Решение № 12414 от 24.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12414 гр. София, 24.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 69 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ВАНЯ Б. ИВАНОВА ЗГУРОВА при участието на секретаря СВЕТЛА Р. ЛАЗАРОВА като разгледа докладваното от ВАНЯ Б. ИВАНОВА ЗГУРОВА Гражданско дело № 20231110143605 по описа за 2023 година

Предявен е установителен иск с правна квалификация чл.422,ГПК, вр. с чл. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД от Т. Г. М. , гражданин на Федерална република ***** , чрез адв. Ал. В. от САК срещу „ФИРМА „ООД за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца връщане на сумата от 4705 лева, представляваща невъзстановена резервационна такса по резервационно споразумение за придобиване на недвижим имот от 07.02.22г., заедно със законна лихва за периода от 03.02.22г. до окончателното й изплащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.

410,ГПК по ч. гр.д. № 6169/23г. по описа на СРС ,69с-в.

Ищецът поддържа, че по силата на посоченото споразумение , като потенциален купувач, проявяващ интерес за закупуване на имот – апартамент с идентификатор ********, находящ се в гр. АДРЕС , превел по банкова сметка на ответното дружество 4705лв. , представляваща левова равностойност на 2400евро, срещу поет по споразумението ангажимент на ответника да спре от предлагане имота на трети лица за срок от 10 дни/ договорен в споразумението/ след предоставяне на ищеца на документи за имота Ангажиментът на ищеца бил в този срок да уведоми ответника за 1 взетото решение, като евентуално определят дата за сключване на предварителен договор. Договорено било , че при отказ на продавача – ответник, последният дължи връщане на резервационната такса в срок от 5дни. Ищецът поддържа, че в резултат на проучването в тези 10 дни, била избрана дата за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот- 22.02.22г. На посочената дата ответникът отказал да сключи и подпише предварителен договор за имота. От страна на ответника било обещано връщане на резервационната такса, като същата не била възстановена и към момента. Поради неизпълнение на договора от страна на ответника се иска връщане на резервационната такса.

Ответникът, на когото препис от исковата молба и доказателствата са редовно връчени, е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Поддържа, че ищецът е неизправна страна по договора, както и че ответникът не е поставен в забава. Моли за отхвърляне на иска.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

Между страните не се спори, а и видно от приложените по делото писмени доказателства, на 07.02.2022г. е сключено Резервационно споразумение за придобиване на недвижим имот – ап., находящ се в гр.

АДРЕС, застроен на площ от 92 кв.м., представляващ самостоятелен обект с сграда с идентификатор *******, заедно с избено помещение и таванско помещение, както и заедно с 450/8151 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място между ищеца като купувач и ответника като продавач.

Предвидено е в споразумението, че продавачът резервира в полза на купувача и предоставя на купувача изключителното право да сключи предварителен договор за покупко-продажба и да придобие собствеността върху недвижимия имот, посочен в чл.2 срещу заплащане на резервационна такса от купувача в размер на 2400 евро в срок до 2 работни дни от датата на подписване на споразумението.

В чл.5 от споразумението е предвидено, че купувачът има право да упражни резервацията по споразумението в срок от 10 дни след получаване на всички необходими документи за извършване проверка правото на собственост върху процесния имот, проекта за предварителен договор за 2 покупко-продажба на имота, като уведоми писмено продавача, че приема условията на предварителния договор за покупко-продажба на имота и желае да го подпише. Ако купувачът не уведоми писмено продавача в посочения срок от 10 дни продавачът задържа заплатената резервационна такса. Според чл.7 от споразумението след получаване на уведомлението от купувача за упражняване на резервацията съгласно страните подписват предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот на взаимно уговорени дата, час и място. В този случай резервационната такса се счита за частично авансово плащане на продажната цена на недвижимия имот и се приспада от капарото/задатъка по предварителния договор. Съгласно чл.8 в случай, че купувачът откаже да сключи предварителен договор за покупко-продажба в срока и при условията по чл.7, той губи депозираната сума Резервационна такса и тя остава при продавача. Според чл.9 в случай, че продавачът откаже да сключи предварителен договор за покупко-продажба в срока и при условията по тчл7, той връща на купувача депозираната сума резервационна такса в срок от 5 дни от датата, определена за сключване на предварителния договор покупко-продажба недвижимия имот.

Приложено е преводно нареждане, от което се установява, че сумата от 4705 лв. на 07.02.2022г. е преведена по сметка на продавача от купувача.

В хода на делото е проведен разпит на свидетеля С. А. В.. От нейните показания се установява, че e работила като мениджър на жилищни услуги и в това си качество е оказвала съдействие на ищеца при изразено от него желание за закупуване на недвижим имот. Сочи, че бил направен оглед на жилище в кв. *** като посредник на продавача бил Т. Н.. След проявен интерес от ищеца бил направен и втори оглед в присъствието на продавача като започнали разговори за параметри, цена и срокове. Било изготвено процесното резервационно споразумение, за да бъде спрян имота от продажба, като сумата била платена от Т. М.. След получаване на всички необходими документите от страна на продавача и оказване съдействие от адвокат, започнало изготвянето на предварителен договор, като имало уговорка за подписване на такъв, но не била изготвена финална версия.

Заявява, че докато се разменяли последни работни версии Т. Н. казал, че договорът или ще се подпише в 12ч. или няма да има сделка, тъй като продавачът имал ангажименти и в крайна сметка продавачът заявил, че няма да подпише. След няколко дни обаче преговорите продължили и се разбрали 3 да се сключи предварителен договор, като отново се разменяли работни версии. Сочи, че била проведена среща между продавача и купувача, на която присъствали и брокерите-свидетелите В. - Н., на която предварителният договор е следвало да бъде финализиран. На срещата била представена предварително уговорена версия. Свидетелства, че продавачът след изчитане на проекта отказал да подпише предварителния договор без да даде обяснение защо и без да е обсъждана конкретна клауза от него. Посочва, че продавачът казал „аз този договор не мога да го подпиша“, след като погледнал конкретна клауза, но не дал обратна връзка. Сочи, че на срещата не било предложено нещо да се коригира или да се включи нова клауза.

От проведения разпит на свидетеля Т. В. Н. се установява, че е действал като посредник-брокер на ответника при продажбата на процесния имот. Били направени два огледа, като потвърждава сключването на резервационно споразумение с цел изготвяне на предварителен договор за определен срок.

Сочи, че са се разменяли версии на договора, като е имало среща за подписване, но до сключване на договор не се е стигнало. Уточнява, че продавачът не бил съгласен с някои клаузи-останали или нови, несъгласувани с него. Сочи, че насрещната страна отказала да продължи преговорите, въпреки опитите за това. Заявява, че не си спомня кое точно е предизвикало неподписването на договора и не може да каже дали е имало поправка в последния момент или не.

От правна страна:

Съдът намира за доказано, че между страните е съществувало валидно договорно отношение по споразумение от 07.02.2022 г., по силата на което ищецът е заплатил на ответника сумата от 2400 евро, представляваща резервационна такса. Ответникът е поел задължение да предостави на ищеца изключителното право да сключи предварителен договор за покупкопродажба и да придобие собствеността върху недвижимия имот, представляващ ап., находящ се в гр. София, ул. „***“ ***, като страните се съгласили в срок от 10 дни след получаване на всички необходими документи за извършване проверка правото на собственост върху процесния имот да сключат предварителен договор за продажбата на запартамента за сумата не по-малко от 240 000 евро. Съгласно т.9 от споразумението в случай, че продавачът откаже да сключи предварителен договор за покупко-продажба в 4 срока и при условията по т.7, той връща на купувача депозираната сума резервационна такса в срок от 5 дни от датата, определена за сключване на предварителния договор покупко-продажба недвижимия имот.

По правната характеристика на процесното споразумение съдът счита следното:

Както е прието в решение № 148/30.06.2014 г. на ВКС по гр.д. № 5698/2013 г. на ВКС, IV ГО, постановено по реда на чл. 290 от ГПК и имащо задължителен характер за съдилищата, преддоговорните отношения между страните могат да преминат през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен договор. Няма никаква пречка в рамките на тези преддоговорни отношения страните да сключат и други съглашения – също с организационен и подготвителен характер, но не пряко спрямо окончателния договор, а спрямо следващ етап от преговорите между тях или спрямо сключването на предварителен договор – да си обещаят, че преговорите ще продължат или че ще сключат помежду си предварителен договор след определен срок от време и/или при определени условия, т.е. – да поемат насрещни задължения за това. Тези съглашения, които са нерядко срещани в практиката, също имат договорен характер (чл. 8 от ЗЗД), като не е необходимо те да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, тъй като не са предварителни договори – достатъчно е в тях ясно да е изразена взаимната насрещна воля на страните, респ. – те да са поели насрещни задължения да продължат преговорите или да сключат предварителен договор в определен срок, при определени условия и пр. Няма никаква пречка в закона изпълнението и на такива договорни задължения, произтичащи от такива споразумения с организационен и подготвителен характер, включително – с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по такова съглашение си обещаят с него – задължат се да сключат предварителен договор и уговорят, че едната страна предава на другата определена парична сума (включително, и нерядко – и като авансово плащане на част от цената от страна на купувача), която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на предварителен договор (а често - и на други задължения по съглашението), респ. – да служи като обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него – в зависимост от конкретната уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на 5 тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД ), тя може да има функциите, както на задатък, така и на отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно – на чл. 93 от ЗЗД и на чл. 308 от ТЗ.

При съобразяване на практиката на ВКС, намерила израз в цитираното по-горе съдебно решение, настоящият съдебен състав приема, че страните по делото са обвързани от валидно сключен ненаименован договор с организационен и подготвителен характер спрямо бъдещите отношения между страните по повод сключването на предварителен договор за покупкопродажба на посочения в него обект. По този договор и двете страни са поели насрещни задължения – ищецът да заплати сумата от 2400 евро – резервационна такса, а ответникът да резервира имота и да предостави на ищеца изключителното право да го закупи. Задължение и за двете страни е уговорено в текста на чл. 4 от споразумението – за сключване на предварителен договор за продажба срещу заплащане на цена от 240 000 евро.

По делото не се спори, а и видно от приложеното преводно нареждане, сумата от 4705 лв. /левовата равностойност на 2400 евро/ на 07.02.2022г. е преведена по сметка на ответника от страна ищеца.

Разпечатката съдържа 25 от 44 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/abf5f8c4-c4f9-4df0-a7f1-436c6a6e0fec