Решение № 321 от 16.01.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 321 гр. София, 16.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Албена Александрова

Членове:

Нели С. Маринова

БИЛЯНА СИМЧЕВА при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно гражданско дело № 20231100508122 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 8824/29.05.2023 г., постановено по гр. д. № 15378/22 г. по описа на СРС, 61 състав, е признато за установено по предявения от И. П. И. срещу З. П. Х. иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 232, ал. 2, пр.

1 ЗЗД, че З. П. Х. дължи на И. П. И. сумата от 2249,20 лв., представляваща главница за неизпълнено задължение за заплащане на наем за м. януари 2022 г. по договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с рег. № 9382/08.09.2021 г. на нотариус с рег. № 65 на НК, за офис № 53, находящ се в гр. София, район Възраждане, бул. „*******, ведно със законната лихва, считано от 06.01.2022 г. до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК от 31.01.2022 г. по ч. гр. д. № 505/22 г. по описа на СРС, 61 състав. С решението З. П. Х. е осъдена да заплати на И. П. И. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 545,00 лв. – разноски, сторени в исковото производство пред СРС, както и сумата от 553,75 лв. – разноски, сторени в заповедното производство по ч. гр. д. № 505/22 г. по описа на СРС, 61 състав.

1

Подадена е въззивна жалба от З. П. Х. срещу решение № 8824/29.05.2023 г., постановено по гр. д. № 15378/22 г. по описа на СРС, 61 състав. Твърди, че решението е неправилно, тъй като е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Поддържа, че съдът неправилно е приел, че Директива 93/13/ЕИО не може да намери приложение, тъй като не се касае за потребителски договор по смисъла на закона. Посочва, че Директива 93/13/ЕИО относно неравноправните клаузи в потребителските договори дефинира договорите, към които се прилага, с оглед на качеството на страните по договора – дали те действат или не в рамките на осъществявана от тях търговска или професионална дейност, като при съмнение дали дадено лице е потребител, съдът следва да приеме, че лицето е потребител.

Поддържа, че Директива 93/13/ЕИО следва да се тълкува в смисъл, че физическо лице, което упражнява адвокатска професия, и сключи договор, в който не е уточнено предназначението на ползваното помещение, следва да се счита за „потребител“ по смисъла на тази Директива, ако договорът не е свързан с професионалната му дейност. Твърди, че в случая по силата на договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. ищецът – наемодател е предоставил за временно и възмездно ползване на ответника – наемател свой собствен офис. Поддържа, че липсата на възможност да прекрати договора на което и да е основание, посочено в българското законодателство, и наличието на клауза за едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя, води до това, че тази клауза, която не е индивидуално договорена, следва да се счита за неравноправна, тъй като създава значителна неравноправност между правата и задълженията, произтичащи от договора. Счита, че съдът неправилно е приел, че разпоредбите на чл. 306 и чл. 307 ТЗ в случая не намират приложение, тъй като договорът за наем е сключен между физически лица. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени решението като неправилно, и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли иска.

Претендира разноски.

Въззиваемата страна – И. П. И. е подал отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Претендира разноски.

Софийски градски съд, след като взе предвид доводите на въззивницата, становището на въззиваемата страна и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

2

Предявен е иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД.

Ищецът И. П. И. твърди, че е сключил с ответницата З. П. Х. договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с рег. № 9382/08.09.2020 г. на нотариус с рег. № 65 на НК. Посочва, че по силата на договора за наем наемодателят И.

П. И. е предоставил на наемателя З. П. Х. за временно и възмездно ползване недвижим имот – офис № 53, находящ се в гр. София, район Възраждане, бул.

„*******, срещу задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена в левовата равностойност на 1150,00 евро на месец, с падеж – 25 – то число на предходния месец. Твърди, че ответницата не е платила падежиралата си наемна вноска за м. януари 2022 г. в размер на 2249,20 лв. Иска се от съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответницата, че дължи на ищеца сумата от 2249,20 лв., представляваща главница за неизпълнено задължение за заплащане на наем за м. януари 2022 г. по договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с рег. № 9382/08.09.2020 г. на нотариус с рег. № 65 на НК, за офис № 53, находящ се в гр. София, район Възраждане, бул. „*******, ведно със законната лихва, считано от 06.01.2022 г. до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК от 31.01.2022 г. по ч. гр. д. № 505/22 г. по описа на СРС, 61 състав. Претендира разноски.

Ответницата З. П. Х. е подала отговор на исковата молба в срока по чл.

131, ал. 1 ГПК, с който оспорва иска като неоснователен. Твърди, че е прекратила процесния договор за наем с 4 – месечно предизвестие поради въведените противоепидемични мерки, свързани с пандемията от Ковид – 19, представляващи непреодолима сила. Поддържа, че с констативен протокол от 29.09.2021 г. е предала владението на офиса, обект на договора за наем, като твърди, че наемодателят не е възразил изрично срещу прекратяването на договора за наем. Поддържа, че договорът за наем е нищожен поради липса на форма, противоречие с добрите нрави и закона. Счита, че съдът следва да се приеме, че договорът за наем е прекратен поради стопанска непоносимост, настъпила вследствие на непредвидени обстоятелства от пандемията от Ковид – 19. При условията на евентуалност поддържа, че в случая приложение следва да се намери Директива 93/13/ЕИО за неравноправните клаузи в потребителските договори, като договорът следва да бъде прекратен от съда 3 поради наличието на неравноправна клаузи в него. Претендира разноски.

Не се спори между страните по делото, а и от представения като доказателство по делото договор за наем се установява, че на 08.09.2020 г. е сключен договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите с рег. № 9382/08.09.2020 г. на нотариус с рег. № 65 на НК, по силата на който наемодателят И. П. И. е предоставил на наемателя З. П. Х. за временно и възмездно ползване недвижим имот – офис № 53, находящ се в гр.

София, район Възраждане, бул. „*******, срещу задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена в левовата равностойност на 1150,00 евро на месец, с падеж – 25 – то число на предходния месец. Договорът за наем е сключен за срок до 31.10.2022 г. /чл. 15, ал. 1 от договора/.

Със споразумение от 10.09.2020 г. към договора за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. страните са констатирали, че на 08.09.2020 г. в момента на подписване на договора наемателят е изпълнил задължението си по чл. 4, ал. 4 от договора. В чл. 2 от договора е уговорено, че наемателят желае със сумата от 5699,84 лв., посочена в преамбюла на споразумението, да погаси свои бъдещи задължения по договора, а наемодателят се съгласява с това.

По делото е представено като доказателство уведомително писмо от 22.06.2021 г. от ответницата до ищеца, изпратено по имейл, че същата прекратява предсрочно договора за наем с 4 – месечно предизвестие. Освен това в писмото се съдържа и предложение за прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие. Видно от отговора от ищеца от 25.06.2021 г., също изпратен по имейл, същият е заявил, че не е съгласен с едностранното прекратяване на договор за наем от страна на ответницата, както и че не приема предложението договорът за наем да бъде прекратен по взаимно съгласие.

Видно от представения като доказателство по делото констативен протокол № 115/29.09.2021 г., том IV, рег. № 9819/21 г. на нотариус с рег. № 701, съставен по предварителна молба от З. П. Х., молителката е заявила, че е поканила И. П. И. да се яви на 29.09.2021 г. в 17,00 ч. в наетия обект за подписване на приемо – предавателен протокол и предаване на ключовете от имота. В констативния протокол е констатирано, че представител на наемателя не се е явил, както и че е налице съответствие на снимките с находящите се в имота мебели и оборудване, като описът е прикрепен към 4 протокола. В констативния протокол е удостоверено, че помещението се заключва и молителката предава ключове /2 бр. ключове с чип, 1 бр. ключ – за сейфа в помещението и ключове за пощенската кутия/ на портиера във входа на сградата – К.Г.Н. с указание да бъдат предадени на И. П. И..

За установяване на обстоятелството, че офисът, предмет на договора за наем, е ползван след предаване на владението, по делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на св. К.Г.Н..

Св. Николов посочва, че работи като охранител в сградата „Урбан модел“, в която се намира процесния офис. Посочва, че е видял за последно ответницата в сградата през 2021 г., когато се е изнесла от офиса. Заявява, че ключовете са му били предадени в присъствието на нотариус, както и че след това ги е предал на ищеца.

При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът приема от правна страна следното:

Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от процесуално легитимирана страна срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

При извършената служебна проверка въззивният съд констатира, че решението е валидно и допустимо. Решението е и правилно, като въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд на основание чл. 272 ГПК.

Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба по отношение на правилността на решението, настоящият съдебен състав намира следното:

Във въззивното производство не са спорни между страните следните обстоятелства: че на 08.09.2020 г. е сключен договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите с рег. № 9382/08.09.2020 г. на нотариус с рег. № 65 на НК, по силата на който наемодателят И. П. И. е предоставил на наемателя З. П. Х. за временно и възмездно ползване недвижим имот – офис № 53, находящ се в гр. София, район Възраждане, бул.

„*******, срещу задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена 5 в левовата равностойност на 1150,00 евро на месец, с падеж – 25 – то число на предходния месец, както и че договорът е бил сключен за срок до 31.10.2022 г.

Спорно обстоятелство по делото е дали договорът за наем е бил прекратен преди изтичането на уговорения краен срок на договора с отправено от наемателя предизвестие, респ. дължи ли наемателят претендираната от него наемна цена след отправеното от него предизвестие за прекратяване на договора.

С решение № 42/11.05.2015 г. по т. д. № 1357/2013 г. на ВКС, I т. о., е прието, че на основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяването на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави.

Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора.