Протокол № 163 от 27.01.2026, Районен съд - Пазарджик

ПРОТОКОЛ

№ 163 гр. Пазарджик, 27.01.2026 г.

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, ХХІХ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВАНКА Н. ПЕ.А при участието на секретаря Мирослава Савова

Сложи за разглеждане докладваното от ИВАНКА Н. ПЕ.А Гражданско дело № 20255220100578 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 13:15 часа се явиха:

Ищецът Л. В. Е.- уведомен в предходното съдебно заседание, явява се лично и с адв. Марин К.- САК, надлежно упълномощен.

Ответникът А. Г. Т. - редовно уведомен чрез процесуалния си представител, не се явява и не изпраща представител.

Вещото лице Б. Г.- редовно призован, явява се лично.

Депозирал е заключение вх. № 1105/15.01.2026г., което е в срок.

АДВ.К.: Моля да дадете ход на делото. Не е налице процесуална пречка.

СЪДЪТ счита, че не е налице процесуална пречка за даване ход на делото, предвид редовното призоваване на страните, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:

В залата се явява адв. Б. – АК Пазарджик, пълномощника на ответника.

СЪДЪТ докладва депозирано заключение от в.л. Б. Г. с вх. № 1105/15.01.2026 г.

СТРАНИТЕ /поотделно/: Да пристъпим заключението на в.л. Г., запознати сме с него.

1 към изслушване на

СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИСТЪПВА КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕТО НА ВЕЩОТО

ЛИЦЕ ПО ДОПУСНАТАТА СЪДЕБНО-ОЦЕНИТЕЛНА ЕКСПЕРТИЗА.

СНЕМА САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ, КАКТО СЛЕДВА:

Б. З. Г. – на 64 години, българин, български гражданин , неосъждан, без родство със страните по делото.

Вещото лице предупредено за отговорността по чл. 291 от НК.

В.Л. Г.: Известна ми е наказателната отговорност, която нося.

Поддържам изцяло изготвеното от мен писмено заключение.

Съгласно представените строителни книжа и документи и към момента, в който е извършена оценката, апартаментът в бил в завършеност на фаза, която съм написал в моето заключение, останалите 35% са необходими, за да бъде завършен в степен, в която се извършват сделките на такива имотинаправа на настилки, шпакловки, поставяне на вътрешни врати, без завършването на санитерно-битовите помещения. Те така се оставят на тапа, ел. инсталацията се оставя на конзола и п този начин се продават.

Тези 35% включват мазилките, замазки и интериорни врати. 227 евро на квадрат се изчерпа, с това, което е за довършване, съобразно строителните норми.

АДВ.К.:Поставям под съмнение процента, който е заложен. 65% спрямо 30 недовършеност.

В.Л. Г.: Ако трябва да го довърши изцяло, да бъде годен за ползване по предназначение, процентът следва да бъде по- висок, но тъй като се извършват сделки по този начин, както обясних – без направен санитарнобитов възел с водопровод до тапа и ел. инсталация до конзола, за това 35% са достатъчни, за да се завърши в това съС.ие апартамента.

Ответната страна ми предостави снимков материал и отделно се запознах с представените строителни книжа и документи, от които не установявам тази ел. инсталация да е била изградена, не е била завършена.

Там, където казвам „Към 28.08.2017г. сградата е завършена по фасадите, покрива, инсталациите и комуникационните връзки“, това означава, че към тази година сградата е завършена по фасадите- имам предвид поставяне на 2 външната дограма, комуникационните връзки- това са проходите за преминаване и обслужване на отделните обекти към нея, инсталациите, това сградните инсталации, които се довеждат до обекта, външните сградни инсталации- водопровод, канализация и ел. инсталация, които се довеждат до обекта, след което в обекта не фигурира. В този конкретен имот ВиК и ел. инсталация е имало само до обекта, до жилищната сграда, не мога да кажа дали е вкарана и в самата сграда, защото нямам документация за това.

Написал съм сградата е завършена с инсталация- до сградата. Нямаме инсталации в обекта, няма водопровод, няма канализация, няма електроинсталация в конкретния обект. Не мога да кажа дали тази инсталация, която е по проект, за да захранва цялата сграда е била завършена в общите части, няма документация за това.

На въпроса защо и при двата метода на оценяване слагам коефициент на паркоместата.. тук не мога да правя правни изводи и съм приел, че възбраните са върху целия процесен имот. От стойността на възбраните трябва тези 10% да се приспаднат.

Сумата 93 200 евро, това е цената заедно с тежестите.

Ако се извадят 17 000 евро за двете паркоместа се получава 76 200 евро за апартамента, от които се получават 668 евро кв.м.…. след като съм направил необходимите корекции, това е цената, която се получава за апартамента. Така се е получило да е близка до строителната стойност.

Средната пазарна цена на апартамент (груб стоеж) е както съм го записал, накрая излиза на 660 евро- по- надолу съм направил съответните изчисление и става ясно, защо се получава цената. Имаме възбрани, махаме ги, имаме корекционни коефициенти- приспадаме ги, после вида и съС.ието на обекта… Грубият строеж е различен за различните обекти. Той означава завършена сграда с покрив и стени с неизвършени в различна степен довършителни работи. Тук установявам, че тази различна степен е много повече от определените такива. Имаме различна степен на довършеност.

Това са теглови коефициенти не се занижава- 60 и 40 е 100%. Не занижаваме, но за единия метод взимаме 40%, за другия 60%, общата стойност е 100%- не занижаваме нищо. Крайната пазарна стойност е това, не е строителната.

АДВ.К.: Оспорваме заключението. Считам, че вещото лице е 3 приложило необосновани корекционни коефициенти, комбинация от методисъотношение, което е за нас необяснимо. Дори да се приеме,че е приел вярно към онзи момент исковите данни имаме приложени корекции за възбраните.

В.Л. Г.: Възстановителна стойност е сумата, която е необходима да построим процесния обект, да го изградим и това 650 евро кв.м. чистата стойност на актива, материали, труд, включително и печалба, за да възникне сграда на етап груб строеж, включително разходи за строителен надзор, разходи за проект. 650 евро на кв.м. е цената, на която сградата е на завършеност 100%- готова за продаване. 650 евро съм коригирал на 65%- /това степента на завършеност на нашата сграда/, 650 евро умножавам с 0.65, намалявам с 35% и получаваме стойността на сградата към 2017г. -423 евро на кв.м. в етапа на завършеност, в който е била, след това прибавям и другите елементи на обекта- умножавам по квадратурата, общите части прибавяме, мазето, паркоместата и получаваме крайната пазарна стойност на имота, на която би могъл да се продаде към онзи момент, в съС.ието което се е намирал.

От сумата 80 420, намалявам с тези три вписани възбрани по делото и която ми е поставена задача да ги имам предвид, тези вписани тежести ги оценявам на 10%. Съгласно практиката варират от 8 до 12%, аз избирам средно 10%.

Методът на сравнителните аналози- тук са извършени сделки, в район Манастирски ливади, като съм сравнявал апартаменти от 100 до 120кв.

Средната пазарна цена на този обект груб строеж е 900 евро кв.м. Тук не приспадаме 65% и 35%, защото взимаме пазарен аналог- пазарно свидетелство. Купува се на 900 евро грубия строеж, от него след което включваме и другите обекти.. паркоместата и получаваме крайната пазарна стойност 119 000 евро, като прилагам този подход за корекцията във връзка с възбраните и се получава 107 100 евро за този имот към 27.08.2017г.- пазарна стойност, обосновано на реално сключени сделки, след това сравнявам резултатите- единия път без тежести, другия път с тежести и показвам на съда как би било по единия и по другия начин, и накрая прилагам тегловите коефициенти- за единия 60 % взимам, за другия 40%, като общата стойност е 100%. Тук не правя никакво намаляване, просто осреднявам двата получени резултата. Осредняваме получените резултати- един път имаме чистата стойност на актива, един път имаме пазарна стойност по извършени реални 4 пазарни изследвания и двете ги сравняваме, като теглови коефициент повисок поставям на първия метод 60% и на разходния метод 40%- това е средната цена между пазарната цена и чистата стойност на актива. По- голяма тежест давам тук – 60% на пазарните свидетелства, защото те са много подобри като сравнения, спрямо разходния метод. Те са търсенето и предлагането към този момент.

При пазарния метод, тежестта .. 60% взимам от пазарното свидетелство, разхода взимам само 40%, събираме ги двете, не намаляваме нищо, и получаваме средната пазарна стойност между единия и другия. Преценяваме двата метода- така аз съм го направил. Така смятам, че е най -правилно.

Затова се наричат теглови коефициенти, защото определяш тежест върху единия от двата метода. По - висока тежест определям спрямо търсенето и предлагането, което по- актуално.

АДВ.К.: Оспорваме заключението.

АДВ. Б.: Нямам повече въпроси към вещото лице. Да се приеме експертизата.

Съдът намира, че заключението на вещото лице е обосновано и компетентно изготвено и вещото лице е отговорило на поставените от съда задачи,в съдебно заседание, същото разясни как е получило стойността на обекта, какви коефициенти е използвал и какви обективни данни е взело предвид изчисляването, поради което следва да бъде прието заключението.

СЪДЪТ

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА заключението на изготвената от вещото лице Б. Г. съдебнооценителна експертиза.

На вещото лице Г. да се изплати възнаграждение в размер на 230.08 евро, съгласно представената справка-декларация по внесения депозит, като ЗАДЪЛЖАВА ищеца в едноседмичен срок от днес за довнесе сумата в размер на 76.69 евро. След внасяне на сумата същата да бъде приведена по сметка на вещото лице.

АДВ. К.: Не държа на искането да се изискат документите. Направихме 5 всичко възможно. Не мислим, че е определящо за изхода на делото.

АДВ. К.: Нямам искания по доказателствата. Да се приключи делото.

АДВ.Б.: Нямам искания по доказателствата. Да се приключи делото.

СЪДЪТ счита делото за изяснено от фактическа страна, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ

ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ:

АДВ. К.:Уважаема госпожо съдия, от името на доверителят ми, моля да уважите предявения иск изцяло.

Моля да ми предоставите срок за писмени бележки. Представям списък с разноски.

Разпечатката съдържа 60 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/abae4d9a-98ba-40da-868b-9c8063359f13