Определение № 4871 от 29.10.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4871 гр. София, 29.10.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 5-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Владимир Йорданов

Членове:

Димитър Димитров

Хрипсиме Мъгърдичян като разгледа докладваното от Хрипсиме Мъгърдичян Касационно гражданско дело № 20238002104355 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ищеца „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД срещу въззивно решение № 745 от 22.06.2023 год., постановено по в. гр. дело № 771/2023 год. по описа на Окръжен съд – Бургас, с което, като е отменено решение № 46 от 06.02.2023 год., постановено по гр. дело № 174/2022 год. по описа на РС – Бургас, в обжалваната му част, са отхвърлени предявените от „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД срещу С. В. С. искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 7 388.82 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка за 2019 год., 2020 год. и 2021 год.

/по 2 462.94 лв. за всяка от годините/ по договор да поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda №MMC-Si-PD/220-11.06 от 23.11.2006 год, сумата от 727.92 лв., представляваща лихва за забава върху главницата за 2019 год. о т 2 462,94 лв., дължима за периодите от 16.02.2019 год. до 12.03.2020 год. и от 09.04.2020 год. до 10.02.2О22 год., сумата от 478.21 лв., представляваща лихва за забава върху главницата за 2020 год. от 2 462.94 лв., дължима за периодите от 16.02.2020 год. до 12.03.2020 год. и от 09.04.2020 год. до 10.02.2022 год. и сумата от 240.84 лв., представляваща лихва за забава върху главницата за 2021 год. от 2 462.94 лв., дължима за периода о т 16.02.2021 год. до 10.02.2022 год.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт /чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК/ и е спазен срокът по чл. 283 ГПК и всички останали предпоставки за редовност на жалбата.

В жалбата се излагат оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила 1 и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Основните доводи са, че по делото нямало твърдения, че самостоятелния обект, собственост на ответника, се намира в жилищен комплекс от затворен тип. Претендираните суми представлявали разходи за управление и поддръжка на общите части по смисъла на § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС.

Въззивният съд бил игнорирал обстоятелството, че процесният договор има комплексен характер. Той не се изчерпвял само с уговорка относно поддържането и управлението на общите части на сградата, а имал за предмет поддържането и управлението на целия комплекс. Етажните собстевници, в т.ч. ответника, не притежавали право на собственост върху зумята, а само право на строеж. Договорът бил сключен на 23.11.2006 год. – преди влизането в сила на ЗУЕС, поради което и нямало как да е с нотариална заверка на подписите и да е вписан в Агенцията по вписванията по партидата на самостоятелния обект.

Договорът давал правно основание на всички етажни собственици, които го били подписали, да ползват терена и съоръженията в него, които не били част от общите части на обитаваната от тях сграда. Чрез процесния договор не се постигал забранен от закона резултат, тъй като не съществувала пречка при спазване на принципа на договорната свобода отделните етажни собственици да сключат договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не били регулирани от правилата на ЗУЕС. ЗУЕС не можел да постави изискване за съдържанието на процесния договор, тъй като съществените му елементи на договор за поръчка и договор за изработка не се уреждали от посочения нормативен акт, а от ЗЗД. Страните по този вид договори не били обвързани от правната норма на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, за да определят размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите индивидуални договори, т.е. нямало законово изискване /за действителност на договора/ уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици. При извършването на преценка от съда за нищожността на правната сделка и на отделни клаузи от нея от съществено значение било да се извърши преценка дали чл. 51 ЗУЕС отговаря на основни принципи на правото на Европейския съюз.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК е наведено основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване по следния въпрос:

1/ Договаряне по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, водят ли до нищожност на договора?

Касаторът поддържа, че този въпрос е разрешен от въззивния съд в противоречие с Определение № 37 от 20.01.2021 год. на ВКС по т. дело № 606/2020 год., І т. о., ТК и решения на РС – Несебър и ОС – Бургас /цитирани в изложението/.

В изложението е наведено и основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване по две групи въпроси. Първата група включва следните въпроси:

При разглеждане на правния спор, относно валидността на облигационната връзка при сключени договори за поддръжка и управление на комплекси, в кои случаи съдилищата 2 задължително следва да съобразяват приложимостта на императивната разпоредба на чл. 51 от ЗУЕС – следва ли да се прилага в случаите на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, когато е сключен договор за възлагане на дейностите по поддръжка и управление от името на всички етажни собственици; в случаите, при които етажните собственици са сключили индивидуални договори с търговец, който извършва дейностите по поддръжка и управление с обхват на договора поддръжка и управление само на общите части на сградата; в случаите, при които етажните собственици са сключили индивидуални договори с търговец, който извършва дейностите по поддръжка и управление с обхват на договора поддръжка и управление, както на общите части на сградата, така и незастроената част на поземления имот /комплекса/, в който има една или повече сгради и съоръжения, алеи, площадки, басейни и други, чието поддържане е също предмет на договора, но в случаите когато земята не представлява обща част, тъй като /в преобладаващите случаи/ етажните собственици /чужди граждани/ не притежават право на собственост, а само право на строеж?

Втората група включва следните пет въпроса:

Необходимо ли е в случаите, когато договорите за управление и поддръжка освен общите части обхващат и незастроената част от поземления имота и съоръженията изградени в него, да се определят две такси – едната такса да е за разходите по поддръжка на общите части на сградата, чийто размер задължително следва да е определен по реда на чл.

51 ЗУЕС, а за другата такса, която касае поддръжка на обекти и съоръжения извън общите части в комплекса, да важи свободата на договаряне?

Ако договорът за поддръжка на общите части е нотариално заверен, но не е налице „комплекс от затворен тип“ и в него не е уточнено изрично, че това е договор по реда на чл.

2 ЗУЕС, то може ли да се счита, че това е обикновен договор с отделните етажни собственици, които са решили дейностите да се уреждат с индивидуални договори с търговец – изпълнител, а не по силата на решения на Общото събрание на Етажната собственост?

Ако в хода на процеса се окаже, че комплексът не отговаря на обективните критерии за „комплекс от затворен тип“, следва ли сключените по реда на чл. 2 ЗУЕС договори да се считат за сключени като обикновени договори, съобразно свободата на договаряне или тези договори са нищожни, съответно ако са нищожни на какво основание?

Биха ли могли етажните собственици да се ползват от привилегията на императивната разпоредба на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС като не заплащат таксата за управление и поддръжка, когато нейният размер не е определен по силата на решение на общото събрание на ЕС, а нейния размер е уговорен с индивидуален договор сключен с търговецът, извършващ дейностите по поддръжка и управление?

В кои от горепосочените случаи таксата за управление и поддръжка уговорена в индивидуалните договори, сключени от етажните собственици, които дължат нейното заплащане и която не е съобразена с чл. 51 ЗУЕС, влече нищожност на целия договор и в кои от горепосочените случаи следва да се счита, че само клаузата е нищожна?

3

Касаторът поддържа, че тези въпроси са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.

Ответникът по касационната жалба С. В. С. не е депозирал писмен отговор.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено, а и безспорно по делото, че на 23.11.2006 год. между страните е сключен договор за управление и поддръжка на Курортен апартаментен комплекс „Емералд Ризорт Равда“ №ММС-SPD/220-11.06, по силата на който ищецът се е задължил да извършва целогодишна поддръжка и да провежда годишно организационно и административно управление в комплекса, срещу задължение на ответника да заплаща месечно възнаграждение в размер на 1 евро/кв.м. /без ДДС/ от общата площ на притежавания от него имот, общо задължение в размер на 2 462.94 лв. годишно. Договорът се сключвал за срок от 5 години, считано от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него имот в комплекса /чл. 2 от раздел V/, като договорът се подновявал автоматичнто на всеки пет години, за същия период от време, освен акохе взето писмено решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен период от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновявянето му /чл. 9 от раздел ІV/. Според т.1, б. “b“ от раздел ІІ, годишното възнаграждение се заплащало авансово за всяка година, в срок до 15 февруари на текущата година.

Ответникът придобил собствеността на имот в комплекса – апартемент № , ет. , крило Д. на 05.09.2007 год., като владението на имота се предавало на купувача в момента на подписването на нотариалния акт.

Въз основа на кредитираното заключение на вещото лице по съдебно-икономическата експертиза въззивният съд е счел за установено, че задълженията по договора между страните са б и л и възложени на „Емералд Хоспиталити“ ООД, съгласно тристранно споразумение към договора за възлагане и управление на курортния комплекс /което не е представено/. За 2019 год. и 2020 год. били извършвани дейности по поддръжка и дейности по управление на комплекса, както и дейности в областта на туристическото предлагане на услуги и спа услуги. Дейностите, свързани с ответника, били само в частта по поддръжка на хотела и поддръжка на общите части и инфраструктурата. Извършените разходи в тази връзка били отразени в счетоводството на „Емералд хоспиталити“ ЕООД по години, както следва: за 2019 год – 16 766.65 лв; за 2020 год. – 169 848.52 лв. и за 2021 год. – 24 796 лв.

Във връзка със спорните между страните въпроси /свързани с действителността на договора, както и на конкретни негови клаузи/, въззивният съд е приел на първо място, че за валидността на договора е без значение обстоятелството, че собствеността върху обекта, намиращ се в курортния комплекс, е придобита от ответника през 2007 год., а договорът е сключен през 2006 год., доколкото няма съмнение, че през процесния период, за който се претендира заплащането на такси, ответникът е собственик на апартамент № Д313 и няма данни за промяна в собствеността, както и че петгодишният срок на действие на договора започва да тече от датата на влизане във владение на апартамента, съгласно уговореното в него, а тази дата е датата на нотариалния акт – 05.09.2007 год.

4

На второ място е счел за неоснователно възражението за нищожност на клаузата на чл. 9 от раздел ІV от договора, предвиждаща автоматично подновяване на договора, тъй като същата не противоречи на императивна правна норма, конкретно на нормата на чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Оспорената клауза, според която при взето решение от собствениците, притежаващи повече от 3/4 идеални части от общите части за неподновяването му, той ще преустанови действие след изтичане на 5-те години, е породила действие между страните, които са го сключили и няма действие спрямо трети лица. В случая продължаването на действието на договора е свързано с вземане на решението от собствениците на съответните идеални части от общите части, но това не води до извод, че той поражда действие за тези трети лица, които не са страни, а означава, че прекратяването на действието на договора след изтичане на посочения в него срок е поставено в зависимост от действията на трети лица. Не се касае за договор в полза на трето лице, нито обещаване на задължение или действия на трето лице.