Решение № 5427 от 17.07.2019, Софийски градски съд

Р Е

Ш Е Н

И Е

№……… гр. София, 17.07.2019 г.

В И М Е Т

О Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 15 състав, в публичното заседание на тридесет и първи май през две хиляди и деветнадесета година в състав:

СЪДИЯ: ГАЛЯ ВЪЛКОВА при секретаря Антоанета Петрова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 1826 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 86 ЗЗД. Ищцата Р.Р.Д. твърди, че през септември 2017 год. сключила предварителен договор с ответника М.К. П. за продажба на недвижими имоти, находящи се в гр.*******в жилищни сгради бл.№ 7 и бл. № 8 на жилищен комплекс Силвър Сити, построена върху УПИ

ІІ-1470 от кв.5 по регулационния план на гр.София, м.“Кръстова вада“, целият с площ от 8440 кв.м., при съседи на мястото: от две страни улица, улица тупик, бул.“Тодор Каблешков“ и УПИ І-1147, както следва: 1) Апартамент № 8-3, разположен на 2 етаж, кота + 2.95 метра, в сградата на бл. № 8, със застроена площ от 121.90 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна-трапезария с кухненски бокс, предверие, две спални, дрешник, две бани с тоалетни, една тоалетна, килер и тераса, при граници: улица, апартамент № 9-5 от бл. № 9, апартамент № 8-4 от бл. № 8, коридор, асансьор и стълбищна клетка, двор, заедно с прилежащите му 6.078% ид.части от общите части на сградата на бл. № 8, 0.414% ид.части от общите части на целия комплекс и 0.414% ид.части от правото на строеж върху описания УПИ и 2).

Двойна гаражна клетка № Г-01/02, на подземно ниво, кота -3.45 метра на бл. № 7, с площ от 42.80 кв.м., при граници: подземна улица, гаражна клетка № Г-03, мазе, калкан към бл. № 6, заедно с прилежащото към гаражната клетка мазе, разположено на същото ниво, с площ от 7.40 кв.м., при граници: мазе, без номер, прилежащо към гаражна клетка Г-03, гаражна клетка № Г-01/02, двор към улица-тупик и прилежащото към гаражна клетка № Г-04 мазе, без самостоятелен номер, заедно с прилежащите към гаражната клетка и мазето 12.1% ид.части от общите части на подземните гаражи на сградата на бл. № 7, 0.133% ид.части от общите части на целия комплекс, заедно с 0.133% ид.части от правото на строеж върху описания УПИ. Уговорената продажна цена от 325 240.33 лева следвало да бъде изплатена на продавача след подписване на окончателен договор за продажба на имотите, вписване на договора в службата по вписвания, вписване на договорна ипотека върху продавания имот за обезпечаване на вземането на купувача към ОББ АД и представяне на удостоверение, от което да е видно, че вписаната ипотека в полза на ОББ АД е единствената тежест върху имота. Страните уговорили сключването на окончателен договор да бъде направено до 22/12/2017 год., а продавачът се задължил да представи удостоверение от Службата по вписвания за липса на вещни тежести върху имота. Самият продавач декларирал, че имотът не е обременен с вещни тежести. С Анекс към договора страните променили размера и условията за заплащане на продажната цена – същата била определена на сумата 270 000 евро с левова равностойност от 528 074.10 лева, платима на три вноски, както следва: 20 000 евро, с левова равностойност 39 116.60 лева; 166 292.74 евро с левова равностойност 325 240.33 лева, платими чрез банков кредит от ОББ, след вписване на окончателния договор за покупко-продажба в Службата по вписванията, вписване на договорна ипотека върху продавания имот за обезпечаване на кредита и представяне на удостоверение, от което е видно, че вписаната в полза на ОББ АД ипотека е единствена тежест върху имота и 83 707 евро с левова равностойност 163 717.77 лева, платими в брой на продавача след подписване на нотариален акт. Ищцата твърди, че и в предварителния договор, и в анекса като представители на продавача били вписани родителите му В.Н.А.-П.и К.М.П., които, съгласно даденото им пълномощно можели да представляват продавача заедно или поотделно. На 14/9/2017 год. ищцата заплатила сумата 20 000 евро. На датата, на която е трябвало да бъде сключен предварителен договор, ищцата установила, ме върху имота имало наложени няколко възбрани, вписани в имотния регистър, които не били заличени. Продавачът от своя страна не изпълнил задължението си по договора да представи удостоверение от Службата по вписвания, от което да е видно, че върху имота няма наложени вещни тежести.

Невярно било декларираното в договора, че имотът е свободен от вещни тежести.

Продавачът не изпълнил и задължението си да се снабди с всички необходими документи, да се яви пред нотариус и да сключи с ищцата окончателен договор за прехвърляне на имота. Поради неизпълнение на горните задължения на купувача, ищцата отправила до ответника нотариална покана, с която заявила, че разваля сключения предварителен договор и иска връщане на сумата от 20 000 евро.

Нотариалната покана била връчена на 12/1/2018 год. на пълномощника на продавача – майка му В. Н.А.-П.. До момента сумата от 20 000 евро не била възстановена на ищцата. Ето защо ищцата моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да й върне сумата от 20 000 евро, като получена на отпаднало основание, заедно със законна лихва от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът М.К.П. оспорва предявения иск. Твърди, че е собственик на описаните в исковата молба недвижими имоти. Тези имоти били ипотекирани в полза на ОББ АД по силата на договор за учредяване на договорна ипотека, оформен с нотариален акт № 146, том І, рег. № 1236, н.д.136/2009 год..

По образувано изпълнително дело № 20178380403050 на ЧСИ рег. № 838 от регистъра на КСЧИ, върху имотите била наложена възбрана, надлежно вписана в Службата по вписвания на 15/5/2017 год. Във връзка с постигнато споразумение с банката, ЧСИ спрял изпълнителното производство и била предприета извънсъдебна продажба на имота и така се стигнало до подписване на предварителния договор с ищцата и анекса към него. Ответникът твърди, че към момента на подписване на предварителния договор, ищцата разполагала с пълна информация относно имота, включително и тази видна от публичния имотен регистър. Въпреки това тя решила да развали договора, без да посочва уважителна причина за това. На датата, на която трябвало да бъде сключен окончателният договор, ищцата отказала да се яви пред нотариус, въпреки, че имотът бил изчистен от всякакви други вещни тежести, извън тези, учредени в полза на ОББ АД и описани по-горе. Получената от ответника нотариална покана била изпратена преди да е изпаднал в забава да изпълни задълженията си по предварителния договор. На тази покана, ответникът отговорил с друга такава, с която канил ищцата на среща за сключване на окончателен договор, но ищцата не се явила на предложената среща. Ответникът счита, че е изрядна страна по договора. Поддържа довод, че предявеният иск е недопустим, тъй като ищцата е неизправна страна по договора и няма право да претендира връщане на дадени по него суми. Развалянето на договора не породило правно действие, тъй като не били налице условията на чл.87 от ЗЗД – известието за разваляне на договора било изпратено преди изпадане на длъжника в забава и без предоставяне на подходящ срок за изпълнение.

Не била налице и хипотезата на чл.87 ал.2 от ЗЗД, тъй като изпълнението на договора не било невъзможно, нито безполезно – по искане на ответника били заличени два броя възбрани от ЧСИ Б.и ЧСИ Б., които били единствените тежести върху имотите, които били извън уговореното от страните в чл.1.4 от Предварителния договор. Ответникът оспорва към 22/12/2017 год. върху имота да е имало няколко незаличени възбрани, включително и вещна тежест от 17/12/2010 год. и оспорва при сключване на договора да е декларирал неверни обстоятелства.

Страните по договора се съгласили имотът да бъде освободен от всякакви тежести, с изключение на посочените в чл.1.4 от Предварителния договор в полза на ОББ АД. Меродавният момент за установяване на липсата на тежести бил датата на сключване на окончателен договор, а продавачът декларирал липса на други тежести, извън посочените в чл.1.4 от договора. Към датата на сключване на договора ищцата имала пълната информация относно вписванията по партидата на имотите – чрез публичния имотен регистър. Ищцата не положила грижата да се осведоми за състоянието на имота, като направила справка по партидата на лицето, а не на имота. Справка от партидата на имота показвала, че преди датата за сключване на окончателен договор, ответникът изпълнил задълженията си по предварителния договор и имотът бил изчистен от вещни тежести, извън уговорените в чл.1.4 от предварителния договор. С изпратената от ищцата нотариална покана не бил развален предварителния договор, тъй като не били налице предпоставките за това. В същото време ответникът изпълнил всички свои задължения по предварителния договор, което му давало правата, уредени в чл.93 ал.2 от ЗЗД да се откаже от договора и да задържи дадения задатък. Сумата от 20 000 евро била дадена като задатък по предварителния договор. Ето защо и с оглед неизпълнението на задълженията на ищцата по предварителния договор да се яви за сключване на окончателен договор, ответникът прави изявление за отказ от сключения договор и моли съда да признае правото му да задържи платения му задатък. Моли искът да бъде отхвърлен и му бъдат присъдени направените по делото разноски.

В съдебно заседание страните поддържат изразените тези.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

Страните са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот, с който М.К.П., чрез пълномощници В.Н.А.-П.и К.М.П. са заявили съгласие за прехвърляне на собствеността в полза на Р.Р.Д. по отношение на апартамент № 8-3, разположен на 2 етаж, кота +2,95 м. на сграда блок № 8, със застроена площ от 121,90 кв. м., заедно с прилежащите 6,078% ид. части от общите части на сградата на комплекс „Силвър Сити“ в жилищна сграда блок 7 и блок 8, двойна гаражна клетка № Г-01/02, мазе, прилежащо към гаражна клетка Г-03, заедно с прилежащата към гаражната клетка и мазето 12,1 % ид. части от общите части на сградата. Договорената продажна цена е 325 240,33 лева, която да бъде заплатена по банков път от купувача със сума, получена по договор за банков кредит от „ОББ“ АД при представяне на удостоверение, от което е видно, че вписаната ипотека в полза на банката е единствената тежест върху имота. В т. 1.3. страните са обективирали воля окончателният договор да бъде сключен в срок до 22.12.2017 г.

В т. 1.4. е посочено, че законният представител на продавача декларира, че продавачът е единствен легитимен собственик на имота и има право да го продава, имотът не е предмет на висящи съдебни или извънсъдебни спорове, с изключение на тези към ОББ, по отношение на имота няма вписани искови молби, не е обект на делба, не е обременен с вещно право на ползване, както и преди подписване на нотариалният акт няма да има вещни тежести. Отразено е, че ако някое от тези обстоятелства се укаже невярно и в резултат на това купувачът претърпи евикция, продавачът дължи на купувача връщане на получената продажна цена, направените във връзка с продажбата разноски и стойността на извършените от купувача подобрения в имота.

В Анекс № 1 към договора е постигнато съгласие продажната цена на имота да е 270 лв., платима на три вноски – 20000 евро или левовата равностойност на 39116,60 лв., 166292,74 евро с левова равностойност 325240,33 лева – за която ще бъде поет ангажимент за банков кредит от „ОББ“ АД и ще бъде заплатена след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба и за договорна ипотека, както и представяне на удостоверение, че ипотеката е единствената вписана тежест върху имота, както и трета вноска от 83707,26 евро с левова равностойност 163717,17 лв. - платими в брой на продавача след подписване на нотариалния акт.

На 14.09.2017 г. в разписка В. А.-П. е отразила получаване на сумата от 20000 евро „капаро за апартамент“.