Решение № 440 от 13.12.2017, Районен съд - Карлово

Р Е Ш Е Н И Е

Номер Година 13.12.2017 Град КАРЛОВО

В ИМЕТО НА НАРОДА

Карловски районен съд втори граждански състав

На тринадесети ноември две хиляди и седемнадесета година

В публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ВЛАДИМИР ИВАНОВ

Секретар: Красимира Божакова като разгледа докладваното от съдията гражданско дело №984 по описа за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Съдът е сезиран с искова молба от

Г.С.С., ЕГН: **********,***, оф.., чрез адв. С.М. против Я.В.Д., ЕГН:

**********, с адрес: ***. Ищецът моли съда да постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният на 28.10.2015 г. между Я.В.Д. в качеството му на продавач и Г.С.С., ЕГН ********** в качеството му на купувач предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор .по кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от 11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 85 /осемдесет и пет/ кв.м., представляващ трети жилищен етаж от триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .., построена в поземлен имот с идентификатор ..., представляващ УПИ VIII от кв. 56 по ЗРП на гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на самостоятелния обект в сграда с идентификатор .- на същия етаж-няма; под обекта - ..; над обекта- няма, ведно с 5.5 /пет и половина/ идеални части от общите части на сградата. Претендират се и направените по делото разноски.

Ищецът твърди, че на 28.10.2015 г. между него, като купувач и ответника, като продавач, бил подписан на основание чл.19 от ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответникът поел задължение в срок до 28.04.2016 г. да прехвърли в законоустановената форма и без вещни и облигационни тежести правото на собственост върху следния недвижим имот: трети етаж на масивна жилищна сграда с площ от 85 /осемдесет и пет/ кв.м. заедно с 5.5 /пет и половина/ кв. м. идеални части от общите части от сградата, който етаж е разположен в сграда с идентификатор .., построена в квартал 56, УПИ VIII по плана на гр. С. с адрес: гр. С. ул. „Г.А. №.при граници и съседи на сградата: на юг-дворове с идентификатори ..и ..; на запад- ул. „Г.А.“ с идентификатор ..; на север- двор с идентификатор ....; на изток-спортна площадка с идентификатор ...... Ищецът от своя страна се задължил да заплати цена в размер на 20 000 лева.

Твърди, че преди сключването на предварителния договор от страна на продавача като титуляр на правото на собственост била предприета процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри по отношение на обекта, предмет на правото на собственост по предварителния договор, съгласно което изменение било предприето архитектурно заснемане на самостоятелен обект в сграда, представляващ трети жилищен етаж в триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .., а по Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104 том I дело № 271 от 1975г. – втори жилищен етаж.

Съгласно доклада на оценителя, третият жилищен етаж представлявал самостоятелен обект в сграда с идентификатор .по кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от 11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор ..., построена в кв. 56 в УПИ VIII по ЗРП на гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на самостоятелния обект в сграда- на същия етаж-няма; под обекта- ..; над обекта-няма.

Правото но собственост върху обекта по предварителния договор било придобито от ответника въз основа на Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., съгласно който ответникът чрез своята майка бил надарен с ½ идеална част от дворно място - парцел 8-ми, пл. номер 1065 в кв.56 на гр. С.. заедно с целия втори етаж от построената в имота двуетажна жилищна сграда, което било посочено в доклада на оценителя при изменението на кадастралната карта и регистри.

Твърди, че както недвижимият имот, така и вторият жилищен етаж по Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., съответствали и били идентични с предмета по предварителния договор.

Твърди, че на 28.04.2016 г. съгласно чл. 2.3 от договора и предвид липсата на предпоставките по чл.3.2. от договора, настъпил падежът на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху горепосочения самостоятелен обект в сграда, което основно задължение той не изпълнил доброволно, въпреки платената му от ищеца цена за правото на собственост в размер на 20 000 лева.

Липсата на доброволно изпълнение на задължението на ответника по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот обосновавало правния интерес на ищеца да предяви настоящия конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

С отговора си на исковата молба, чрез назначения особен представилтел – адв. Р.И., ответникът оспорва иска.

Твърди, че за да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки, а именно: между страните да е налице сключен валиден предварителен договор за продажба на имот, предварителния договор следва да съдържа всички съществени клаузи на окончателния, ищецът следва да е изправна страна, т. е. да е изпълнил поетите с него задължения. Наред с това следва да се установи и че продавачът по предварителния договор е собственик на имота, както и че са налице законовите изисквания за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Твърди, че ищецът е представил нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело 271/1975г. на С. К. - Карловски районен съдия, въз основа на който собствеността е придобита от лицето Я.В. Я.. Предварителният договор бил сключен между лицата Я.В.Д. – продавач и Г.С.С. – купувач. Не можело да се установи идентичност между лицата Я.В. Я.. и Я.В.Д.. В тази връзка не можело да се установи, че Я.В.Д. е собственик на имота по предварителния договор. Оспорва обстоятелството и че е налице идентичност между имота описан в нот. акт № 104, том I, дело 271/1975г. на С. К.- Карловски районен съдия и този, предмет на предварителния договор. По делото било представено удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал. 1 от ДОПК в която като собственик бил вписан К.И.К.. Съгласно разпоредбата на чл.363 от ГПК съдът проверявал и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Съобразно разпоредбата на чл.264 от ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допускало след представяне на писмена декларация от прехвърлителя, че няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверявало в данъчната му оценка. Твърди, че според ал. 4 на същия член, когато прехвърлителят декларирал, че има публични държавни и общински задължения, действията по ал.1 можели да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет. По настоящото дело нямало представена от прехвърлителя декларация по чл.264 от ДОПК за наличието или липсата на публични задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. От представената справка - извлечение от електронния портал на НАП извършена по ЕГН на Я.Д. било видно, че същият имал непогасени задължителни осигурителни вноски. Представена била разписка за изплащане на цялата договорена сума по договора, поради което и продавачът нямало как да е могъл да декларира, че при наличието на публични вземания същите могат да се погасят от продажната цена. Липсата на удостоверение за данъчна оценка за процесния имот правело невъзможно да се установи не само дали има непогасени данъчни задължения за имота, а и правело невъзможно определянето от съда на дължимите нотариални такси и данък за прехвърлянето на имота. Ето защо и с оглед на горното моли съда да постанови решение, с което да отхвърли иска като неоснователен и недоказан.

От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа им правна страна следното:

Предявеният иск е допустим тъй като съгласно чл.19, ал.3, изр.1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. А с оглед на това, че до настоящия момент не е сключен окончателен договор, се обуславя и правния интерес и активната процесуална легитимация на ищеца да води настоящото производство, като ответникът е пасивно легитимиран.

Разгледан по същество, искът е и основателен по следните съображения:

За да бъде уважена претенцията по чл.19, ал.3 от ЗЗД, е необходимо преди всичко предварителният договор да е валиден, т. е. да отговаря на изискванията за неговата действителност, установени в чл. 26 – 33 от ЗЗД. Той трябва да съдържа основните елементи на договора: съгласие, основание и предмет и да е сключен в надлежната според закона форма за неговата действителност.

По делото е представен заверен препис от Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия, от който е видно, че лицето В..

Я. Д. е дарил на непълнолетния си син Я.В. Я., действащ лично и със съгласието на майка си М.Д.Д., следния недвижим имот:

½ идеална част от празно дворно място, цялото 574 кв. м., находящо се в гр. С. до съседи: наследниците на С.К., Т.И. М., Т.В. ***, който имот по плана на града съставлява урегулиран парцел 8-ми, пл. номер 1065 в кв.

56 на гр. С.. заедно с целия втори етаж от построената в имота двуетажна жилищна сграда.

От писмо с изх. № С-1689/1 от

19.04.2017 г. на О.С.се установява, че имената на ответника по настоящото дело Я.В.Д., ЕГН: ********** не са променяни. Приложено е удостоверението за родствени връзки изх.

№243/19.04.2017 г., от което е видно, че родители на ответника са В. Я. Д. и М.Д.Д., т. е. лицата, отразени в Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г.. Ето защо съдът приема за безспорно, че именно на ответника Я.В.Д., ЕГН: ********** е бил дарен недвижимия имот, описан в нотариалния акт.

Представен е предварителен договор от 28.10.2015 г. сключен между Я.В.Д. в качеството му на продавач и Г.С.С., в качеството му на купувач за покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор .по кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от 11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 85 /осемдесет и пет/ кв.м., представляващ трети жилищен етаж от триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .., построена в поземлен имот с идентификатор ..., представляващ УПИ VIII от кв. 56 по ЗРП на гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на самостоятелния обект в сграда с идентификатор .- на същия етаж-няма; под обекта - ..; над обекта- няма, ведно с 5.5 /пет и половина/ идеални части от общите части на сградата.

Доколкото ответникът, чрез особения си представител, е оспорил идентичността на дарения имот с имота описан в предварителния договор, по делото е била назначена съдебно-техническа експертиза с поставена на вещото лице задача именно в този смисъл. От заключението на вещото лице, което съдът е приел по делото като компетентно и обективно изготвено, както и от приложнията към него се установява, че описаният в Нотариален акт № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия недвижим имот е идентичен с имота, предмет на процесния предварителен договор от 28.10.2015 г. сключен между продавача Я.В.Д. и купувача Г.С.С..

С оглед изискването на чл. 363 от ГПК, след като обсъди представените по делото доказателства, съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността на процесния имот по нотариален ред.

На първо място, продавачът да е собственик на имота – предмет на продажба, което се установява от Нотариален акт № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия и от представеното по делото като доказателство постановление за възлагане на недвижим имот върху продавача по предварителния договор и ответник по предявения иск. Това е годно и същевременно достатъчно основание ответникът да се легитимира като собственик на недвижимия имот – предмет на договора, сключен на 28.10.2015 г. Независимо от това, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както всички други съдебни решения, се ползва със сила на пресъдено нещо само между страните, посочени в него. То има действие по отношение и на неучаствувалите в производството по постановяването му лица, но те всякога могат да му противопоставят свои права и да възразяват по съдебен ред срещу това решение, което само по себе си не може да има по-силно действие от един нотариален акт, който то има за предназначение да замести. Освен това, продажбата на чужда вещ по принцип не е нищожна, но сделката не би породила вещно – транслативен ефект, тъй като никой не може да прехвърли права, с каквито не разполага.