Решение № 4723 от 29.12.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4723 гр. Варна, 29.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Неделина Маринова при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова като разгледа докладваното от Неделина Маринова Гражданско дело № 20243110114616 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявен от „И* К* - БГ“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: село *, срещу П. С. К., ЕГН **********, с поС.ен и настоящ адрес: град *, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните Предварителен договор за продажба на самостоятелен обект в сграда и припадащите се. идеални части от поземлен имот от 01.10.2021 г. с предмет прехвърляне на правото на собственост по отношение на Поземлен имот с идентификатор *с адрес: село * по КККР, одобрени със Заповед № */24.06.2022 г. на ИД на АГКК, с площ от 417 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/; номер по предходен план: *, при съседи: *.

По твърдения в исковата молба между ищцовото дружество и ответника бил сключен Предварителен договор за продажба на самостоятелен обект в сграда и припадащите се идеални части от поземлен имот от 01.10.2021 г. с предмет прехвърляне на правото на собственост по отношение на процесния недвижим имот за сумата от 17 000 евро или левовата им равностойност. Уговорен бил краен срок за сключване на окончателен договор – 31.12.2022 г., като съгласно клауза 7 от договора – продавачът следва да покани купувача за същото. Заявява се от ищеца, че до настоящия момент ответникът не е поканил купувача за сключване на окончателен договор. Сочи се, че поради горното и с оглед заплащане от ищеца на сумата от 16 000 лева по договора, за купувача е възникнало правото да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, като същият е валиден и съдържа всички изискуеми реквизити.

Поради изложените съображения се предявява исковата претенция.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск.

Не се оспорва, че между ищцовото дружество и ответника е сключен Предварителен договор за продажба на самостоятелен обект в сграда и припадащите се идеални части от поземлен имот от 01.10.2021 г. с предмет прехвърляне на правото на собственост по 1 отношение на процесния недвижим имот за сумата от 17 000 евро или левовата им равностойност, че уговореният краен срок за сключване на окончателния договор бил 31.12.2022 г., както и че ищецът е заплатил на ответника сумата от 16 000 лева.

С отговора на искова молба ответникът е направил изявление за разваляне на процесния предварителен договор по вина на купувача, на основание клауза 7 от същия – поради неизпълнение на задължението му за заплащане на продажната цена в срок до 31.12.2022 г., както и поради липсата на интерес, с оглед забавата на купувача повече от 26 месеца. С отговора на искова молба ответникът уведомява ищеца, също така, че на основание клауза 7 от предварителния договор задържа 10% от заплатената от купувача сума от 16 000 лева като капаро, като остатъкът от 1 600 лева е възстановил по банкова сметка на ищеца.

Твърди се от ответника, че предявеният иск е неоснователен, доколкото неизправната страна по предварителния договор не разполага с правото да иска обявяване на същия за окончателен.

По изложените съображения се иска отхвърляне на предявения иск.

В писмено становище по отговора на искова молба ищецът твърди, че не са налице предпоставките за разваляне на процесния договор, доколкото неизправна страна по същия е продавачът, който не е изпълнил задължението си да покани купувача за сключване на окончателен договор. Заявява, че незаплащането на цялата продажна цена се дължи на многократните откази на ответника за изповядване на процесната сделка пред нотариус, тоест на забава на продавача, която е пречка същият да иска разваляне на договора. Изразява се готовност за заплащане на цялата продажна цена при обявяване на предварителния договор за окончателен.

В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, поддържа исковата претенция, като излага съображения за нейната основателност и доказаност.

Претендират се и сторените разноски за производството.

В открито съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител, оспорва предявения иск като навежда подробни съображения за неговата неоснователност.

Направено е искане за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

От приобщените по делото писмени доказателства се установяват следните обстоятелства:

Приобщен по делото е Предварителен договор за продажба на самостоятелен обект в сграда и припадащите се идеални части от поземлен имот от 01.10.2021 г. /лист 7 - 9/, сключен между ответника П. С. К., като продавач, и ищеца „И* К* - БГ“ ЕООД, като купувач.

Съгласно клаузи 1 – 3 от договора, продавачът се задължава да продаде на купувача правото на собственост по отношение на Дворно място с площ от 410 кв.м., съставляващо парцел I-3 в кв. 7 по плана на село Припек, Община Аксаково, Област Варна, за продажна цена от 17 000 евро или левовата им равностойност към момента на подписване на договора, платима на 17 равни месечни вноски от по 1 000 евро до пето число на всеки месец, със срок за заплащане на цялата цена 31.12.2022 г.

Съгласно клауза 6 от договора, страните следва да се явят до 31.12.2022 г. /при предварителна уговорка между същите и покана от страна на продавача/ при нотариус за подписване на окончателен договор за покупко-продажба при положение, че купувачът е заплатил целия размер на продажната цена. Клауза 7 от договора предвижда, че неплащането от купувача на продажната цена е основание за разваляне на договора по негова вина, а продавачът има право да задържи 10% от платената сума и да се откаже от 2 договора.

Представени по делото са извлечения от движения по сметка на ищцовото дружество /лист 5 - 6/, видно от които в периода от месец май 2022 г. до месец декември 2022 г., на ответника е преведена сумата от общо 8 000 лева, и в периода от месец януари 2023 г. до месец декември 2023 г. – сумата от още 8 000 лева, което обстоятелство не е спорно между страните.

Представена от ответника е Операционна бележка за плащане от 27.02.2025 г. /лист 66/ с наредител П. С. К. за сумата от 14 400 лева, заплатена на ищеца, с посочено основание „клауза 7 от Предварителен договор от 01.10.21 г., връщам сумата, развален договор“.

Приобщени като писмени доказателства по делото са Писмо от 11.09.2025 г. от ТД НАП – */лист 93/ за образувани изпълнителни дела срещу ищцовото дружество, както и Писмо от 23.09.2025 г. от „*“ АД /лист 91/ относно банкова сметка на ищеца и наложените върху същата запори.

По делото са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпит на двама свидетели, от показанията на които, преценени съобразно правилото на чл. 172 ГПК, се установяват следните обстоятелства:

Свидетелката П* П* И* – счетоводител при ищцовото дружество твърди, че знае за сключения между страните по делото предварителен договор, като тя е правила плащания по банковата сметка на продавача, съгласно уговорките за отделни вноски. Заявява, че сключването на окончателен договор следвало да се извърши при плащане на цялата продажна цена, като в края на 2024 г., преди образуване на настоящото производство, ответникът се обадил и казал, че отменя сделката.

Свидетелят С* А*Ч*твърди, че познава ответника и от него знае за писмена уговорка между страните в производството за продажба на имот на П. С. К., срещу заплащане на вноски на уговорената цена. Сочи, че през месец октомври 2024 г. присъствал на телефонен разговор между ответника и управителя на ищеца, от който разбрал, че П. С. К. се отказва от уговорката им и ще върне на купувача платената до момента цена.

При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, всяка от страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот може да иска обявяването му за окончателен, чрез предявяване на иск по съдебен ред в случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор. С предварителния договор страните продавач и купувач придобиват права и поемат насрещни задължения - продавачът да прехвърли право на собственост, срещу задължението на купувача да заплати цената на това право на собственост.

Уважаването на исковата претенция е обусловено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, на следните материалноправни предпоставки: наличие на действително облигационно правоотношение между страните в процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор с конкретно очертано в предварителния договор предметно съдържание; изправност на кредитора (ищецът да е изпълнил насрещното си задължение, респективно да е изразил готовност да го изпълни – аргумент от чл. 362, ал. 1 ГПК); изискуемост на потестативното право за сключване на окончателен договор, т.е. да е настъпил уговореният между страните срок за прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот и съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на страните (аргумент от чл. 363 ГПК), а именно: правото на собственост по отношение на Поземлен имот с идентификатор * с адрес: село П*, Община А*, Област В*.

В тежест на ответника, от друга страна, е да установи своята изправност по процесния 3 предварителен договор, както и наведените си перемпторни и дилаторни възражения, включително и това за надлежно упражнено право на разваляне на договора, при условията на безполезност на изпълнението поради забавата на длъжника.

Безспорно от текста на клауза 3 от предварителния договор следва изводът, че срокът за плащане на продажната цена е уговорен в полза на продавача, който има право да развали предварителния договор в случай, че купувачът не плати същата до 31.12.2022 г.

Безспорно е също така в производството, че до посочената дата ответникът е заплатил сумата от 8 000 лева, при уговорен размер на продажната цена от 17 000 евро, като след крайната дата за плащане са правени и други плащания от ищеца на ответника.

От показанията и на двамата разпитани по делото свидетели се установи, че през месец октомври 2024 г. /малко преди предявяване на иска в настоящото производство/ от страна на ответника е направено изявление за разваляне на сключения предварителен договор, именно поради неизпълнение на договора от страна на купувача - ищец в предвидения срок, което изявление безспорно е достигнало до ищцовото дружество.

Едностранното разваляне на договора е изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния съконтрахент, че счита договора за развален или че разваля договора. По своята правна същност развалянето на договора, чрез едностранно волеизявление, съставлява субективно потестативно право и за да настъпят правните последици в резултат на упражняването му, е необходимо изявлението за разваляне да достигне до неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана или е заявено в отговора на искова молба.

Съгласно константната практика на ВКС, за да упражни кредиторът правото за извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице виновно неизпълнение на задължение на длъжника, за което последният отговаря. Развалянето на договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ срок, съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД, се осъществява в няколко хипотези: 1/ когато е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря; 2/ или при отпадане на интереса на кредитора /безполезност/ от закъснялото изпълнение, настъпила в резултат на забава на длъжника; 3/ или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно определено време /фикс сделки/.