Решение № 1394 от 05.06.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1394 гр. Бургас, 05.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВАН Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело № 20252120105174 по описа за 2025 година

Постъпила е искова молба от “Булвест“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от С. Е. Б. против Етажната собственост на сграда в комплекс Панорама Бей, гр. Созопол, ***, сграда с идентификатор *** за отмяната на приетите на общото събрание от 09.06.2025г. на ЕС решения.

Ищецът заявява, че е собственик на общо четири апартамента в сградата. На 09.06.2025г. се провело общо събрание на ЕС на сграда Ф в комплекса, с идентификатор ***, като били взети решения за избор на председател на общото събрание, на протоколчик, на език на събранието, за определяне на представител на съвместно общо събрание по чл.18 ЗУЕС, за определяне на размера на паричните вноски за адвокатски и съдебни разходи.

Ищецът направил оспорване на изготвения от заседанието протокол, включително на достоверността на отразените в него решения. Заявява, че решенията са взети при нарушение на правилата на ЗУЕС и за свикване на провеждане на ОС и противоречат на материални норми. Не става ясно как всички собственици в сградата, които не ползват имотите си и са в чужбина, са били уведомени за дневния ред, датата и часа на събранието.

Не е спазена процедурата по насрочване, липсва и кворум. Не е била поставена покана за събранието, респ. тя не е била на видно място. Поканата не изхожда от управителя на ЕС.

Така е опорочена процедурата по свикване на ОС. Не е ясно и къде е проведено ОС. То не е председателствано от управителя. В правилника за вътрешния ред не са предвидени правила за смесен режим на работа на общото събрание. Не е ясно и как са определени процентите на идеалните части. Въпросът за избор на управител на ЕС не е фигурирал в поканата за събранието. Моли за отмяна на решенията на ОС. Искът е по чл.40 ЗУЕС.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор, в който искът се оспорва. Заявява, че общото събрание е свикано по искане на В. П. като собственик на апартамент в сградата, притежаващ 65.654% ид.ч. от общите части. Предходният управител на ЕС е продал апартаментите си и не може да свика ОС. Изготвена е покана за събранието, с посочени 1 дата, място и дневен ред. Тя е отправена девет дни преди датата на ОС и така е спазен срокът по чл.13 ЗУЕС. Изпратено е съобщение и по имейл за насрочване на събранието.

Тези собственици, които желаят, са могли да се включат и да участват онлайн. Не е имало искане от другите собственици за участие онлайн, което да е било отказано. Само едно лице е участвало онлайн. На 30.05.2025г. е било поставено съобщение за свикването на ОС, съставен е протокол за поставяне на това съобщение. Поканата е залепена на входните врати на част от апартаментите, в присъствие на свидетел. Собственикът К. е упълномощил с пълномощно В. П. да го представлява на ОС. Общото събрание е проведено при изискуемия законов кворум. Изготвено е съобщение, че протоколът от ОС е готов и то е поставено на входните врати на част от апартаментите, за което също е съставен протокол. Отделно П. е изпратил на имейл протокола от ОС. Събранието е проведено в апартамент FA 2-2, който е достъпен за всички. Моли се искът да се отхвърли.

Бургаският районен съд предвид събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира следното:

Според чл.40, ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Разпоредбата на ал.2 сочи, че молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл.16, ал.7.

Съдът намира, че искът е допустим. Общото събрание е проведено на 09.06.2025г. и тогава са взети решенията. На 14.06.2025г. е поставено съобщението за изготвен протокол от заседанието на ОС. Искът е подаден в съда на 14.07.2025г., в законовия срок. Ищецът се легитимира като етажен собственик. Според БРС, това е така, доколкото с нотариален акт от 2006г. ищецът е придобил терен в м. Б., а след това е получил разрешение за строеж на сграда, която да бъде построена в неговия терен, като тя е завършена и въведена в експлоатация. Освен това е приложен по делото присъствен списък от проведеното ОС и в него е записано, че фирма Булвест е собственик на самостоятелни обекти, като неин представител не е присъствал. Присъственият списък е изготвен от ответника, което е признание, че ищецът има права в сградата. Следователно, съдът приема, че ищецът има качеството на етажен собственик.

Що се отнася до представителната власт на адвоката, подал исковата молба, съдът намира, че след дадени указания, пълномощията му по делото са надлежно установени, като мотиви за този извод за изложени в протокола от съдебното заседание. Адвокатът има пълномощия да води делото. Производството се явява допустимо.

По същество съдът намери следното:

Искът е основателен.

В производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС. Това е така, защото при преценката законосъобразно ли е проведено общото събрание на етажните собственици и законосъобразно ли са взети решенията, съдът е обвързан от наведените от ищеца в искова молба основания за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, както и обявяването на решението. Във всички случаи тези нарушения следва да са конкретно посочени и именно те определят спорния предмет. В този смисъл решение № 37/20.04.2016г. на ВКС по гр. д. № 4432/2015г., I г. о., ГК. Ако определени пороци не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях. В този смисъл решение № 58/25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК.

Представена е покана за общото събрание, което ще се проведе на 09.06.2025г. В нея 2 е записано, че общото събрание ще се проведе при следния дневен ред: 1. Избор на председател на събранието; 2. Избор на протоколчик на общото събрание; 3. Избор на език на събранието; 4. Определяне размера на паричните вноски във Фонд “Ремонт и обновяване“; 5. Избиране на представител при провеждане на съвместно общо събрание на 26.06.2025г. по смисъла на чл.18 ЗУЕС; 6. Определяне размера на паричните вноски за адвокатски и съдебни разходи. Поканата изхожда от В. П. в качеството му на собственик, притежаващ 32.872% ид.ч. от общите части на сградата.

Видно от отбелязването върху нея, поканата е поставена на 30.05.2025г. в 18.00 часа. За поставянето на поканата е съставен и надлежен протокол от същата дата.

На 09.06.2025г. се е състояло общото събрание на входа. За провеждането му е съставен надлежен протокол от същата дата. В протокола е записан вече обявения в поканата дневен ред, но в него има промяна – по т.3, вместо да се избира език на събранието, е заложено да се избере управител на ЕС. Присъствали са на събранието общо 65.744% ид.ч. от общите части. Тези идеални части са притежание на двама собственици – И. К. и В. П., като всеки от тях има по 32.872% ид.ч. Записано е, че К. е присъствал на събранието лично, а П. е присъствал онлайн чрез видеоконференция. Гласувани са следните решения: 1. Избира за председател на общото събрание В. П.; 2. Избира за протоколчик на Общото събрание Л. В. Б.; 3. Избира за управител на сградата за срок от две години В. П., собственик на апартамент FA 2-2; 4. Решението по тази точка да бъде взето на следващото общо събрание на ЕС; 5. При провеждане на общото събрание на 26.06.2025г. по смисъла на чл.18 от ЗУЕС етажната собственост на сграда F с кад. идентификатор *** да бъде представлявана от В. П.; 6. За бъдещите адвокатски и съдебни разходи всеки апартамент да внесе на сметката на сдружение “За Панорама бей“ до края на месец юни по 100 евро.

След приемане на тези решения, събранието е било закрито.

Съдът намира следното:

Решенията са незаконосъобразни, като приети в нарушение на ЗУЕС. В отговора на исковата молба ответникът е изложил защитна теза, че предходният управител на ЕС е продал апартаментите си и вече не може да свика събранието. Данните сочат, че за управител на ЕС е бил избран Д. Д. С.. Това е станало на общо събрание от 09.05.2024г., за което протоколът е приложен по делото. С. обаче е прехвърлил апартаментите си на други лица, което се доказва от представените нотариални актове и това е станало преди процесното ОС и преди поканата за неговото провеждане. За този факт няма и спор по делото. Съдът намира, че не е спорно също така, че лицето вече не е управител на ЕС, доколкото не е собственик на апартаменти в сградата. При това положение, не е било възможно ОС да се свика от управителя, каквото е разписанието на чл.12, ал.1, т.1 ЗУЕС.

Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат наймалко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, като искането се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му – чл.12, ал.2 и ал.3 ЗУЕС. Според чл.12, ал.4 ЗУЕС когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в този закон. Следователно, понеже вече е нямало управител, следвало е да се свика събрание при дневен ред избор на нов управител и то възможно най-скоро, защото етажната собственост не може да остане без оперативно управление. Няма пречка според БРС етажният собственик П. да подпише покана за свикване на общото събрание, но в тази покана е следвало да има точка за избор на нов управител. След това, при провеждане на ОС, е трябвало да бъде избран управител. Всички останали въпроси, които ОС следва да приеме, трябва да са предмет на ново заседание на ОС, което да бъде свикано от вече избрания управител. Това следва от чл.12, ал.1 ЗУЕС, според който управителят свиква ОС. Етажните собственици също могат да искат свикване на ОС, но искането им трябва да е направено до управителя и той да го свика – чл.12, ал.2 и 3 ал.3 от закона. В случая обаче, при обстоятелства, които сочат, че досегашният управител е загубил това си качество, е свикано заседание на общото събрание по инициатива на етажен собственик, без в дневния ред, записан в поканата, да фигурира въобще точка за избор на управител. Такъв наистина е бил избран, но в нарушение на поканата за свикване на събранието. Събранието е трябвало да бъде свикано само за избор на управител или евентуално по въпроси, които са неотложни.

Данните сочат, че точката за избор на управител въобще липсва в предварително обявения дневен ред, а за всички останали точки П. не би могъл валидно да свика общо събрание, след като той самият не е управител /чл.12, ал.1 ЗУЕС/ и не би могъл, пак заради липсата на управител, да иска от същия да свика събранието /чл.12, ал.2 и ал.3 ЗУЕС/. Тези обстоятелства водят според БРС до незаконосъобразност на цялото общо събрание, поради което приетите решения също са незаконосъобразни.

Отделно от това, решението за избор на управител е незаконно и поради факта, че въпросът за избор на управител на ЕС не е фигурирал в поканата за събранието. Видно от текста й, в нея не е бил предвиден въпрос за избирането на управител. Въпреки това обаче такава точка е включена в дневния ред на събранието при неговото провеждане и П. е избран за управител. Това прави решението незаконосъобразно и на това основание.

Решението е прието по въпрос, който не е бил включен в предварителния дневен ред, записан в поканата. Според чл.13, ал.7 ЗУЕС поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя), който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл.47а, ал.1, т.2.