди се, също, че ищецът смята да извърши ремонт на имота, който включва и подмяна на ВиК инсталацията, поради което трябва да има достъп до спирателния кран и хидрофорното помещение, намиращи се в подземното ниво на сградата, достъпът до което също е през вратата към жилищната част от сградата и към втора заключена врата към подземната част на сградата. Входната врата на сградата, вътрешното стълбище, стълбищните площадки, стълбището към подземното ниво, коридорите в подземното ниво, хидрофорнотто помещение и главният спирателен кран са общи части на сградата, от които ищецът, като етажен собственик притежава идеални части, поради което отказът да му бъде предоставен достъп е незаконосъобразен и неоснователно ограничава правата му на етажен собственик.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът К. М. Ц. е подал отговор на исковата молба.

Поддържа недопустимост на иска, като предявен срещу ненадлежна страна, по съображения, че неговите задължения като управител на ЕС са да реализира изпълнение на взетите решения от общото събрание на етажните собственици, че само общото събрание може да вземе решение за предоставяне или непредоставяне достъп на ищеца до общите части на сградата, намиращи се в жилищната част на сградата и подземното ниво на сградата, а решение за предоставяне на ключ на ответника няма взето. Затова искът следва да се предяви срещу етажните собственици, а не срещу него. Твърди недопустимост и поради липса на правен интерес от иска, тъй като преди предявяването му, след получаване на покана с вх. № ******** г. чрез ЧСИ *******, е предоставил на ищеца исканите ключове в присъствието на двама свидетели. Не оспорва, че ответникът притежава самостоятелен обект на собственост в процесната сграда, но твърди, че предоставяне на ключове му се дължи само след взето решение на общото събрание на етажната собственост. Твърди, че никога не е отказвал достъп до общите части на сградата на ищеца, нито е оспорвал факта, че е етажен собственик и има права върху общите части на сградата. По тези съображения иска прекратяване на исковото производство, евентуално – отхвърляне на предявения иск.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено следното:

По делото е безспорно и се установява от приетия Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по реда на ЗППДОП на недвижим имот: Зала за детски електронни игри, № ****, том XIV, дело № 2837/1997 г., че ищецът „*******“ ЕООД е собственик на следния недвижим имот: Зала за детски електронни игри, находяща се на ул.

„*******“ № 117, със застроена площ 100.12 кв.м., заедно с 1.071 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, находяща се в гр. ******, ул. „*******“ № 117, местност ГГЦ зона В-17.

Също така безспорно е, че ответникът К. М. Ц. е собственик на Апартамент № 57, находящ се в гр. ******, ул. „*******“ № ***********.

По делото е приет и констативен протокол от ************ – район „*******“ от 21.02.2025 г., от който се установява, че след намесата и разговор с представители на ************ ответникът се е съгласил да осигури два броя ключове – един от входната врата и един от входната врата към общите части на мазетата.

2

Приет е и приемо-предавателен протокол от 24.02.2025 г., от който се установява, че ответникът е предал на *********, в качеството му на представител на ищеца, един брой секретен ключ с възможност за достъп през входните врати на ЕС от страна на ул. „*******“ и от страна на ул. „*******“.

По делото пред настоящия съдебен състав са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите *********.

Свидетелят ***** заявява пред съда, че главният бушон се намира във входа на сградата, който е съседен на входа на помещението на ищеца. Помещението има отделен вход само за него. Излага, че с ищеца не разполагали с възможност спокойно да стигат до главния бушон, понеже не са имали ключ за входа на сградата до тях, което създавало значително неудобство, понеже при всяко падане на бушона, е трябвало да се изчака някой да слезе от входа да им отвори или да чакат Електроснабдяване да им осигури достъп.

Споделя, че това пречело на работата им, тъй като се занимавали с електрически машини и когато спирал тока, работата се нарушавала значително поради липсата на достъп до главния бушон. Отделно, ищецът предвиждал ремонтни дейности, за които се налагало да има достъп до общото табло, до инсталацията, до водопровода и до мазето, за да прекарат кабелите за захранването. Потвърждава, че вече има ключ за входната врата, което разрешило проблема с достъпа до предпазителя на бушона. Свидетелят разказва, че ответникът е отказвал на ********* предоставянето на ключ от входната врата и му е казвал, че няма право на достъп.

В показанията си свидетелят ****** споделя, че извършва ремонт на обекта на ищеца, за който му е необходим достъп до електромерните табла, до абонатната станция, където се намирало парното и до водопроводния възел, като домоуправителят на блока – ответникът, бил обещал да осигури достъп, но не го направил. Твърди, че пред представители на Комисия от Община и в присъствието на ищеца ответникът обещал да даде ключове от абонатната и от входа, но дал ключ само за входа. Все още не е предоставил ключове за мазето, където се намира абонатната и водопровода. Разказва, че в обектите няма достъп до ток и вода.

Настоящият състав кредитира показанията на свидетелите, тъй като заявеното от тях е логично, последователно и непротиворечиво. Обстоятелството, че свидетелите се намира в близки отношения с ищеца по делото не води непременно до извод, че същите са преднамерени.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск с правна квалификация чл. 109 ЗС е допустим, тъй като в исковата молба, са изложени твърдения, че ответникът лично не е предоставил на ищеца комплект ключове от входната врата на жилищната част на сградата и от вратата към подземното ниво на сградата, осигуряващи му самостоятелен и независим от други лица достъп до намиращи се във входното фоайе на жилищната част от сградата електрическо табло и в подземното ниво на сградата спирателен кран и хидрофорно помещение, с което неоснователно действие е възпрепятствал правото му да ползва общите части в сградата. Отделно от това, по делото не се установява да е било взето надлежно решение на Общото събрание на ЕС по реда на ЗУЕС за ограничаване на достъпа до подземното ниво на сградата. Също така, въпреки разпределената му доказателствена тежест, ответникът не е доказал твърдението си, че е предоставил ключове от подземното ниво на сградата. По делото се доказа единствено, че ответникът е предоставил ключ от входната врата на ищеца. Ето защо настоящият съдебен състав приема, че ищецът правилно е насочил претенцията си персонално към К. М.

Ц..

Целта на иска по чл. 109 ЗС е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение на обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение. Защитата, която нормата на чл. 109 ЗС дава, е осъждане на лицето, което извършва неоснователните действия, пречещи на собственика да 3 упражнява пълноценно правото си на собственост, да преустанови тези действия (иск за прекратяване на нарушението), както и осъждането на лицето, поддържащо неоснователно създадено състояние, пречещо на спокойното ползване на вещта, да премахне това състояние и да възстанови предишното (иск за премахване на последиците от нарушението на правото на собственост).

Двете задължителни условия за уважаване на иска по чл. 109 ЗС са: неоснователност на действията на ответника и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем – виж задължителните за съдилищата разяснения, дадени в т. 3 от Тълкувателно решение № 4/2015 г. на ВКС по тълк. дело № 4/2015 г., ОСГК.

С негаторния иск може да се търси защита от един съсобственик срещу друг съсобственик, който е осъществил в съсобствения имот такива действия, с които се пречи на упражняването на правото на собственост, както и срещу действия, които възпрепятстват ползването на общи части. Защитата по чл. 109 ЗС трябва да съответства на нарушението – в този смисъл например Решение № 60160 от 30.11.2021 г. на ВКС по гр. дело № 1518/2021 г., І г. о., Решение № 170 от 08.01.2019 г. на ВКС по гр. дело № 65/2018 г., І г. о., ГК, Решение № 135 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. дело № 334/2014 г., I г. о., ГК.