Решение № 75 от 16.01.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 75 гр. София, 16.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-17, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Диляна Господинова при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева като разгледа докладваното от Диляна Господинова Търговско дело № 20211100900821 по описа за 2021 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът - „Л.К.” АД, твърди, че на 21.10.2015 г. сключил с ответника - „П.Ю.” ЕАД, договор за наем на терен с площ от 518, 50 кв.м., представляващ реална част от парцел V от кв. 57 по плана на м. Иван Вазов, гр. София. Договорът бил сключен от ищеца с цел да реализира проект, предвиден за изпълнение в тръжната процедура за сключване на договора, който е да реализира приходи от отдаване под наем на наетия недвижим имот. С оглед на тази цел той предприел действия по изграждане на търговски обект в недвижимия имот, който е съобразен с изискванията на дружеството „ДМ Б.“ ЕООД, на което е следвало да бъде отдаден под наем след като бъде завършен. В хода на строежа обаче започнали граждански протести, които не били предотвратени от ответника и с оглед на които той спрял строителните дейности. Освен това ответникът без съгласие на ищеца и без да го уведомил предприел действия по засипване на извършените на терена по възлагане от ищеца строителни работи по изграждане на търговския обект. С тези действия ответникът допуснал неизпълнение на задължението си да осигури условия на наемателя за изграждане на търговския обект и реализиране на инвестиционните намерения по ползване на наетия поземлен имот, което е поето с договора за наем. В резултат на това неизпълнение ищецът претърпял вреди, които се изразяват в направени разходи за извършване на строителството, както и заплатени неустойки за неизпълнение на сключен с трето лице договор за строителство, имащ за предмет изграждане на търговския обект в отдадения под наем недвижим имот, които са в общ размер от 130 621, 50 лв. Ищецът е претърпял и вреди под формата на пропуснати ползи, които се изразяват в наема, който е следвало да получи за 1 период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ Б.“ ЕООД за отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия поземлен имот и са в размер на 1 274 091 лв. Счита, че ответникът е длъжен да му заплати обезщетение за претърпените вреди. Ищецът твърди, че поради неизпълнението от ответника на задълженията му по договора за наем за него е възникнало правото да развали договора, което той направил с изявление, обективирано в покана с вх. № 326/ 08.10.2020 г.

Посочва, че при сключване на договора за наем предоставил на ответника депозит в размер на 1 750 лв., който предвид прекратяването на действието на тази сделка трябва да му бъде върнат. С оглед на изложеното ищецът моли съдът да осъди ответника да му заплати следните суми: 1) сума в размер на 23 621, 50 лв., представляваща частично заявена претенция от сума в общ размер на 130 621, 50 лв. - обезщетение за претъпени имуществени вреди под формата на претъпени загуби, изразяващи се в средствата, които ищецът е разходвал за извършване на строителство в наетия имот, както и за заплащане на неустойки за неизпълнение на договор за строителство в този имот, които са причинени в резултат на допуснато от ответника неизпълнение на задължението му да осигури възможност на ищеца да ползва и застрои предоставения му за временно ползване недвижим имот, което задължение е поето със сключен между страните договор за наем от 21.10.2015 г.; 2) сума в размер на 27 000 лв., представляваща частично заявена претенция от сума в общ размер на 1 274 091 лв. - обезщетение за претъпени имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, изразяващи се в наема, който е следвало да получи за период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ Б.“ ЕООД за отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия поземлен имот, които са причинени в резултат на допуснато от ответника неизпълнение на задължението му да осигури възможност на ищеца да ползва и застрои предоставения му за временно ползване недвижим имот, което задължение е поето със сключен между страните договор за наем от 21.10.2015 г.; 3) сума в размер на 697, 29 лв. , представляваща обезщетение в размер на законната лихва за забавено плащане на обезщетението за имуществени вреди под формата на претъпени загуби в размер на 11 621, 50 лв., начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г.; 4) сума в размер на 1 750 лв., представляваща платен депозит по договор за наем от 21.10.2015 г., който подлежи на връщане по силата на постигната между страните уговорка с оглед настъпилото прекратяване на тази сделка; 5) сума в размер на 105 лв., представляваща обезщетение за забавено плащане на главницата от 1 750 лв. в размер на законната лихва, начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г. Претендира присъждане на направените в производството разноски.

Ответникът по исковете - „П.Ю.” ЕАД, ги оспорва. Твърди, че е изпълнил задълженията си по сключения с ищеца договор за наем, като по всякакъв начин е съдействал на наемателя да изпълни инвестиционните си намерения, с оглед на които е сключен договора. Посочва, че не е имал задължение да се справя с действията по организиране на протести от живущите в района граждани срещу извършваното от ищеца строителство. Твърди, че не той, а ищецът е неизправна страна по договора за наем, защото не е изпълнил задълженията си за заплащане на наемна цена и за реализиране на 2 инвестиционното намерение. Заявява, че не дължи да върне на ищеца платения по договора за наем депозит, поради неточното изпълнение от последния на задълженията му по договора за наем. Поради изложеното ответникът моли съдът да отхвърли предявените искове. Претендира присъждане на направените в производството разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, както и във връзка със становищата на страните и техните възражения, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:

За да бъде ангажирана договорната отговорност на неизправната по договора страна на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД следва да бъде установено нaстъпването на всички елементи от фактическия състав на тази правна норма, както следва: 1) съществуване на договор между страните; 2) наличие на виновно неизпълнение на договорно задължение от едната страна; 3) настъпване на имуществени вреди за другата страна, които да са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и да са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.

По делото не е спорно, че между „П.Ю.” ЕАД, като наемодател, и „Л.К.” АД, като наемател, са възникнали облигационни отношения, произтичащи от сключен договор за наем. Това е видно и от приетия като доказателство в производството писмен договор от 21.10.2015 г., който е подписан от двете страни по сделката и обективира тяхното съгласие за сключването му. От съдържанието на уговорките на страните, включени в този договор, е видно, че с него наемодателят се е задължил да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ терен с площ от 518, 50 кв.м., който съставлява реална част от парцел V от кв. 57 по плана на м. Иван Вазов, гр. София.

Насрещното задължение, което наемателят е поел по силата на тази сделка, се състои от две отделни престации. Едната от тях е да заплаща наемна цена, която престация е типична за договора за наем. Другата престация не е типична за договора за наем, като тя се изразява в извършване на действия по изпълнение на инвестиция по разполагане в имота на търговски обект – модулна сглобяема конструкция от термопанели, позволяваща лесно демонтиране и преместване на обекта, която е на стойност от 332 405, 80 лв. без ДДС, която след прекратяване на договора ще остане собственост на наемодателя. Писменият договор за наем от 21.10.2015 г. не е представен от ищеца в цялост, доколкото в съдържанието на приложеното към исковата молба копие липсват клаузите след чл. 1, ал. 2 до чл. 4, ал. 5 от него. Ето защо и в настоящото производство не може да бъде определена каква е волята на страните за размера на една от характерните престации на наемната сделка, която е задължението, което възниква за наемателя да заплаща на наемодателя наемна цена за ползване на предоставения недвижим имот, която се съдържа в клаузата на чл. 4, ал. 1 от договора, видно от текста на чл. 6, т. 2 от договора. Доколкото обаче като правопораждащ факт на вземането за обезщетение за вреди не се сочи неизпълнение от наемателя на 3 задължението му за заплащане на наемна цена, то липсата на документ, установяващ какъв е размерът на месечния наем, за който страните са постигнали съгласие, че ще се дължи, няма да се отрази на извода на съда за основателност на предявения иск по чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.

От съдържанието на сключения на 21.10.2015 г. договор се установява, че страните по него са постигнали съгласие, че в тяхна тежест, освен основните насрещни задължения, ще възникват и други конкретни задължения, които са свързани с основните и чрез които се осигурява тяхното изпълнение. С чл. 7 от договора е уговорено, че наемодателят е длъжен да осигури на наемателя свободно и безпрепятствено ползване на имота, предмет на договора. В чл. 8 от договора е предвидено, че наемодателят има право на достъп до наетия имот за упражняване на контрол по неговото стопанисване и по извършване на инвестицията, като всяко негово влизане в имота ще се осъществява в предварително уговорено време, със съгласието на наемателя и в негово присъствие. При тълкуване на тези договорни клаузи във връзката им с останалите клаузи от сключената сделка, съдът счита, че по силата на процесния договор за наемодателя „П.Ю.” ЕАД е възникнало задължение да осигури възможността на наемателя да ползва свободно и безпрепятствено наетия недвижим имот за срока на действие на договора съобразно предназначението му, определено по общо съгласие на страните, което е за извършване на инвестицията по изграждане на преместваем търговски обект, който след това да бъде предоставен за възмездно ползване на трети лица.

Това задължение включва в себе си на първо място задължението на наемодателя да осигури възможност на наемателя да застрои имота, защото само така той може да бъде ползван съобразно уговореното предназначение, а тази възможност може да бъде реализирана само ако липсват пречки за това, свързани със статута на имота и неговото правно положение. То включва в себе си и задължението за осигуряване възможност имотът да бъде ползван, без това да бъде смущавано както от самия наемодател с достъпване до него по всяко време, включително и без съгласие на наемателя, така и от други лица, които могат да имат претенции към имота.

Ищецът твърди, че ответникът е нарушил това свое задължение, поето с договора, като е извършил действия по спиране на строителството на обекта, започнало за реализиране на инвестиционното намерение, поради протести на граждани, както и по засипване на строително-монтажни работи, които вече са били извършени от ищеца в изпълнение на инвестицията, която се е задължил да осъществи в предоставения за временно и възмездно ползване недвижим имот. Ето защо съдът трябва да отговори на въпросите дали в производството се доказва, че такива действия са извършени от ответника, както и дали те представляват неизпълнение на задълженията, поети с чл. 7 и чл. 8 от процесния договор за наем.

Между страните по спора не се спори, а и това се установява от събраните в производството доказателства, че в изпълнение на задължението си за извършване на инвестиция, поето с договора за наем, ищецът е започнал да изпълнява строителни дейности в наетия недвижим имот, като е възложил тяхното извършване на трето за сделката лице 4

Разпечатката съдържа 18 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/ad8566d7-bed9-49a8-b21d-60cc197863a5