Решение № 144 от 09.04.2019, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е

Н И Е

Номер 129 09.04.2019 година Град Бургас

В

ИМЕТО НА НАРОДА

Бургаски окръжен съд граждански състав

На четиринадесети март Година две хиляди и деветнадесета В открито заседание в следния състав:

Председател: Симеон Михов

Членове:

Секретар Стойка Вълкова

Прокурор като разгледа докладваното от С.Михов търговско дело номер 337 по описа за 2018 година.

Производството по делото е образувано по повод предявен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД от М.В.С., гражданка на Р. Ф., род.на *** ***, притежаваща паспорт **№ **, издаден на 10.04.2014г. от ****, валиден до 10.04.2019г., с адрес: Р. ф., В. о., ***, г.Ч., ул.„Л..“ № *, ап.*, чрез процесуалния си представител адв.Дичко Янков Янев ***, със съдебен адрес:*** против „Бългериан роуз гардънс 2“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.П., област Б., ул.Т. № *, представлявано от управителя Елена Панайотова Батакова да бъде обявен за окончателен сключен предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими имота, представляващи самостоятелни обекти в сграда с идентификатори *** и *** по кадастралната карта и кадастралните регистри гр.Поморие, при условие ищцата да заплати остатъка от продажната цена от 15 200 евро, както и ответника да бъде осъден да заплати направените по делото разноски. Твърди се в исковата молба, че според сключен на 14.11.2012г. предварителен договор, ответното ”Бългериън роуз гардънс 2” ООД (към онзи момент все още „Пропърти кепитъл“ ЕООД, ЕИК *********) се е задължило да й продаде общо 6 бр. недвижими имоти, находящи се в гр.П. за сумата от общо 150 000 евро, като за 4 от тях ответникът е изпълнил това свое задължение.

Въпреки заплатените от ищцата общо 136 800 евро и отправената нотариална покана до ”Бългериън роуз гардънс 2” ООД, същото не е изпълнило договора по отношение на следните 2 недвижими имота: 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по КК и КР на гр.П., община П., област Б., с адрес на имота: гр.П., ул.Т. № *, вх.*, ет.*, ап.*, като самостоятелният обект се намира в сграда 2, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, предназначение: жилище, апартамент, с площ – 33.87 кв.м., прилежащи части – 6.13 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***; под обекта - ***; над обекта - *** и 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по КК и КР на гр.П., община П., област Б., с адрес на имота: гр.П., ул.Т. № *, вх.*, ет.*, ап.*, като самостоятелният обект се намира в сграда 2, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, предназначение: жилище, апартамент, с площ – 33.97 кв.м., прилежащи части – 6.14 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***; под обекта - ***; над обекта - ***. Ответното дружество изпратило нотариална покана, в която отказва да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор, тъй като ищцата не била изплатила последната част от договорената сума – 15 200 евро. Изявило претенции за разваляне на сключения предварителен договор и удържане на суми като неустойка за неизпълнение. М.В.С. оспорва надлежното получаване на тази нотариална покана поради липса на представителна власт у получилото поканата лице Т. Р.. От друга страна, чл.87 от ЗЗД разпорежда невъзможност да се развали договора, ако неизпълнената част е незначителна, а незаплатената сума от 15 200 евро е 10 % от общата цена. Ищцата винаги е заявявала готовност да заплати и останалата сума, но ответното дружество не е оказало изискуемото от чл.95 от ЗЗД съдействие и е изпаднало в забава. На основание чл.96 от ЗЗД, рискът бил преминал у ответното дружество, а ищцата е освободена от последиците на забавата, ако е имало такава налице и по отношение на нея. Според чл.362 ал.1 от ГПК, съдът е длъжен да постанови решение, което замества окончателния договор, при условие ищеца да изпълни своето задължение.

„Бългериан роуз гардънс 2“ ООД не отрича сключването на описания предварителен договор, но твърди, че цената е 152 000 евро с ДДС, която е уговорена общо, а не като цена на квадратен метър. Не се отрича и получаването на сумата от общо 136 800 евро по договора. Позовава се на чл.14 ал.1 и 2 от предв.договор, като ищцата е изпаднала в забава с неплащането на останалите 15 200 евро до 20.03.2014г. и дружеството има правото да развали договора и да задържи получената сума като неустойка. Неизпълнението от страна на купувача не е незначително за интереса на кредитора – продавач, тъй като уговорената обща цена всъщност била отделна продажна цена за всяка една от трите двойки имоти или за процесните това е сумата от 50 425 евро.

Следователно незаплатената част от ищцата възлиза на около 30 % от уговорената цена. Забавата на ищцата е продължила 3 години към изпращане на нот.покана от ответното дружество, а спрямо момента на завеждане на исковата молба – 4 години. Дружеството е изпълнило задължението си по предварителния договор – посочило е банкова сметка, ***.

Непредставянето на документи (удостоверения, скици и др.) са задължения на продавача в друг етап.

От друга страна според ответната страна, развалянето на договора е извършено на основание чл.14 ал.2 от договора – с едностранно волеизявление на дружеството, получено от купувача. Подходящ срок за изпълнение не е било необходимо да се дава на С., тъй като бил изтекъл предварително уговорения тридесетдневен срок. Изявлението за разваляне е достигнало до ищцата, като получено от лице с представителна власт, разполагащо с общо пълномощно.

Ищцата е узнала за изявлението най-късно на 03.07.2018 г. с депозирането от самата нея на исковата молба и нотариалната покана. С отговора е направено изрично изявление от страна на ”Бългериън роуз гардънс 2” ООД до ищцата, че развалят сключения предварителен договор само в частта относно двата процесни имота, поради виновно неизпълнение от страна на М.С.. Поради липсата на валиден предварителен договор, не е налице предпоставката според чл.363 от ГПК за обявяването му за окончателен.

В допълнителната искова молба, С. е посочила, че основен принцип на облигационното право в България е изпълнението на договорните задължения, като разваляне следва да се допуска единствено когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на договореното. Преценката следва да се извърши не с оглед субективния интерес на кредитора – продавач, а на обективните дадености. Вместо това, ответното дружество в изпратената нотариална покана не предлага прехвърляне правото на собственост поне върху един от имотите, а заявява разваляне на договора и изисква неустойка. Процесният договор не е фикс-сделка, в която срокът е от решаващо значение и това да обоснове отпадане интереса на кредитора – продавач от изпълнение изобщо.

Получилата нотариалната покана Р., не е била упълномощавана затова. От друга страна, ищцата е обзавела процесните недвижими имоти с вещи, закупени изцяло с нейни средства. Въпреки това, приходите от отдаването под наем на жилищата са отивали винаги в патримониума на ответното дружество. Това доказва и незначителността на интереса на продавача от неизпълнените 10 %. Не ищцата, а ответното дружество дълго време е отказвало да прехвърли правото на собственост, като е изпълнило със забава това си задължение и относно предните 4 недвижими имота.

В отговора на допълнителната искова молба, „Бългериан роуз гардънс 2“ ООД изложи доводи за настъпила преклузия на изявленията на С., че е обзавела апартаментите със свои средства, както и за получаване на приходи от тях от страна на ответника чрез отдаването им под наем. Заявява се, че поддържа всички искания и възражения. Беше оспорена приложената поръчка като документ, неподписан от ответната страна и без връзка с делото.

В съдебно заседание пълномощникът на ищцовата страна поддържа исковата молба и моли съда да уважи иска с последиците по закон, като присъжда по делото разноски. В подкрепа на иска ангажира писмени доказателства.

В съдебно заседание ответното дружество чрез процесуалния си представител, изрази становище за неоснователност на иска, като поддържа всички направени възражения.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното.

Исковата молба е допустима, като подадена от лице, което има правен интерес от иска и пред компетентния съд, съобразно правилата на родовата и местна подсъдност - чл.104 т.3 и чл.109 изр.второ от ГПК.

Според предварителен договор от 14.11.2012г., сключен между ищцата М.В.С. като купувач и „Бългериън роуз гардънс 2“ ООД като продавач, страните са се споразумели, да сключат окончателен договор за покупко-продажба на 6 бр. подробно описани недвижими имота, находящи се на ул. „Т.“ в гр.П., област Б.. Договорената цена е общо 152 000 евро за всички имоти. Според договора, при сключването му дружеството е получило сумата от 5000 евро, М.В.С. е следвало да заплати още 71 000 евро до 20.12.2012 г. (сумата е платена на 10.12.2012г. видно от преводно нареждане), 30 400 евро до 20.03.2013г. (сумата е била платена с преводно нареждане на 19.03.2013г.), 30 400 евро до 20.09.2013г.

(сумата е платена с преводно нареждане на 18.12.2013г.) и 15 200 платими до 29.03.2014г. Прехвърлянето на правото на собственост върху имотите според чл.4 от договора е следвало да стане: за два от имотите – до 25.03.2013г.; за други 2 – до 20.09.2013г. и последните два – в срок от 30 дни след получаването вноската, дължима до 20.03.2014г. Няма спор, че 4 от недвижимите имота са били продадени от ответното дружество, видно от приложените нотариални актове № *, т.*, рег.№ *, н.д.№ */ 04.012.2014г. и № *, т.*, рег.№

*, н.д.№ */

18.04.2014 г. Ищцата е отправила до дружеството нотариална покана за сключване на окончателен договор, получена на 27.02.2017г. В отговор, „Бългериън роуз гардънс 2“ ООД с нотариална покана е отказало да изпрати представител на посочената дата и счита предварителния договор за развален поради неизпълнението му от страна на купувачката, която не е превела последната вноска от 15 200 евро до уговорената дата. Тази нотариална покана е била връчена на Т. Р. като пълномощник на М.В.С..

Според показанията на свидетелката Д. К.– агент по недвижими имоти в ответното дружество, ищцата направила оглед с агенция на 6 студиа. За 4 ищцата платила, но после престанала да плаща. Проведени били множество телефонни разговори, също по уатсап, и-мейл и лично при посещения на ищцата в Б. Ищцата твърдяла, че не можела да плати поради икономическата обстановка и всичко много било поскъпнало. Доходите от двата процесни имота отивали по сметка на компанията, защото са нейна собственост. Но имотите били обзаведени от С., с нейни пари.

Така изложената фактическа обстановка, налага следните правни изводи. За да бъде уважен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, ищецът следва да докаже, че е сключен валиден предварителен договор в изискуемата от закона форма и в него е постигнато съгласие относно предмета, цената и начина на плащане. Тези предпоставки са налице. Приложеният предварителен договор е изготвен в писмен вид (чл.19 ал.1 от ЗЗД), подписан е от страните, налице е съгласие относно предмета на договора – имотите са подробно описани (индивидуализирани), съществуват в настоящия момент, договорена е била и цената им, като ищцата е заплатила от договорените 152 000 евро, 136 800 евро или 90 %. Към момента на вписване на исковата молба ответното дружество е било собственик на имотите.

След като са налице предпоставките според закона, предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като предварителния договор бъде обявен за окончателен по отношение на процесните недвижими имоти. Изложените мотиви се отнасят и до съществуващото задължение, М.В.С. да заплати в полза на „Бългериън роуз гардънс 2“ ООД остатъкът от уговорената цена от 15 200 евро, тъй като съобразно чл.362 ал.1 от ГПК, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Тогава ищецът следва да изпълни това задължение в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, вкл.чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата, ако има такива. Неизпълнението на това задължение е скрепено със санкцията на чл.362 ал.2 от ГПК, първоинстанционния съд да обезсили решението по искане на ответника.