Решение № 11097 от 10.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11097 гр. София, 10.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: П. Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от П. Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20241110167605 по описа за 2024 година

П. Ц. П. е предявил обективно и кумулативно съединени осъдителни искове против „ЮЛ, осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 2000 лв. частичен иск от сумата от 3870 лв., представляваща подлежаща на връщане сума, платена на ответника по развален договор за депозит от 01.10.2021 г., ведно със законната лихва от 16.08.2024 г. до окончателното изплащане на вземането, както и сума от 677.87 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до 16.08.2024 г.

В исковата молба се твърди, че между страните бил сключен договор за депозит от 01.10.2021 г., по силата на който ищецът е предал на ответника сумата от 2000 лв., представляваща гаранция за закупуване на апартамент, находящ се в ********** с площ от 56,55 кв.м. Сочи, че на 27.10.2021 г. бил сключен предварителен договор за процесния апартамент на етап акт 14, вместо на въведен в експлоатация завършен обект, тъй като удостоверение № 23 за степен на завършеност „груб строеж“ било издадено едва на 26.11.2021 г.

Твърди, че на 08.11.2021 г. предал на ответника и останалата, дължима по договора сума в размер на 1870 лв., съгласно сключения договор за депозит, но с подписания предварителен договор му било прехвърлено единствено правото на строеж за изграждане на процесния апартамент. Поддържа, че окончателен договор за имота не бил сключен, нито му било възстановено изплатеното капаро, поради което счита, че ответникът не бил изпълнил задълженията си по сключения договор за депозит. С оглед изложеното твърди, че бил изпратил покана за възстановяване на изплатения по договора 1 за депозит сума в размер на общо 3870 лв., както и втора покана, с която развалил сключения договор за депозит, считано от 23.07.2024 г. С оглед изложеното обосновава правния си интерес от предявяване на настоящата претенция с искане да заплати частично задължението си поради неизпълнение на договор за депозит, в едно с обезщетение за забава и лихва от датата на предявената по съдебен ред претенция. Претендира разноски.

Пред съда процесуалният представител на страната прави уточнение на исковата молба с писмена молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност се прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната страна.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявената претенция като неоснователна и недоказана. Не спори, че страните били сключили договор за депозит от 01.10.2021 г., като навежда твърдения, че сключения договор имал характер на договор за посредничество, по който счита, че бил изправна страна. Твърди, че с подписания на 27.102021 г. предварителен договор бил изпълнил задължението си за съдействие и сключване от ищеца на договор за покупко– продажбата на недвижим имот. Твърди, че получената от него сума по договора за депозит имала характер на гаранция, че страната имала намерение да се обвърже с договор. Поддържа, че ищецът бил заплатил задълженията си по сключения помежду им договор без да поиска промяна на услови, свързани с промяна на страни и срокове, като в последствие бил сключил предварителен договор за покупка на имот, поради което сочи, че бил изпълнил задълженията си по осигуряване на посредничество и осъществяване на сделката, от което произтичало и правото му на възнаграждение. Излага твърдения, че въз основа на сключения предварителен договор, дъщерите на ответника, в качеството им на потребители и ответникът, в качеството му на солидарен длъжник са черпили права по сключения договор за покупко-продажба, като са сключили жилищен кредит, поради което счита, че е изпълнил задължението си по договора за депозит. Не спори че е получил договореното възнаграждение. Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е сключен договор за депозит от 01.10.2021 г. Горното се установява и от представения договор за депозит от 01.10.2021 г., сключен между П. Ц. П., като възложител и „ЮЛ, като изпълнител, съгласно който е предадена на ответника сумата от 2000 лв. в брой, която сума представлявала гаранция от страна на възложителя за закупуването на следния недвижим имот: апартамент № В 87, находящ се на седми етаж/шести жилищен етаж с площ 56.55 кв. м., заедно с 0.839 % от 2 общите части на секция „В“, находящ се в район ************, срещу задължението на „ЮЛ да договори покупката. В т. 2 от договора е предвидено, че възложителят изрично заявявал, че желаел да закупи посочените в предходната точка имоти при следните условия: продажна цена 66000 евро, разходите относно местния данък, нотариалните такси и вакса вписване дължим при покупко-продажба се заплащали от купувача, както и сключването на предварителен договор в срок от 15.10.2021 г. Съгласно т. 3 от договора е посочено, че при постигане на параметрите в т. 2 параметри на сделката възложителят възлагал на изпълнителя да подготви документите за прехвърляне на собствеността по т. 1, да организира сключването на предварителния договор за покупко-продажба на имота по т. 1, както и сключването на окончателен договор за прехвърляне на собствеността на имота по т. 1, да свали имота от реклама и да не го предлагал повече, като гаранцията се приспадала от комисионната на „ЮЛ, която била в размер на 3 % и се заплащала на предварителния договор. Съгласно т. 6 от договора е посочено, че в случай, че възложителят откаже да сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба в срок и при условията по т.

2 и т. 3, ще се счита, че „ЮЛ било изпълнило задълженията си и възложителят губи предадената на „ЮЛ гаранция. В т. 7 е предвидено, че при наличието на тежести възпрепятстването сключването на предварителен договор обстоятелства, в срок до 2 дни от констатиране на цитираните по-горе тежести, „ЮЛ се задължавал на следващия ден да върне на възложителя сумата по т. 1 по банкова сметка посочена от възложителя.

Представено е удостоверение № 23 от 26.11.2021 г., за достигната проектна кота на фаза „груб строеж“, като бил съставен образец 14 за приемане на конструкцията.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2021 г., сключен между ЮЛ, като продавач и М.П.П и Н.П.П., като купувачи, съгласно който продавачът се задължавал да прехвърли на купувачите собствеността на следния недвижим имот, а именно апартамент № В 87, находящ се на седми етаж/шести жилищен етаж с площ 56.55 кв. м., заедно с 0.839 % от общите части на секция „В“, находящ се в район ************ на етап акт 14. В договорът е посочено, че продавачът се задължавал да продаде описания имот в следната степен на завършеност: на шпакловка и замазка с изградени вътрешни помещения, монтирана външна PVC дограма, входна врата на апартамента, изградена ЕЛ и ВиК инсталация – на тапа, изградена инсталация за кабелна или сателитна телевизия, интернет и инсталация за централно отопление, включително с въвеждане на цялата жилищна сграда в експлоатация. В чл. 2 купувачът се задължавал да заплати на продавача срещу прехвърляне на негово име собствеността продажна цена в размер на 66000 евро. Съгласно чл. 4 от договора е предвидено страните да сключат окончателен договор в нотариална форма в едномесечен срок от подписване на предварителния договор.

Представен е договор за жилищен кредит „******** № ********** от 16.11.2021 г., сключен между ЮЛ, М.П.П и Н.П.П., като потребители и П. Ц.

П. като солидарен длъжник.

3

По делото е представена спогодба от 10.11.2022 г., сключена между ЮЛ и М.П.П и Н.П.П. във връзка със сключен на 27.10.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като ЮЛ се задължавало да заплати сумата от 23140 лв., а насрещната страна да прекрати гр. д. № 71317/2021 г. по описа на СРС.

Представена е покана за изпълнение от ищеца, адресирана до ответника, с която последният е поканен да заплати на ищеца сумата от 3870 лв., поради неизпълнение на задължения по договора за гаранция. От представеното известие за доставяне е видно, че същата е получена на 08.03.2024 г.

Представена е покана за доброволно изпълнение от ищеца, адресирана до ответника, с която последният е направено изявление за разваляне на договор за депозит от 01.10.2021 г. и ответникът е поканен да заплати сумата от 5147 лв. От представеното известие за доставяне е видно, че същата е получена на 25.07.2024 г.

По делото е разпитан свидетелят М.П., чийто показания съдът цени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява дъщеря на ищеца. Свидетелката посочва, че ответникът бил запознат с това, че двете със сестра й ще встъпят в правата на бащи им във връзка с подписването на предварителния договор, за което имало и кореспонденция по електронната поща осъществявана от нейната сестра. Посочва, че ответникът бил запознат, че баща им ще сключи договор за покупка на имот, който щели да вземат те. Договорът, с който са преведени парите и предварителния договор били свързани. При подписването на предварителния договор, присъствали свидетелката, сестра й, баща й и трима представители на фирмата продавач. Свидетелката не била виждала имота, но знаела при разговори, че трябвало да бъде завършен, тъй като бил на груб строеж. Представители на ответника посочили, че блокът щял да бъде завършен в най-кратки срокове. Посочва, че отишли при нотариус за сделка, но сделката не се състояла, защото в същия ден сградата получила акт 15 и продавачът поискал по-висока сума от уговорената в предварителния договор. След като разбрали за акт 15 оставила сестра си и баща си и не знаела как е продължил разговорът.

Като свидетел по делото е разпитван и Н.П., чийто показания съдът цени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява дъщеря на ищеца. Свидетелят посочва, че на ответника било известно, че двете със сестра й щели да встъпят в правата на баща им при подписване на договора, за което имало имейл кореспонденция между нея и „ЮЛ. Имотът се намирал в ************, собственикът на апартамента се казвал *********. Посочва, че предварителният договор бил за имота като завършен и цената била крайна с акт 16. При сключването на предварителния договор имало представител на „ЮЛ. Имало уверение от „ЮЛ, че в най- кратък срок сградата щяла бъде завършена. Предварителен договор бил сключен, но не се стигнало до окончателен договор, тъй като нотариусът проверил и открил, че имало промяна, бил излязъл акт 15, като след това продавачът започнал да повишава цената от уговорената цена. В деня на сделката на самата покупко-продажба се явили представители на „ЮЛ.

4

По иска с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже възникнало облигационно правоотношение по договор за депозит от 01.10.2021 г., по който е изправна страна, наличие на имуществено разместване между ищеца и ответника - предаванe от ищеца на ответника на посочената сума, отпадане на правното основание за имущественото разместване, тъй като договорът е развален, какво е получено от ответника като вид и размер.

За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД - поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора.