Решение № 1298 от 22.01.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1298 гр. София, 22.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА

ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА

Гражданско дело № 20251110115690 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на М. М. А. срещу „*************“ ЕООД, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове за следните суми: 16 697.50 лв. – неустойка за забава съгласно чл. 3, ал. 8, т. 8.5. от Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2020 г., ведно със законната лихва за периода от 18.03.2025 г. до окончателното плащане; 259.20 лв. – обезщетение за забава за периода от 05.02.2025 г. до 17.03.2025 г. Претендират се разноските по делото.

Ищецът твърди, че по силата на сключения между страните предварителен договор ответникът се задължил да построи и да му прехвърли собствеността върху конкретни апартамент и гараж, а с чл. 3, ал. 8, т. 8.4. от договора се задължил да извърши строителството и да въведе в експлоатация жилищната сграда в срок от 6 месеца, считано от датата на подписване на акт – образец № 15. Излага, че акт – образец № 15 е подписан на 15.10.2021 г., но разрешението за ползване на сградата е издадено едва на 17.07.2024 г., т.е. допусната е от ответното дружество забава от общо 27 месеца. Посочва, че съгласно чл. 3, ал. 8, т. 8.5. от договора в случай на забава /просрочие/ на някой от сроковете, упоменати в предходните точки, продавачът дължи неустойка в размер на 0.1 % от получената до момента сума на ден, но не повече от 10 % от продажната цена по чл. 2, ал. 1 от договора.

Твърди, че е платил задълженията си точно и в срок, в резултат на което между страните е сключен окончателен договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 155, том IV, рег. № 9892, дело № 708/2024 г., в който е отразено, че продажната цена в размер на 85 373 евро е изцяло и точно заплатена от него 1 на ответника. Претендира от ответното дружество неустойка за забава в размер на 16 697.50 лв. /с еврова равностойност от 8 537.30 евро/, за доброволното плащане на която сочи, че му е изпратил нотариална покана, получена от него на 30.01.2025 г., но плащане не последвало.

Счита, че ответникът му дължи и обезщетение за забава върху неустойката в размер на 259.20 лв. за периода от 05.02.2025 г. до 17.03.2025 г.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника, с който исковете са оспорени като неоснователни. Не оспорва наличието на сключен между страните Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2020 г., както и на сключен между тях окончателен договор под формата на нотариален акт от 01.10.2024 г. Твърди, че в клаузата от предварителния договор, на която ищецът се позовава, липсва уговорена неустойка. Счита, че дори и да се приеме наличието в предварителния договор на валидна неустоечна клауза, тя следва да се счита за мълчаливо дерогирана от страните поради невключването в окончателния договор. Оспорва наличието на виновно неизпълнение на поетите от него задължения по предварителния договор с доводи, че в случая са налице външни обективни фактори, които изключват отговорността му – електроразпределителното дружество не е издало акт за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, включително за присъединяването към електрическата мрежа.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна страна следното:

Предявени са при условията на обективно кумулативно съединяване осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за неустойка за забавено изпълнение на непарично задължение по Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2020 г. и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за обезщетение за забава в нейното плащане.

По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже следните факти: наличието на валидна неустоечна клауза; настъпване на предпоставките за претендиране на неустойката; размера на дължимата неустойка.

В случая с Определение № 37047/04.09.2025 г., в което е инкорпориран изготвеният от съда проект за доклад, са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване редица факти, като в тази част докладът е приет за окончателен без изменения и без възражения на страните.

По делото е безспорно, на първо място, наличието на валидно облигационно правоотношение между страните, възникнало по силата на Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2020 г.

Съгласно т. 3 вр. т. 1 от уводната част на предварителния договор страните са постигнали съгласие, че купувачът М. М. А. желае да закупи от ответното дружество – продавач при условията на предварителния договор апартамент № 4 и гараж № 24 в 2

„Жилищна сграда с подземен гараж и помещение за трафопост“, която предстои да се построи в поземлен имот с идентификатор *** съгласно одобрените на 10.02.2020 г. от СО – НАГ инвестиционни проекти и издаденото от главния архитект на СО Разрешение за строеж № 29/17.02.2020 г., като имотите ще бъдат изградени от ответника в съответствие с договореното в предварителния договор и предадени на купувача с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация и в степен на завършеност съгласно Приложение № 1 – неразделна част от предварителния договор. От чл. 2, ал. 1 и ал. 2 следва, че ищецът в качеството на купувач се е задължил да заплати на ответното дружество продажна цена в размер на 85 373 евро с ДДС, платима на четири вноски, последната от които е платима след издаване на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата в деня на изповядване на окончателната сделка пред нотариус. С чл. 3, ал. 8, т. 8.4. дружеството – продавач се е задължило да завърши строителството и да въведе в експлоатация жилищната сграда с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок от 6 месеца, считано от датата на подписване на акт – образец № 15 за установяване годността за приемане на жилищната сграда. Съгласно чл. 3, ал. 8, т. 8.5. в случай на забава /просрочие/ на някой от сроковете, упоменати в предходните точки, то дължи неустойка в размер на 0.1 % от получената до момента сума на ден, но не повече от 10 % от продажната цена, упомената в чл. 2, ал. 1.

Следователно възражението на ответника, че предварителният договор не съдържа неустоечна клауза, е неоснователно. То почива на първоначалното погрешно посочване от ищеца, че неустойката е уговорена в чл. 8, ал. 8, т. 8.5. от предварителния договор, но тази неточност е отстранена с направено от него с молба с вх. № 335852/15.10.2025 г. и допуснато от съда в първото открито заседание уточнение на исковата молба относно клаузата от предварителния договор, в който е обективирана уговорката за неустойка.

Безспорно е между страните, а и от писменото доказателство на л. 10 – 12 се установява, сключването между тях на окончателен договор, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 155, том IV, рег. № 9892, дело № 708/2024 г.

Възражението на ответника, че уговорената в предварителния договор неустоечна клауза следва да се счита за мълчаливо дерогирана поради невключването от страните в окончателния договор за покупко-продажба, е неоснователно. В тази връзка съдът съобрази съдебната практика, обективирана в Решение № 210/02.05.2012 г. по гр. д. № 884/2011 г. на ВКС, IV ГО. В него е прието, че основното задължение на страните по предварителния договор, който е организационен и подготвителен по своя характер, е това за сключването на обещания с него окончателен договор. Няма пречка обаче в предварителния договор страните да включат и уговорки, които са поначало характерни за обещания окончателен договор. Нерядко в практиката страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот включват такива уговорки за предаване на имота и/или за заплащане на продажната му цена в определен срок и пр., като уговарят и неустойки при неизпълнение, при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения. Често срещани са и 3 смесените договори, които инкорпорират в себе си както предварителен договор за продажба на недвижим имот, така и договор за изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител. В тези договори също могат да бъдат уговорени неустойки. Във всички тези случаи по силата на различните клаузи на договора наред с основното организационно задължение по предварителния договор – за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други – престационни, задължения на страните. Те могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на страните /чл. 20а ЗЗД/ или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор /в предвидената от закона форма; при догово за продажба на недвижим имот – във формата на нотариален акт/ се погасява поради неговото изпълнение именно и единствено това посочено по-горе основно организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения /за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр./, ако не са изпълнени или погасени по друг начин или ако не са изменени или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват също съгласно чл. 20а ЗЗД. При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения, възникват и съответните акцесорни задължения – за заплащане на съответните уговорени неустойки. Тези клаузи за неустойки, включени в предварителния договор /респ. в смесения такъв/, също не се заличават и прекратяват и не изгубват действието си само поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват страните и след сключването на последния, стига тези неустоечни клаузи да не са изменени или прекратени с окончателния договор – изрично или мълчаливо предвид конкретното му съдържание, респ. стига с окончателния договор да не е постигнат и съответният престационен резултат – изпълнение на съответното задължение, за чието обезпечаване е уговорена неустойката. В тези случаи неустоечните клаузи запазват своето действие дори и да не са преповторени в окончателния договор /в нотариалния акт/, като за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния договор.

В случая от съдържанието на окончателния договор за покупко-продажба, оформен с нотариалния акт, не следва извод нито за изменение, нито за изрично или мълчаливо прекратяване на неустоечната клауза по чл. 3, ал. 8, т. 8.5. от предварителния договор, като същевременно със сключването на окончателния договор не е постигнато изпълнение на задължението за срочно въвеждане на сградата в експлоатация, за чието обезпечаване е уговорена процесната неустойка. Ето защо съдът намира, че и след сключването на окончателния договор неустоечната клауза по чл. 3, ал. 8, т. 8.5. от предварителния договор е запазила своето действие.

Наличието на забава при въвеждането на процесната жилищна сграда в експлоатация представлява безспорен между страните факт, а и се установява от писмените доказателства 4 на л. 13 и л. 16 – 25. Констативен акт – образец № 15 за установяване годността за приемане на строежа е от 15.10.2021 г., от което следва, че уговореният между страните 6-месечен срок е бил до 15.04.2022 г. включително, но в случая Разрешение за ползване № СТ-05-367, с което сградата е въведена в експлоатация, е издадено едва на 17.07.2024 г. Следователно срокът по чл. 3, ал. 8, т. 8.4. от предварителния договор е изтекъл, считано от 16.04.2022 г.