Решение № 1202 от 25.11.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1202 гр. София, 25.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Жаклин Комитова

Членове:

Иванка Иванова

Петя Алексиева при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Жаклин Комитова Въззивно гражданско дело № 20241000500031 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

С Решение № 261199/06.10.2023 г., постановено по гр. д. № 2574/2019 г. по описа на СГС, I ГО, 3 състав, е отхвърлен предявеният от И. Н. И. , ЕГН **********, гр.***, ж.к. „***“, бл. *, вх.“*“, чрез адв. К. Н. съдебен адрес: София, ***, ет. 4, ап. 9, иск против А. Е. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, ж.к. ***, бл. 11, вх. А, с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3-то ЗЗД за прогласяване за нищожен на сключения на 21.09.2017 г. между Г. Н. В., б.ж. на ***, поч. на ******** г. и А. Е. Ч.

Предварителен договор за покупко - продажба на следния недвижим имот: апартамент № 52, мезонет изграден на две нИ. в „груб строеж“, находящ се в град София, Столична община, район „Триадица“, ж.к. „***“, блок № *, вход Г и Д, на VII и VIII етаж, със застроена площ от 258.80 кв.м., заедно с МАЗЕ № 17, със застроена площ от 6,96 кв.м., находящо се във вход Д, заедно с МАЗЕ № 18, със застроена площ от 6,96 кв. м., находящо се във вход Д, заедно с 11,829 % идеални части от общите части на вход „Г“ от жилищната сграда и заедно с 1,376 % идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, целият с площ 500 кв. м., поради нарушаване на добрите нрави, съединен в условията на евентуалност с иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД - з а унищожаване на предварителния договор, като сключен, поради крайна нужда при явно неизгодни условия, както и предявената претенция по чл. 34 ЗЗД за връщане, 1 като неоснователни и недоказани. Съдът не се е произнесъл по отношение на направеното възражение на ответника за признаване за право на задържане до изплащане на извършените в процесния имот подобрения на осн. чл.72 от ЗЗД, предвид отхвърлянето на исковете по чл.26 и чл.33 от ЗЗД. Ищцата е осъдена да заплати на А. Е. Ч. сторените по делото разноски в размер 1 150 лв. депозит за вещо лице, както и да заплати на адв. Т. Б. - САК, адвокатско възнаграждение в размер 2 000 лв. на основание чл. 38 ЗА.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ищеца И. Н. И. , ЕГН **********, чрез адв. К. Н.. Излагат се съображения, че обжалваното решение е неправилно, необосновано и постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон.

Релевират се доказателствени искания, които се обосновават с допуснати от първата инстанция съществени процесуални нарушения. Твърди се, че с предявения иск се претендира нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави не на отделно основание (ниска цена, размер на неустойката и др.), а на съвкупност от клаузи, които имат за резултат нарушаването на основни правни принципи - на справедливост, добросъвестност и равнопоставеност, на които се основават добрите нрави.Занижената цена и прекомерния характер на неустойката не са единствените възражения, на които е основана претенцията но чл.26, ал.1, предл.З ЗЗД. Освен тях са релевирани твърдения, че, в чл.6.4. на процесния договор, ответникът умишлено е ползвал непрецизна от правна гледна точка формулировка, че ще „подсигури" право на ползване на продавача, за да го заблуди, че същото му е гарантирано, а от друга страна не е предвидил санкция в случай на неизпълнение, с което е нарушен правният принцип на добросъвестност. В чл.7.1.3 на процесния договор ответникът е заложил възможността да обяви договора за окончателен и да получи неустойка от 30 000 евро, с което е създал предпоставки да придобие имота безплатно и да се обогати с 5 000 евро - нарушен е правният принцип на справедливост. В чл.7.3 на процесния договор ответникът е предвидил за себе си неустойка, която е трикратно по-малка от тази на продавача - нарушени са правните принципи на справедливост и равнопоставеност. Ответникът не е изпълнил задължението си по чл.2.1.1. за плащане на задатъка в уговорения размер от 10 000 евро, а е заплатил само част от него в размер на 7 000 евро нарушен е правният принцип на добросъвестност. В чл.3.2. на процесния договор ответникът е задължил продавача да му предаде владението на целия имот, въпреки че съгласно чл.6.4. е поел задължение - „да подсигури“ на продавача право на ползване на 32/100 идеални части от имота. Не е без значение, че към този момент цената на имота не е платена в пълен размер нарушен е правният принцип на равнопоставеност и добросъвестност.

Поддържа се и това, че процесният апартамент е завършен и обитаем, макар и в нотариалния акт да е посочено, че е изграден в „груб строеж, като доказателствата за това твърдение са обективирани в уговорките от предварителния договор – налице е позоваване на чл.1.2, чл.3.2, чл.4.4, чл.

5.5, чл.5.6., чл. 6.3, чл.7.7 от предварителния договор, от които се установява, че процесният имот е третиран като завършен и обитаем.

Неправилен е и изводът на съда, че имотът е с тежести и е предмет е на множество заведени дела, като за това липсват доказателства.

Единствената вещна тежест за имота към 21.09.2017 г. е вписаната в СВ искова молба, акт № 39, том № 8 от 2011 г. в какъвто смисъл е и клаузата на 2 чл.4.3 от договора.

Неправилни са и мотивите на съда, че че не били представени доказателства за тежкото финансово и здравословно състояние на продавача по предварителния договор към момента на сключването му.

Неоснователни са доводите на първоинстанционния съд, че размерът на неустойката не може да доведе до нищожност на договора, тъй като размерът й подлежи на обсъждане в друго производство - това по реда на чл.92 ЗЗД. В случая, размерът на неустойката от 30 000 евро накърнява основния правен принцип на справедливостта, защото не само дава възможност на ответника да се обогати със сумата от 5 000 евро, чрез обявяване по реда на чл.19, ал.З ЗЗД на договора за окончателен срещу цена от 25 000 евро, но и парадоксално осигурява постигането на правния абсурд, ответникът да придобие 211 кв.м. /82% от 254 кв.м./ от жилището безплатно.

В нарушение на процесуалните правила съдът не е уважил доказателственото искане на ищцата за назначаване на съдебно-графологична експертиза на приетата като доказателство по делото разписка от С. Б. Ч. за сумата от 3000 евро с мотИ., че същата била ирелевантна за спора.

Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи изцяло предявения иск по чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ответника в първоинстанционното производство А. Е. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр.***, ж.к. „***“ № *, вх.“*“, чрез адвокат Т. Б., адрес за съобщения: : гр. София, ул. Неофит Рилски 47, етаж 3 (адвокатска кантора), с който я оспорва. Излага съображения, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно. Счита, че доказателствените искания следва да бъдат оставени без уважение. Позовава се на преклузия по чл.266, ал.1 ГПК.

Моли съда да остави без уважение въззивната жалба. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СГС е сезиран от И. Н. И. , ЕГН **********, чрез адв. К. Н., против А. Е. Ч., ЕГН **********, с иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3-то ЗЗД за прогласяване за нищожен сключения на 21.09.2017 г. между Г. Н. В., б. ж. на ***, починал на ******** г. и А. Е. Ч. Предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 52, мезонет, изграден на две нИ. в „груб строеж“, находящ се в град София, Столична община, район „Триадица“, ж.к. „***“, блок *, вход Г и Д, на VII и VIII етаж, със застроена площ от 258.80 кв.м., заедно с МАЗЕ № 17, със застроена площ от 6,96 кв.м., заедно с МАЗЕ № 18, със застроена площ от 6,96 кв.м., заедно с 11,829 % идеални части от общите части на вход „Г“ от жилищната сграда и заедно с 1,376 % идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, целият с площ 500 кв.м., поради нарушаване на добрите нрави, съединен в условията на евентуалност с иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД - за унищожаване на предварителния договор, като сключен, поради крайна нужда при явно неизгодни условия.

3

В исковата молба ищцата твърди, че ответникът А. Е. Ч. е депозирал в СГС искова молба с правно основание чл. 135 от ЗЗД, с която претендира да бъде обявен за недействителен спрямо него Договор за дарение на идеални части от недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 10, том I, peг. № 140, дело № 10/16.01.2018 г. на М. К., нотариус по заместване при нотариус С.

Ф., рег.№ *** на НК, вписан в имотния регистър към Служба по вписванията София, вх. рег. № 1428 от 16.01.2018 г., акт № 163, т. II, дело № 665/2018 г., по силата на който ищцата е дарила на С. Ц. И. и Б. Ц. И. собствените си 82/100 идеални части от недвижим имот, подробно описан по-горе. Счита, че материално-правната легитимация на претенцията си по чл. 135 ЗЗД, ответникът е обосновал с правата си на купувач по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 21.09.2017 г. между него и наследодателя й Г. Н. В.. Според ищцата накърняването на добрите нрави при сключване на процесния предварителен договор се изразява в: многократно занижена продажна цена в размер 25 000 евро за продаваните 211.56 кв.м., колкото са 82% ид. ч. от имота, целият с обща площ 258 кв. м., като договорената продажна цена е 4 пъти по-ниска дори от данъчната оценка и още повече пъти по-ниска от пазарната такава; продажна цена, чийто размер 25 000 евро е по-нисък от неустойката на продавача, възлизаща на 30 000 евро; прекомерност на дължимата от продавача неустойка в размер 30 000 евро; създадената с договора възможност купувачът да получи от продавача неустойка 30 000 евро и по този начин да придобие продаваните за 25 000 евро 211.56 кв.м. ид. ч. от имота, без да заплати нищо, а заедно с това се обогати допълнително и с още 5 000 евро; създадената с договора възможност продавачът да не получи никакви пари за притежаваните от него 211.56 кв.м.; възползване на купувача от неравностойното здравословно и материално положение на продавача, подробно описани в исковата молба. Моли съда, на основание чл. 26, ал. 1, предложение 3-то ЗЗД, да постанови решение, с което да се прогласи нищожността на описания предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, съединен с евентуален иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на предварителния договор. Моли съда да осъди А. Е. Ч. да й предаде владението на 82/100 ид. ч. от процесния имот на основание чл. 34 ЗЗД. Претендира разноски.

С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба, ответникът А. Е. Ч. оспорва така предявения иск изцяло. Претендира разноски. Оспорва твърдението в исковата молба, че предварителният договор е сключен „поради накърняване на добрите нрави“ и е нищожен. Твърди, че посочената в договора продажна цена е определена при условията на свободно договаряне между дееспособни страни и при пълно отчитане на всички качества, особености и недостатъци на процесния имот. Оспорва твърдението, че неустойката е уговорена единствено в полза на купувача. Оспорва всички факти и обстоятелства, посочени в исковата молба, относно здравословното състояние на продавача В.. Оспорва твърденията за нарушени интереси на В. по отношение на процесния имот. Оспорва всички твърдения, свързани с теглене на суми от банкови сметки на продавача В., като твърди, че той няма нищо общо с посочените банкови операции и че тези обстоятелства са неотносими към правния спор.

В хода на делото, от ответната страна е направено възражение с правно основание чл. 72 ЗС, което съдът е приел, за признаване право на 4 задържане до изплащане на извършените в процесния имот подобрения. В съдебно заседание по същество моли съда да отхвърли предявения иск, като претендира разноски по списък.