Решение № 2607 от 10.07.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2607 гр. Варна, 10.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева при участието на секретаря Светлана Ст. Георгиева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20233110108234 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

В исковата молба ищецът „Хоум Ту Ю България“ АД, чрез процесуалния си представител, излага, че на 30.03.2023г. между страните е сключено споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот, изграден до степен „груб строеж“, представляващ апартамент № 311, находящ се на етаж 2, трети жилищен, вход 18, секция 9, блок „Терра“, на кота +2,80 м., с площ 86,14 кв.м., в новострояща се сграда в ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота гр. Варна, общ. Варна, р-н Приморски, м. Таушан тепе, както и подземно паркомясто № 69, находящо се в полуподземен паркинг в двора на комплекса, с площ 12,50 кв.м. в ПИ с идентификатор ***.

Твърди се, че в изпълнение на сключения договор, бил извършен оглед и заснемане на гореописаните недвижими имоти, била проведена консултация с ответника за оптималната цена и срок, за който същите могат да бъдат продадени. Имотите били рекламирани, чрез предлагането им на клиенти, търсещи имоти със сходни параметри.

Сочи се, че въз основа на посредничеството и гореописаните действия, потенциален купувач проявил интерес към закупуването им, като бил сключен договор за гаранция с купувача от 06.04.2023г., съобразно условията и параметрите посочени от ответника.

Договорената продажна цена била 110000 евро. Поддържа се, че като гаранция за сериозните намерения на бъдещия купувач, същият заплатил на ищцовото дружество сумата от 3000 евро.

1

В изпълнение на поетите със споразумението задължения, с електронно писмо изпратено на 07.04.2023г., ответникът бил уведомен за открития купувач, за уговорената цена от 110000 евро, както и за изразеното от страна на купувача желание за сключване на договора за покупко-продажба в срок до 26.04.2023 г.

Сочи се, че ответникът с електронно писмо от 10.04.2023 г. уведомил ищцовото дружество, че се отказва от споразумението.

Твърди се, че съгласно т. 5.1 от същото, след като ответникът, в качеството му на клиент на предоставените и приети консултантски услуги се е отказал от него, то дължи на посредника заплащане на възнаграждение в размер на 3 % без ДДС или 3,6 % с ДДС, от договорената с крайния купувач продажна цена за имотите, равняваща се на 3960 евро.

Поради това и сезира съда с искане за осъждане на ответника да му заплати сумата от 3960 евро, представляваща договореното в т.5.1. възнаграждение за предоставените и приети консултантски услуги, описани в т.т. II-IV от Споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот от 30.03.2023 г., в размер на 3,6 % с ДДС от посочената в т.V от същото споразумение цена от 110000 евро, ведно със законната лихва за от датата на подаване на исковата молба в съда-27.06.2023 г. до пълното погасяване на претендираната сума. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответната страна М. Р. Р., депозира отговор на исковата молба, в който оспорва предявения иск като неоснователен.

Твърди, че има качеството на потребител по смисъла на §13, т.1 от ДР на ЗЗП и процесният договор има характер на потребителски такъв. Изразява становище за неравноправност на клаузата по т.5.1 от Споразумението поради противоречието й с разпоредбите на ЗЗП.

Не оспорва, че на 30.03.2023г. с ищцовото дружество са сключили споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти, срещу уговорено възнаграждение в размер на 3 % без ДДС, от продажната цена от 110000 евро.

Твърди, че няколко дни след подписване на процесното споразумение, устно уведомил ищеца за оттеглянето на поръчката си, като предложил и заплащане на действително положения от страна на ищцовото дружество труд. Сочи, че на имейла му бил изпратен сключения договор за гаранция с бъдещия купувач, както и фактура № 0000002561 от 10.04.2023г. на стойност 7745 лева с ДДС, с основание неустойка по договор от 30.03.2023г.

Оспорва дължимостта на претендираната от ищеца сума. Твърди, че по съществото си същата представлява неустойка, която е нищожна, поради противоречието й с добрите нрави и закона. Сочи, че същата е извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, а води единствено до неоснователно разместване на блага.

Счита, че предвиденото възнаграждение в т.5.1 от споразумението е такова, което ищецът би получил в случай на продажба на недвижимите имоти, до каквато не се е 2 стигнало. Поддържа, че доколкото не е сключен окончателен договор за покупко-продажба на имотите по споразумението то същият е добросъвестен по отношение на оттеглянето на поръчката си.

Сочи се, че положения труд, изразяващ се в предоставени и приети консултантски услуги е различен по обем и вид от главното задължение по споразумението и в този смисъл клаузата за дължимост на възнаграждение при отказ на възложителя от продажба на недвижимите имоти, противоречи на добрите нрави и е в ущърб на потребителя.

В случай че съда не приеме процесната клауза по т.5.1 от споразумението като неустойка, а като уговорено възнаграждение, дължимо за положен от страна на ищеца труд, то възнаграждение не следва да се заплаща, доколкото такъв не е престиран и не е изпълнено основното задължение на ищеца по споразумението, а именно сключването на окончателен договор за продажба на недвижимите имоти. В условията на евентуалност моли за редуциране на възнаграждението съобразно обема положен труд.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна следното:

С изготвения по делото проект на доклад, приет за окончателен в о.с.з. на 23.01.2024г., между страните е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване, че на 30.03.2023г. са сключили споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот – апартамент № 311, находящ се на етаж 2, вход 18, секция 9, блок „Терра и подземно паркомясто № 69 в ПИ с идентификатор ***, което се установява и от приложеното на л. 5-6 заверено от страната копие на същото. В комнетираното спорезумение е посочено, че ответникът е изявил желание дружеството да го консултира и да му посредни за продажба на горния имот, като по искане на М. Р. ответникът е извършил аналз на пазара, открил е пазарни аналази на имота, продаван от клиента и е преодставило пълна и изчерпателна консултация по всички поставени от него въпроси във вразка с продажбата на имота – относно необходимите документи, институциите, от които се набавят, състоянието на пазара на недвижими имоти към момента на сключване на споразумението, цени, условия и срокове, при които се сключват сделките с идентични имоти в същия райн. Посочено е още, че въз основа на предоставените документи и извършен оглед на имота Хоум Ту Ю е извършило пазарни аналози и консултирало клиента за оптимална цена и срок, при които имотът може да се продаде, предвид зададените параметри и условия, като вследтвие на получената консултация М. Р. се е съгласил да възложи на дружеството да посредничи за продажбаната на имота за цена от 110 000 евро. Изрично в т. VI е посочено, че ответникът не е заплащал никакви суми за поисканите и получени консултантски услуги, които са ползвани и приети без забележка от него.

В т. 4.1 от споразумението страните са уговорили, че М. Р. ще дължи възнаграждение в размер на 3% без ДДС в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не е сключван – в деня на сключване на окончателен, като изрично в т. 4.2 е посочено, че в този 3 случай ответникът ползва промоционална отстъпка и не дължи заплащане на предоставенте и ползвани от него консултантски услуги по т. VI. В Раздел 5 „Неизпълнение и неустойки“, в клаузата на т. 5.1 страните са уговорили, в случай на пълно неизпълнение на споразумението, развалянето му по право, както и когато възложеното посредничество бъде оттеглено или споразумението прекратено, клиентът ще дължи стойността на предоставените и приети консултански услуги по т. II – VI, в размер на 3% без ДДС от офертната цена.

За безспорно установено е прието, а и се установява от приобщената по делото справка № 1242810/26.09.2023 г. от Агенция по вписвания за периода от дата 01.01.1991г. до 26.09.2023г. и обстоятелството, че до подписване на предварителен, респ. окончателен договор за покупко - продажба не се е стигнало.

Приобщени по делото са на л. 9 и л. 10 извлечения от кореспонденция чрез електронни адреси на страните, видно от която, че ищецът е уведомил ответника за намерения от негова страна купувач на недвижимите имоти на дата 07.04.2023 г., а на дата 10.04.2024 г. ответникът е заявил отказа си от договора. Същевременно е направил волеизявление за приемане на работата съгласно договора (споразумението).

За установяване факта на изпълнение от страна на ищеца на задължението му да посредничи при продажба на имота, дружеството е представило договор за гаранция с купувач от дата 06.04.2024г., видно от който страните „Хоум Ту Ю България“ АД и Дмитрий Иванович Гарановский са постигнали съгласие за закупуване от страна на втория на недвижимите имоти, предмет на сключения между ищеца и ответника договор, оформен като споразумение от дата 30.03.2023г. В чл. 1 от горецитирания договор е уговорено, че същият има характера на разписка за получената гаранция за закупуване на имота в размер на 3 000 евро от страна на „Хоум Ту Ю България“ АД. Представена е и разпечатка от приложението „Вайбър“ (л. 72), видно от която, че на дата 06.04.2024г. е изпратен на ищеца от Дмитрий Иванович Гарановский подписан договора за гаранция.

За опровергаване твърденията на ищеца, че служител на дружеството е извършвал заснемане на имота са приети заверени копия на изискан по реда на чл. 192 ГПК от „Експрес гаранцион“ ООД Акт за приемане на конструкция от дата 23.06.2023 г.; Акт за установяване на всички видове СМР, подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта от дата 17.04.2023г.; Акт за приемане на конструкцията от дата 16.10.2023 г., както и Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 158/01.11.2023г. От същите се установява, че строежът е бил на етап „груб строеж“ към дата 23.06.2023г., като сградата е въведена в експлоатация на 01.11.2023г.

Представен по делото е и предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти № 112-058/BV104/10.05.2022 г. и Допълнително споразумение към него, видно от които, че между Д. Р. Н. и М. Р. Р. – от една страна и „Експрес Гарнцион“ ООД – от друга страна, е постигнато съгласие, по силата на което първите са се задължили да придобият правото на собственост върху недвижимите имоти, предмет на сключения между ищеца и ответника договор, а дружеството – 4 продавач/изпълнител се е задължило да построи и продаде правото на собственост на процесните недвижими имоти.

Събрани са в хода на производството и гласни доказателства, чрез разпит на свидетелите: Г. М. Ч., воден от ищеца и Д. Р. Н., водена от ответника.

От показанията на свидетеля Г. Ч. се установява, че в качеството му на мениджър екип и брокер на недвижими имоти, като служител при ищеца, е осъществил контакт с М. Р., като ответникът е изразил воля да бъде намерено лице, което да го замести като страна, съгласно сключен първоначално от него и „Експрес Гаранцион“ ООД предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот. В изпълнение на гореизложеното, било възложено на дружеството – ищец да подготви допълнително споразумение, съгласно което ответникът да бъде заместен от трето лице. В тази връзка, твърди, че е извършил оглед и заснемане на имота в същия ден с личния си телефон. Впоследствие, твърди, че е реализирал контакти с клиенти, потенциални купувачи, съгласно разполагаемата към дружеството-ищец база данни, заедно със свои колеги.