Решение № 1949 от 01.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1949 гр. София, 01.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Гергана Коюмджиева при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело № 20231100113908 по описа за 2023 година

Предявени са субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, във връзка с чл.60, ал.1 от ЗН.

По изложените в исковата молба обстоятелства Т. Л. К. и И. Т. К., чрез адв.К.К.П. – пълномощник са предявили срещу Т. Д. Н. и Ц. Д. П., субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 93, ал. 2, предл. последно ЗЗД, във връзка с чл.60, ал.1 от ЗН, за осъждане на ответниците, в качеството на наследници на Д. Н. Н., да заплатят на ищците сумата от 25 480 лева, представляваща разликата до пълния двоен размер на заплатения от ищците задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.07.2023г., дължима разделно и по равно от всеки ответник /по 12 740 лева/, ведно със законната лихва от 10.08.2024г. датата, на която е връчена исковата молба до окончателното изплащане. Ищците претендират присъждане на разноски.

В исковата молба се твърди, че на 27.07.2023г. между ищците в качеството им на купувачи и Д. Н. Н. в качеството на продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 687кв.м., заедно с построената в него жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 2, със застроена площ от 67кв.м. и разгърната застроена площ от 134кв.м. с идентификатор ***, находящ се с.

Чепинци, ул. ******* Страните в чл. 2.1 са договорили продажна цена на имота в размер на 140 000 евро, която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, в размер на 13 000 евро платими 1 с лични средства до един работен ден считано от подписването на предварителния договор /чл. 2.1.1/, а остатъкът от 127 000 евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5 работни дни след вписването на нотариалния акт за сделката, първа по ред ипотека в полза на кредитираща банка върху закупувания имот и издаването на удостоверение от СВ, от което да е видно така извършеното вписване и липсата на други тежести /чл. 2.1.2/. В чл. 2.3 страните са договорили всички плащания към продавача да се извършват с банков превод по посочената там негова сметка. С чл. 5.1 е определен срок за сключване на окончателен договор до 29.09.2023г. при нотариус посочен от кредитиращата банка, като в чл. 5.2 са договорили краен срок за сключването му на 02.10.2023г. в 10.00 часа в кантората на Нотариус № 622 на НК, при условията: нотариалния акт да не е сключен по-рано и страните да не са договорили допълнително нотариуса, деня и часа на сделката.

Ищците твърдят, че на 27.07.2023г., след подписването на предварителния договор, превели по банкова сметка на Д. Н. Н. сумата от 13 000 евро като задатък.

Изложено е, че на 29.08.2023г. продавачът по предварителния договор Д. Н. Н. е починал, като е оставил за свои законни наследниците двамата ответници. Сочи се, че при проведена между страните среща, ответниците заявили, че не им било известно и не са запознати с извършваната от баща им продажба на имота, както и че не разполагат с договора. На 04.09.2023г. ищците изпратили на електронната поща на ответницата Ц. Д. П. екземпляр от сключения договор. Въпреки наследеното договорно задължение ответниците бездействали по изпълнението му. До ответниците била изпратена нотариална покана с per. № 7899, т. 4, акт 39 от 11.09.2023г. на Нотариус № 260 на НК, като са запознати със сключения договор, за това че ищците са изпълнили до момента изцяло задълженията си по предварителния договор.

Поканени са в срок до 20.09.2023г. да предоставят изискуемите се документи, за да може искането на ищците за отпускане на кредит с предложеното обезпечение закупувания имот да бъде разгледано преди датата на сделката. Нотариалната покана е връчена на 19.09.2023г. лично на Ц. Д. П..

На 02.10.2023г., в 10.00 часа страните се явили в кантората на Нотариус № 622 на НК. Ответниците представили единствено удостоверение за наследници на починалия продавач и техен наследодател Д. Н. Н.. Не са представили никакви други документи изискуеми се за изпълнение на задължението им за сключване на окончателен договор. Ищците предложили да удължат срока за сключването на окончателен договор, но ответниците отказали, като връчили на ищците предварително изготвено едностранно изявление за прекратяване на предварителния договор от тяхна страна позовавайки се на чл. 3.2.2 от него подписано от тях. За срещата е изготвен констативен протокол.

Според ищците, не отговаря на действителното положение твърдението, че продавачът Д. Н. не е имал намерение да се разпорежда с имота си. Същият е 2 предоставил имота си на брокерска фирма за реклама и продажба. По повод на тази обява и намерението си да го закупят имота ищците са правили два огледа в присъствието на Д. Н. и водещият сделката брокер. Д. Н. лично им е представял имота и с него са водили разговори за сключването на предварителния договор и съществените му условия. Както тогава така и в деня на сключването на договора Д.

Н. е бил във видимо добро здравословно състояние предвид възрастта му, разговорлив, комуникативен, ориентиран за предмета на сделката, съзнателно е ръководел действията си. Лично е подписал и изписал саморъчно имена си на екземпляра от договора, който е предал на ищците. До кончината си им е съдействал за реализирането на сделката с набавянето на документи. Считат, че не са налице кумулативните предпоставки предвидени в чл. 3.2.2 договорът не е прекратен с едностранното изявление на ответниците връчено на 02.10.2023г.

В исковата молба ищците обективират изявление до ответниците, че поради неизпълнение от тяхна страна и продължаваща забава за изпълнение на задължението им за прехвърляне на собствеността върху обещания имот, развалят предварителния договор. На основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД ищците претендират връщане на уговорения задатък в двоен размер.

Сочи се, че на 02.10.2023г. по сметката на ищцата Т. К. е била върната от ответниците сума в размер на 25 480 лева. С предявения иск ищците претендират заплащането на сумата 25 480 лева, представляваща разликата до двойния размер на заплатения от тях задатък. Съобразно изложеното молят исковата претенция да бъде уважена.

В законоустановения срок по чл.131 ГПК ответниците Т. Д. Н. и Ц. Д. П. са подали писмен отговор на ИМ, в който оспорват предявените искове. Заявяват, че не са знаели за сключения от баща им Д. Н. предварителен договор. Излагат, че техния наследодател Д. Н. не ги е информирал за предварителния договор, като дори не е споменавал за намерението си да отчужди свое имущество. Известно време преди кончината му баща им бил с влошено здравословно състояние, мълчалив, видимо притеснен и некомуникативен. За наличието на предварителен договор разбрали в деня след погребението на баща им. Сочи се, че ответниците предприели действия и извършили проверки, за да спазят договора, като дори не са изследвали достоверността му и реалната воля на баща им. Посочват, че екземпляра от договора, който намерили е без положени имена и подпис от продавача. Такъв е положен само в долния ляв ъгъл на някои от страниците, като считат, че баща им не е бил в състояние да изпише саморъчно имената си, като и самият подпис е с очевидно разкривена форма. На последната страница от договора такъв изобщо липсва, имена на продавача също. Считат, че в случая е налице и хипотезата на чл. 3.1., буква „и” от договора, предвид здравословното състояние на баща им. Заявяват, че никой не се е свързвал с 3 тях по цитираните в Нотариалната покана, отправена към тях обстоятелства, касаещи дата 04.08.2023г., нито пък познават лицето Г.Г. В случай, че същият е в действителност посредник по сделката, то е трябвало да знае, че документи относно сградата в имота няма, с изключение на Разрешение за строеж и в този случай, предметът на договора, всъщност не може да бъде реализиран. Считат действията на посредника за недобронамерени, подвеждащи и измамливи, с единствено с оглед печалба, но не и на обезпечаване на окончателна сделка, поради явна, обективна невъзможност. Поддържат, че процесния договор, в клаузата на чл. 1.3. са изброени легитимиращите собствеността документи, като са посочени единствено: нотариален акт и разрешение за строеж. Посредникът е трябвало да знае, че след като ищците желаят да придобият имота чрез банково кредитиране и ипотека върху същия, кредитиращата банка не би одобрила сграда без последващи документи, легитимиращи строежа- Акт образец 14 и Разрешение за ползването му. Сочат, че поради същата причина е невъзможно и снабдяването с данъчна оценка за имота, поради невъзможност за заявяване в данъчна служба на степен на завършеност на сградата. Ответниците сочат, че не разполагат с документи касаещи строителния процес или търпимост на строежа. Твърдят, че настъпилите съобразно чл. 3.2.2. обстоятелства и обективната невъзможност за реализиране предмета на Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 27.07.2023г., като са изложили и обективирали същите във волеизявлението си от 02.10.2023г.

Възстановили на ищците платеното от същите капаро на 02.10.2023г., предвид което считат предявената неустойка за недължима. Оспорват твърдението, че не са изпълнили задължението си да се снабдят с необходимите документи за сключване на окончателен договор, както и че са целяли да не изпълнят задължението си. Считат, че изпълнението на задължението по процесния договор е обективно невъзможно.

Поддържат, че предварителния договор е с невъзможен предмет.

В открито съдебно заседание ищците, чрез адв. К. поддържат предявените искове. Претендира разноски.

В открито съдебно заседание ответникът Т. Н., чрез адв. Т., оспорва предявените искове. Претендира разноски, като представя списък по чл. 80 ГПК. /стр.

64 от делото/

В открито съдебно заседание ответникът Ц. П. оспорва предявените искове.

Софийски градски съд, ГО, I-7 състав, като обсъди доводите и възраженията на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Не се спори, че на 27.07.2023г. между ищците К.и в качеството им на купувачи и Д. Н. Н. в качеството на продавач е сключен предварителен договор за покупкопродажба на следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор 4

***, целият с площ от 687 кв.м., заедно с построената в него жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 2, със застроена площ от 67 кв.м. и разгърната застроена площ от 134 кв.м. с идентификатор ***, находящ се с.

Чепинци, ул. ******* В предварителния договор е уговорено, че продажна цена на имота е в размер на 140 000 евро, която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, в размер на 13 000 евро платими с лични средства до един работен ден считано от подписването на предварителния договор /чл. 2.1.1/, а остатъкът от 127 000 евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5 работни дни след вписването на нотариалния акт за сделката, първа по ред ипотека в полза на кредитираща банка върху закупувания имот и издаването на удостоверение от Служба по вписвания, от което да е видно така извършеното вписване и липсата на други тежести /чл. 2.1.2/. В чл. 2.3 страните са договорили всички плащания към продавача да се извършват с банков превод по посочената в самия договор банкова сметка. В клаузата на чл. 5.1 е определен срок за сключване на окончателен договор до 29.09.2023г. при нотариус посочен от кредитиращата банка, като в чл. 5.2 страните договорили краен срок за сключването му на 02.10.2023г. в 10 часа в кантората на Нотариус М. Г. рег.№ 622 на НК.

В клаузата на чл. 6.1. от договора, страните уговорили при виновно неизпълнение на задълженията по настоящия Договор от страна на продавача, включително при неоснователно неявяване на продавача в уговорения ден и час за сключване на нотариалния акт за продажбата на Имота и/или ако декларациите и гаранциите в настоящия Договор се окажат неверни и/или ако окончателният договор не бъде сключен по вина на продавача, купувачът има право да се откаже от сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт и да развали едностранно Предварителния договор, като даде на продавача допълнителен срок за изпълнение от минимум 10 (десет) дни с предупреждението, че при липса на изпълнение в посочения срок, с изтичането му Предварителният договор ще се счита за развален. Уговорено е, че в случай на разваляне на Предварителния договор продавачът връща на купувача заплатения от него задатък, съгласно чл. 2.1.1, в двоен размер, в срок от 10 (десет) дни, считано от датата на развалянето на Предварителния договор. /л. 9-л.12 от делото/ Видно от приетото неоспорено преводно нареждане от 27.07.2023г. в деня на подписване на предварителния договор ищцата - купувач по процесния договор превежда капаро в размер на 25 480 лева по сметка на продавача Д. Н. Н.. /л. 13 от делото/