Решение № 86 от 04.03.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 86 гр. Варна, 04.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Чавдарова при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело № 20243100900406 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Постъпила е искова молба от АГРО ТЕМ ЕООД, ЕИК 203518904, със седалище и адрес на управление с.Старо Оряхово, общ.Д.Чифлик, ул.Асен Златаров, складова база, срещу С.И.Г. ООД, ЕИК 119676011, със седалище и адрес на управление гр.Сливен, ул.Добри Чинтулов №16, с която са предявени обективно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за приемане за установено между страните съществуването на арендни правоотношения по договор за аренда на земеделски земи №10079685 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№387, акт №43, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №150, том I, дело №866, вх.рег.

№1573/24.01.22г., и по договор за аренда на земеделски земи №10079690 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№388, акт №44, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №263, том IV, дело №5615, вх.рег.№13382/03.05.22г., както и с правно основание чл.537, ал.2 от ГПК вр. чл.88 от ЗКИР за отмяна извършеното с акт №197, том VI, дело №8630, вх.рег.

№21940/12.07.24г. на СлВ-Варна вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи №10079685 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№387, акт №43, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №150, т о м I, дело №866, вх.рег.

№1573/24.01.22г., и договор за аренда на земеделски земи №10079690 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№388, акт №44, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №263, том IV, дело №5615, вх.рег.№13382/03.05.22г.

Ищецът твърди, че между страните на 14.01.22г. бил сключен договор за аренда на земеделски земи №10079685 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№387, акт №43, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №150, том I, дело №866, вх.рег.

№1573/24.01.22г., по силата на който ответникът като арендодател 1 предоставил на ищеца като арендатор за ползване земеделска земя с обща площ от 1128,994 дка, находяща се в землището на с.Бенковски, с.Болярци, с.Казашка река, с.Равна гора, с.Садово и с.Юнак, общ.Аврен, за срок от 5 години. Договореното арендно плащане за една година съгл. чл.10, ал.2 от договора възлизало на 46718,64лв. Твърди, че на 14.01.22г. бил сключен и договор за аренда на земеделски земи №10079690 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№388, акт №44, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №263, том IV, дело №5615, вх.рег.

№13382/03.05.22г., по силата на който ответникът като арендодател предоставил на ищеца като арендатор за ползване земеделска земя с обща площ от 2607,381дка, находяща се в землището на с.Булаир, с.Бърдарево, с.Венелин, с.Голица, с.Горен чифлик, с.Гроздьово, с.Кривини, с.Нова Шипка, с.Ново Оряхово, с.Пчелник, с.Солник, с.Старо Оряхово, с.Шкорпиловци, общ.Д.Чифлик, и гр.Долни чифлик, за срок от 5 години. Договореното арендно плащане за една година съгл. чл.10, ал.2 от договора възлизало на 114847,57лв. Излага, че при справка в имотния регистър установил, че на 12.07.24г. в Служба по вписвания - Варна било вписано прекратяване на горепосочените договори за аренда с акт №197, том VI, дело №8630, вх.рег.

№21940/12.07.24г. Твърди, че представената от ответника пред СВ-Варна нотар.покана не била връчена на ищцовото дружество. Същата била изпратена на адрес в гр.Варна, ул.Н.Вапцаров 3, вх.Г, ет.7, оф.19, различен от адреса, на който дружеството е регистрирано – с.Ст.Оряхово, ул.А.Златаров, складова база. Предвид нередовното връчване на нотар.покана счита, че изявлението на ответника за разваляне на договорите не било достигнало до ищеца и не са настъпили последиците на развалянето, респ. действието на договорите продължавало да е валидно между страните. Излага и че в нотар.покана не се съдържал срок, в който ищцовото дружество да изпълни задължението си за плащане и едва след изтичане на който при неизпълнение да бъде прието, че договорът е развален. Твърди също, че нотар.покана не била надлежно съставена, тъй като нямала поставена сигнатура за номер на акт и том, поради което не отговаряла на изискванията за удостоверяване и вписване в регистрите и нотариалните книги. Сочи, че към момента всички задължения към ищеца за заплащане на арендни вноски за стопанската 2023/24 година били изпълнени, като на 10.07.24г. /преди узнаването от ищеца за образувано от ответника изп.дело/ бил заплатен пълният размер на арендното плащане, поради което липсвало основание за разваляне на договорите. Тъй като договорите за аренда продължавали да съществуват отправя и искане за заличаване на вписаното прекратяване на договорите в СВ-Варна. В допълн.искова молба поддържа, че процесуалният закон не предоставял възможност на избор за връчване на различно място от адреса, вписан в ТРРЮЛНЦ, като и нотариусът, и ЧСИ, изпълнявали процедурата по реда на ГПК, а в случая не била спазена и разпоредбата на чл.50, ал.4 вр. чл.47 от ГПК. Счита, че ответникът е нарушил чл.87, ал.1 ЗЗД и поддържа, че нотар.покана не съдържа съотв.реквизити.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът С.И.Г. ООД, ЕИК 119676011, със седалище и адрес на управление гр.Сливен, ул.Добри Чинтулов №16, е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковете. Не оспорва факта на сключване на процесните договори за аренда между страните, както и факта на вписване в СВ-Варна на заявление за прекратяване на тези договори.

Оспорва твърдението, че е налице нередовно връчване на нотариалната покана до ищеца, като се позовава на уговорките в чл.32, ал.1, ал.2 и 3 от раздел 8 от 2 договорите, съгласно които всички съобщения, изявления и уведомления следвало да се изпращат на посочените адреси в договорите, а при промяна без уведомяване на другата страна съобщенията ще се считат за редовно връчени. Излага, че в договорите е посочен падеж за всяка една вноска, като за дължимите такива ответникът изпращал уведомления при настъпване на падежа и едва след неизпълнение пристъпил към развалянето на договорите.

Оспорва твърдението за ненадлежно съставяне на нотар.покана, като сочи, че единствено актът за разваляне на договора следва да бъде в писмен вид и да достигне до адресата. Позовавайки се на чл.28, ал.1 от ЗАЗ и чл.28 от договорите сочи, че ищецът е бил в забава повече от 3 месеца за плащане на арендното възнаграждение, поради което и ответникът имал правен интерес да развали договорите. С допълн.отговор поддържа доводите за редовност на извършеното връчване на нотар.покана чрез ЧСИ, като се позовава на постигнатите в договорите уговорки в чл.32 и чл.28.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото няма спор, че между страните е сключен договор за аренда на земеделски земи №10079685 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.№387, акт №43, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №150, том I, дело №866, вх.рег.№1573/24.01.22г., по силата на който ответникът като арендодател е предоставил на ищеца като арендатор за ползване земеделска земя с обща площ от 1128.994 дка, находяща се в землището на с.Бенковски, с.Болярци, с.Казашка река, с.Равна гора, с.Садово и с.Юнак, общ.Аврен, за срок от 5 години, при договорено арендно плащане за една година в размер на 46718,64лв.

Не се спори още, че страните са сключили и договор за аренда на земеделски земи №10079690 от 14.01.22г., с нотар.заверка на подписите с рег.

№388, акт №44, том I на Н-с К.К. с рег.№513 на НК, вписан в СВ - Варна под №263, т о м IV, дело №5615, вх.рег.№13382/03.05.22г., по силата на който ответникът като арендодател е предоставил на ищеца като арендатор за ползване земеделска земя с обща площ от 2607,381дка, находяща се в землището на с.Булаир, с.Бърдарево, с.Венелин, с.Голица, с.Горен чифлик, с.Гроздьово, с.Кривини, с.Нова Шипка, с.Ново Оряхово, с.Пчелник, с.Солник, с.Старо Оряхово, с.Шкорпиловци, общ.Д.Чифлик, и гр.Долни чифлик, за срок от 5 години, при договорено арендно плащане за една година в размер на 114847,57лв.

Съгласно клаузите на чл.11, ал.1 от договорите дължимата сума по арендното плащане за всяка стопанска година се заплаща авансово на две равни вноски най-късно до 30.09 при започване на съответната стопанска година и до 30.12. на съответната стопанска година, за която е дължимо плащането.

По делото е приложена нотар.покана рег.№4445/13.06.24г., отправена от отв.дружество, с която същият е уведомил ищеца, че на осн.чл.28, ал.1, разваля едностранно договорите поради неизпълнение на задължението за заплащане на арендно плащане с повече от три месеца, считано от 30.09.24г. Съгласно приложената преписка от ЧСИ Л.Тодорова нотар.покана е връчена на ищеца при условията на чл.50, ал.4 вр. ал.47, ал.1 ГПК. Към преписката е приложено уведомление, в което е отразено залепянето му на 19.06.24г. на входната врата на сграда, находяща се в 3 складова база на ул.А.Златаров в с.Старо Оряхово, при липсата на пощенска кутия. Отразено е още, че по сведение на служител на АГРО ТЕМ ЕООД, който отказал да си каже имената и да получи поканата, управителят бил извън страната и когато се върнел щял да дойде лично да получи поканите.

Безспорно от приложеното заявление от 11.07.24г. е вписано с акт № 197, том VI, дело №8630, вх.рег.№21940/12.07.24г. на СлВ-Варна едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи №10079685 от 14.01.22г., вписан в СВ - Варна под №150, том I, дело №866, вх.рег.№1573/24.01.22г., и на договор за аренда на земеделски земи №10079690 от 14.01.22г., вписан в СВ - Варна под №263, том IV, дело №5615, вх.рег.№13382/03.05.22г.

По делото няма спор, а и видно от приложеното платежно нареждане от 10.07.24г. и фактури от 01.09.23г. и 01.12.23г., ищецът е заплатил на ответника сумата от 161566,21лв – рента 2023/24г. по процесните договори.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27, ал.1 ЗАЗ, като в разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ е уредено специфично основание за разваляне поради неизпълнение, предвидено в специалния закон и относимо към основанието по чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ.

Съгласно разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането наймалко на две последователни вноски.

По безспорен начин се установи, че съгласно договорките между страните, обективирани в клаузите на чл.11, ал.1 от договорите, дължимата сума по арендното плащане за всяка стопанска година се заплаща авансово на две равни вноски най-късно до 30.09 при започване на съответната стопанска година и до 30.12. на съответната стопанска година, за която е дължимо плащането. Страните по делото не спорят, че арендаторът е допуснал забава при изпълнение на задължението за арендно плащане за стопанската 2023/24г.

Така допуснатата от ответника забава е над три месеца, доколкото падежът на уговореното арендно плащане за стопанска година 2023/24г. за първа вноска е настъпил на 30.09.2023г., а за втора вноска – на 30.12.23г., като 3-месечният срок е започнал да тече от тези дати и съответно е изтекъл на 30.12.23г., респ.

30.03.23г.

Безспорно се установи още, че дължимото арендно плащане за стопанската 2023/24 година по процесните договори, възлизащо на 161566,21лв, е изцяло заплатено от арендатора - ищец на 10.07.24г.

Ответникът от своя страна е упражнил потестативното си право да развали сключените договори за аренда с нотар.покана рег.№4445/13.06.24г., връчена на ищеца по реда на чл.50, ал.4 вр. чл.47 ГПК с изтичане на срока на залепеното на 19.06.24г. уведомление. Доколкото в чл.28 от договорите страните са постигнали изрично съгласие за правото на арендодателя едностранно да развали договора при забава повече от 3 месеца, без да дава допълнителен срок за изпълнение, то изложените в тази връзка доводи на ищеца не могат да се споделят. Неоснователни са и твърденията на ищцовата страна за нередовно връчване на нотар.покана. След като изготвената покана 4 отговаря на изискванията за писмена форма, то ирелевантни са действията на нотариуса касателно спазване разпоредбите на Наредба №32/97г. Няма спор, че по реда на чл.18, ал.5 ЗЧСИ частният съдебен изпълнител може да връчва всякакви покани, съобщения и отговори във връзка с гражданскоправни отношения, като спрямо връчването са приложими правилата на чл.37-58 ГПК с оглед възложената на съдебния изпълнител специална компетентност. В случая адресатът на връчването е търговско дружество, поради което и предпоставките за връчване чрез залепване на уведомление не са общите предпоставки по чл.47 ГПК, а тези, посочени в специалната норма на чл.50 ал.4 ГПК – да не е намерен достъп до канцеларията на търговеца или да не е намерен някой, който е съгласен да получи съобщението. Макар и поканата да е адресирана до адреса на ищцовото дружество, посочено в договорите, то видно от приложената преписка от ЧСИ връчването е осъществено именно на адреса на управление на дружеството, вписан в ТР. Видно от данните по делото откритият от канцеларията на търговеца служител е отказал да получи книжата, поради което и при спазване на разпоредбата на чл.50, ал.4 ГПК ЧСИ Л.Тодорова е залепила уведомление по чл.47, ал.1 ГПК на 19.06.24г. на входната врата на сграда, находяща се в складова база на ул.А.Златаров в с.Старо Оряхово, при липсата на пощенска кутия. Така осъщественото от ЧСИ връчване се явява редовно и с изтичане на срока за получаване на книжата, даден със залепеното уведомление, същите се считат за връчени съгласно чл.47, ал.5 ГПК. Съответно към датата на връчване на поканата / 03.07.24г./ волеизявлението на ответника за разваляне на процесните договори е достигнало до ищеца. Следва да се отбележи, че нормата на чл.50, ал.4 ГПК препраща само към уведомлението по чл.47, ал.1 ГПК, а не към цялата процедура, уредена в тази разпоредба / така Определение №464/11.07.19г. по т.д.№2357/18г. На ВКС/.