Решение № 1846 от 08.12.2021, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1846 гр. Варна, 08.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Мая Недкова

Членове:

Константин Д. Иванов мл.с. Ивалена Орл. Димитрова при участието на секретаря Петя П. Петрова като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско дело № 20213100502007 по описа за 2021 година докладвано от съдията К. Иванов и да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на П. Б. П. от гр. Варна, подадена чрез процесуален представител адв. Т. П. от гр. Варна срещу Решение № 261883/09.06.2021 год., постановено по гр. дело № 15394/2019 год. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен предявения от въззивника – ищец П. Б. П. срещу К.А. А. от гр. Варна отрицателен установителен иск за собственост за приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата К.

АНТ. АТ. не е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № 14, находящ се в гр. Варна, ул. ***, с площ от 62, 14 кв. м., ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от 3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, съставляващ обект с идентификатор *** по КК на гр. Варна.

В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и незаконосъобразно, постановено е в нарушение на материалния закон и при допуснати нарушения на процесуалните правила, които обобщено се свеждат до необсъждане на доводите и възраженията на ищеца, както и до неправилна преценка и анализ на събраните по делото доказателства, в резултат на което решението е и необосновано.

Неправилен е изводът на съда, че към датата на сключването на договора за продажба с нот. акт с вх. рег. № 35440/19.11.2008 год., акт № 88, том CVІ, дело № 2649/2008 год. по описа на СлВп-Варна, сградата, в която се намира процесният апартамент, е била изградена в груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, в резултат на което неправилно е прието, че ответницата се легитимира като собственик на апартамента въз основа на цитирания договор за продажба.

Счита, че анализът на доказателствата обосновава обратен извод – че към момента на сключването на договора за продажба на 19.11.2008 год. сградата не е била изградена степен 1

„груб строеж“, поради което и договорът е нищожен поради липса на предмет (невъзможен предмет) и не легитимира ответницата като собственик на апартамента. В тази връзка не е съобразено, че удостоверителната функция на констативния протокол от 06.11.2008 год. по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, изд. от общинската администрация на община Варна и на акт образец 14 от дата 23.10.2008 год. е опровергана от събраните по делото доказателства, ангажирани във връзка с оспорването на цитираните документи. Съдът не е обсъдил и съобразил обясненията на вещото лице в съдебно заседание, според които след спирането на строителството с акт обр. 10 от дата 15.10.2008 год., преди същото да е възобновено по надлежния ред, за което да е съставен и акт обр. 11, в нарушение на закона е издаден акт обр. 14 от дата 23.10.2008 год. и че след като незаконно са изпълнени конструкциите при съществени отклонения (по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 1 и т. 5 от ЗУТ) и дори и да се приеме, че сградата е изградена до степен „груб строеж“, същата не е годен обект за приемане с акт обр. 14 от 23.10.2008 год. въз основа на който да бъде изповядана сделка по нотариален ред, включително и по отношение на процесния апартамент. Не са обсъдени и писмените доказателства – констативен протокол на РДНСК – Варна и писмата от 19.07.2013 год. на Община Варна и на РДНСК – Варна от 09.01.2019 год. според които сградата, в която се намира процесният апартамент, е била изпълнена в отклонение от одобрените проекти; за извършените промени (отклонения) не са били одобрявани екзекутиви; промените съставляват отклонение от одобрените проекти по смисъла на чл.

154, ал. 2, т. 5 от ЗУТ, при наличието на които отклонения не е следвало да бъде съставян и подписван акт образец 14; наредено е премахване на незаконно изградените (в отклонение от одобрените проекти) конструкции. Не са обсъдени и констативен протокол от 29.09.2014 год.,изготвен основание чл. 223 ЗУТ, от който е видно, че след извършен оглед на място, комисията от Община Варна е констатирала, че към момента на изготвянето му, сградата не е довършена до степен „груб строеж“. Според въззивника констативният протокол от 29.09.2014 год. е официален свидетелстващ документ и оборва доказателствената сила на констативния протокол от 06.11.2008 год. по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, издаден от общинската администрация на община Варна и на акт образец 14 от дата 23.10.2008 год.

Не е съобразено също, че с влязло в сила решение е развален договорът за учредяване на право на строеж на продавача „Ирен стройинвест 3“ ООД – праводател на ответницата по договора за продажба от19.11.2008 год., развалянето има обратно действие, поради което и към момента на продажбата на 19.11.2008 год. прехвърлителят „Ирен стройинвест 3“ ООД не е бил собственик на процесния апартамент № 14 и не е настъпил вещнопрехвърлителният ефект на договора за продажба. Неправилен в тази връзка е и изводът на районния съд, че развалянето на договора за учредяване на право на строеж от 05.09.2008 год. е непротивопоставимо на ответницата, тъй като същата се явявала трето лице, придобило права (на 19.11.2008 год.), преди вписването на исковата молба, с която е предявен иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Навежда, че с развалянето на договора за учредяване на право на строеж е заличено с обратна сила действието на разпоредителната сделка, с която ищецът (заедно с останалите съсобственици на терена) са учредили право на строеж на праводателя на ответницата. При това положение и съобразно чл. 92 ЗС собственик на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. В случая след развалянето на договора, с който собствениците на земята са учредили право на строеж на дружеството, носители на това вещно право са собствениците на земята, а отношенията между продавача „Ирен стройинвест 3“ ООД и купувача – ответницата К. АНТ. АТ. следва да се уреждат по правилата на недействителните сделки. Навежда доводи, че ако договорът между строителя – предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще запазят правата си на основание чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Те обаче черпят права от първоначалния суперфициар и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него, т. е., след като прехвърлителят не притежава право на строеж, то и правоприемникът му не би могъл също да го придобие, при което и последващото му прехвърляне не обвързва собственика на земята.

2

Твърди се също, че не е съобразено, че правото на строеж трябва да бъде реализирано в рамките на петгодишния срок от учредяването му, а в случая и до настоящия момент грубият строеж не е изпълнен. След като този срок не е спазен и давността не е спирана или прекъсвана, то и правото на строеж се е погасило за всички обекти при позоваване на давността от страна на собственика на земята.

Въз основа на изложеното жалбоподателят счита, че анализът на събраните доказателства, преценени поотделно и в съвкупност обосновават извода, че към дата 23.10.2008 год. (когато е съставен акт образец 14 за приемане на конструкцията) сградата не е завършена до степен на изграждане „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а изграденото подлежи на премахване. Изпълнението на един обект от сградата до степен „груб строеж“ без самата сграда да е завършена до същата степен, няма за последица трансформирането на правото на строеж в право на собственост върху същия обект.

Обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти, възникват като самостоятелни такива и могат да са предмет на гражданския оборот със завършването на цялата сграда до степен на „груб строеж“, легално определение на което понятие е дадено в § 5, т. 45 от ДР на ЗУТ. Сградата, в която се намира обектът, за който е отстъпено право на строеж през 2008 год., не е била завършена в петгодишния срок от придобиването на това ограничено вещно право от ответницата, поради което и то се е погасило в полза на собствениците на терена – чл. 67 ЗС и предвид и дадените разяснения с т. 1 от ТР № 1/2011 год. на ОСГК на ВКС на РБ.

По изложените съображения въззивникът счита, че ответницата не е собственик на процесния апартамент въз основа на договора за продажба от 19.11.2008 год., поради което и предявеният отрицателен установителен иск за собственост е основателен, а изводът на първоинстанционният съд в обратен смисъл е неправилен.

Отправено е искане за отмяна на решението и за постановяване на друго, с което искът да бъде уважен, ведно с присъждане на сторените в двете инстанции съдебни разноски.

В писмен отговор, подаден в срока по чл .263, ал. 1 ГПК, въззиваемата – ответник по отрицателния иск за собственост К. АНТ. АТ., чрез процесуален представител, оспорва жалбата, счита обжалваното решение за правилно и настоява да бъде потвърдено, ведно с присъждане на сторените разноски.

В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представител, поддържа жалбата си и настоява да бъде уважена.

В съдебно заседание въззиваемата, чрез процесуален рпедставител, оспорва въззивната жалба, поддържа подадения писмен отговор.

Съдът съобрази следното:

Производството пред РС-Варна е образувано по предявен от П. Б. П. от гр. Варна срещу К. АНТ. АТ. от гр. Варна отрицателен установителен иск за собственост иск за приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата не е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се в гр. Варна, ул. ***, съставляващ обект с идентификатор *** по КК на гр .Варна, с площ от 62, 14 кв. м., ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от 3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите части на сградата, в която е изграден апартамента.

Ищецът твърди, че е собственик на 1 / 6 ид. ч. от дворно място в гр. Варна, ул. „***, съставляващо ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Варна, въз основа на договор, скл. с нот. акт № 162, том 21, н. д. № 5798/1997 г. на ВнН. С договор, сключен с нот. акт № 184 от 25.09.2008 г., том 7, рег. №13412, по н. д. №1366/2008 г. на ВнН, ищецът и останалите съсобственици на дворното място са учредили на строителя „Ирен Стройинвест 3“ ООД право на строеж за обекти от бъдеща сграда в терена, като строителят се е задължил да построи сградата и да я въведе в експлоатация в срок до 24 месеца от сключване на договора. Строежът е изоставен на кота +19.25 още през месец ноември 2008 г. и от този момент до настоящия момент сградата не е завършена до етап груб строеж.

3

С влязло в сила на 04.02.2014 год. решение, постановено по предявен от ищеца и другите съсобственици на терена срещу строителя „Ирен Стройинвест 3“ ООД, е развален поради неизпълнение договорът за учредяване на право на строеж от 25.09.2008 г. С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 43/19.11.2008г., том 9, нот. дело № 1625/2008 г. на ВнН, строителят „Ирен Стройинвест 3“ ООД е прехвърлил на ответницата К. АНТ. АТ. собствеността върху апартамент, находящ се в гр. Варна, ул. ***, съставляващ обект с идентификатор *** по КК на гр .Варна, с площ от 62, 14 кв. м., ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от 3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите части на сградата, от все още строящата се и неизградена до степен „груб строеж“ сграда.

Към момента на сключване на договора за продажба по нот. акт № 43/19.11.2008 год. сградата не е била изградена до етап „груб строеж“ по смисъла на ЗУТ, което обуславя и нищожност на договора поради липса на предмет (липса на годен обект на правото на собственост, който да бъде предмет на прехвърлителни сделки) и същият не е произвел транслативно вещен ефект. Ищецът навежда също, че ответницата не е собственик на апартамента, тъй като продавачът не е бил собственик на сградата, доколкото договорът, с който му е учредено право на строеж върху терена е бил развален и правото на строеж не се е трансформирало в право на собственост. Твърди се още, че правото на строеж, което собствениците на терена (между които е и ищецът) са учредили на праводателя на ответницата, се е погасило по давност – разрешението за строеж е издадено на 22.01.2008 год., а грубият строеж на сградата не завършен нито към 04.02.2014 год., когато решението за разваляне на договора за учредяване на правото на строеж е влязло в сила, нито към настоящият момент. Ищецът твърди още, че наличието на акт за собственост върху процесния апартамент създава правна привидност, че ответницата е собственик на апартамента, с която се накърняват правата на ищеца доколкото същият, след развалянето на договора за учредяване на право на строеж, в качеството си на собственик на терена е собственик по приращение и на построеното върху терена.