Решение № 14 от 22.01.2026, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 14 гр. Плевен, 22.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, І ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: С. АС. ДАНЧЕВ

Членове:

ТАТЯНА Г. БЕТОВА

СВЕТЛА Й. ДИМИТРОВАКОВАЧЕВА при участието на секретаря ДАФИНКА Н. Б.А като разгледа докладваното от СВЕТЛА Й. ДИМИТРОВА-КОВАЧЕВА Въззивно гражданско дело № 20254400500785 по описа за 2025 година С решение №1049 от 09.07.2025 г. по гр.д. №1662/2025 г. Плевенски Районен съд е:

ОТХВЪРЛИЛ предявения от Г. М. А. с ЕГН ********** срещу „ОКСА 2001“ ЕООД с ЕИК 114550336, ИСК с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 4 335,46лв., представляваща обезщетение за търпени имуществени вреди вследствие неизпълнение на договорно задължение на ответника по сключен договор за посредничество за продажба на недвижим имот, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

ОТХВЪРЛИЛ предявения от Ф. И. А. с ЕГН ********** срещу „ОКСА 2001“ ЕООД с ЕИК 114550336, ИСК с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 1662,63лв., представляваща обезщетение за търпени имуществени вреди вследствие неизпълнение на договорно задължение на ответника по сключен договор за посредничество за продажба на недвижим имот, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

ОСЪДИЛ, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Г. М. А. с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на „ОКСА 2001“ ЕООД с ЕИК 114550336, сумата от 2606,76лв., представляваща направени по делото разноски.

1

ОСЪДИЛ, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Ф. И. А. с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на „ОКСА 2001“ ЕООД с ЕИК 114550336, сумата от 1683,24лв., представляваща направени по делото разноски.

Недоволни от решението са останали Г. М. А. и Ф. И. А. и са подали въззивна жалба срещу него, в която молят да бъде отменено като неправилно и вместо него да бъде постановено друго, с което да бъдат уважени предявените искове и да бъдат присъдени разноски за двете инстанции.

Въззивниците считат за необоснован извода в обжалваното решение, че фактура №383 от 18.09.2023 г. е издадена за направените разходи по предлагане на имота за период повече от година. Твърдят, че фактурата е издадена за комисионна за продажба на имота, каквато не се е състояла по вина на „ОКСА 2001“ ЕООД, тъй като не е осигурило купувача на 19.09.2025 г. при нотариуса – за участие в сделката.

Според въззивниците, неправилен е и извода, че „ОКСА 2001“ ЕООД е изпълнило основното си задължение по договора. Твърдят, че това неизпълнение им е причинило вреди във вр. с пътуване от и до Испания и с подготовка на документите за сделката в претендираните размери.

Препис от въззивната жалба е връчен на „ОКСА 2001“ ЕООД на 04.09.2025 г. и същия ден е подаден отговор, в който се моли тя да бъде оставена без уважение и да бъдат присъдени направените във въззивното производство разноски.

Въззиваемият намира за ирелевантни аргументите в жалбата за фактура №383 от 18.09.2023 г., тъй като въззивниците не претендират връщане на посочената във фактурата сума от 1 000 лв.

В отговора се сочи още, че няма как „ОКСА 2001“ ЕООД като юридическо лице да има вина и на това основание да носи отговорност.

С определение №1433 от 01.10.2025 г. Плевенски Окръжен съд е приел жалбата за допустима и редовна и е насрочил о.с.з. за разглеждането й.

Въззивниците са представили писмена защита по съществото на спора, в която се приповтарят аргументите от въззивната жалба. Списък по чл.80 от ГПК не е представян. В о.с.з. на 15.01.2026 г. не се е явил процесуалният представител на въззивниците.

В о.с.з. на 15.01.2026 г. процесуалният представител на „ОКСА 2001“ ЕООД – адв. Ст. М. е уточнил, че получената от кандидат-купувача сума от 3 000 лв. представлява т.нар. „стоп-капаро“ и че брокерът си е удържал от нея комисионната в размер на 1 000 лв., а останалите 2 000 лв. е предал на продавачите. Пледирал е за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на разноските съобразно представения с отговора списък по чл.80 от ГПК.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Не е спорно и е видно от нот. акт за покупко-продажба на недвижим 2 имот №138, том 4, рег. №5001, дело №738/2006 г. на нотариус Я. Я., че Г. М.

А. и Ф. И. А. са били собственици на недвижим имот в с. ********, Община Ч.б., представляващ дворно място с площ от 1 225 кв.м., ведно с построени в него жилищна сграда и стопанска сграда.

Не е спорно, че „ОКСА 2001“ ЕООД по занятие посредничи за сключването на сделки с недвижими имоти.

Плевенски Районен съд е приел, че не е спорно, че Г. М. А. и Ф. И. А. като собственици-продавачи на горепосочения недвижим имот и „ОКСА 2001“ ЕООД като посредник са сключили устен договор да бъдат извършени действия по предлагане на имота за продажба на трети лица. Действията не са конкретизирани от съда.

В уточняваща молба от 04.06.2025 г. Г. М. А. и Ф. И. А. твърдят, че в предмета на договора се включват действия по предлагане на имота за продажба на трети лица и финализиране на продажбата пред нотариус.

Твърдят, че в изпълнение на договора „ОКСА 2001“ ЕООД е намерило купувач и е сключило с него договор за гаранция от 04.08.2023 г.; уговорило е с нотариус датата 19.09.2023 г. за изповядване на сделката и е осигурило продавачите при нотариуса за сключване на сделката на 19.09.2023 г., но не е изпълнило задължението си да осигури и купувача при нотариуса за сключване на сделката на 19.09.2023 г. и заплащането от този купувач на цената на имота в размер на 18 000 лв., както е договорена в договора за гаранция от 04.08.2023 г.

„ОКСА 2001“ ЕООД твърди, че Г. М. А. и Ф. И. А. не са го упълномощавали да сключва с трети лица предварителен договор за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. Твърди, че третото лице Ю. Б. Т. е била негов клиент и че сключеният помежду им договор за гаранция от 04.08.2023 г. не поражда права за Г. М. А. и Ф. И. А..

Твърди, че не носи отговорност за това, че третото лице не се е явило пред нотариуса, защото се отказало от сделката, поради липса на парични средства.

С тези си твърдения ответникът дефакто оспорва предмета на договора му с Г.

М. А. и Ф. И. А. за посредничество да включва и задължения за финализиране на продажбата пред нотариус.

Правилно Плевенски Районен съд е приел за установено, че за ответника е възникнало като основно задължение по договора да посредничи, като извършва действия по предлагане на имота на ищците за продажба на трети лица. Според въззивната инстанция, касае се за договор за посредничество по смисъла на чл.49 от ТЗ за сключване на сделка с недвижим имот. При този вид договори посредникът най-общо казано свързва страните по бъдещата сделка, което става чрез организиране на огледи и осъществяване на комуникация с други клиенти на пазара – в случая купувачи или с други посредници – брокери на недвижими имоти. По силата на допълнително възлагане и упълномощаване когато е нужно, посредникът може да се ангажира с консултиране за действителната пазарна цена на имота;

3 консултиране за нормативни изисквания и правни проблеми във връзка с имота и сключването на сделката; с информиране за разходите във връзка с осъществяване на сделката; с осъществяване на комуникация с адвокати, нотариуси, кредитни институции и пр.; с набавяне и окомплектоване на документите, необходими за осъществяване на сделката; със сключване от името на продавачите на предварителен договор с третото лице-купувач и пр.

В случая подобно допълнително възлагане и упълномощаване не е налице.

Следва да се отбележи, че то няма как да се предполага, а трябва да бъде надлежно доказано чрез съответен писмен договор и пълномощно.

Неправилно Г. М. А. и Ф. И. А. твърдят в исковата си молба, че „ОКСА 2001“ ЕООД е сключило с Ю. Б. Т. „предварителен договор“. Плевенски Районен съд правилно е приел, че не е налице предварителен договор, по силата на който Ю. Б. Т. се е задължила да сключи окончателен договор за покупка на имота на ищците за 18 000 лв. Според Плевенски Окръжен съд, сключването на такъв предварителен договор е невъзможно поради липсата на договаряне в този смисъл между Г. М. А. и Ф. И. А. и „ОКСА 2001“ ЕООД и съответно упълномощаване.

Плевенски Районен съд е приел сключения договор за гаранция от 04.08.2023 г. като доказателство за съществуването на устния договор за посредничество, в изпълнение на който „ОКСА 2001“ ЕООД е предприело действия по осъществяване на комуникация с други клиенти на пазара – в случая купувачи. Въззивната инстанция споделя този извод, като добавя, че според твърденията на „ОКСА 2001“ ЕООД, Ю. Б. Т. е станала негов клиент по договор за посредничество и че така се е стигнало до подписването на договора за гаранция от 04.08.2023 г., който формално не поражда права за продавачите Г. М. А. и Ф. И. А.. Този договор е известен още като договор за стоп-капаро и обикновено се сключва между купувача и продавачите, които действат лично или чрез овластения с договор или пълномощно посредник.

Целта на договора е да обезпечи продавачите в случай на необоснован отказ на купувача за по-нататъшни действия за финализиране на сделката, като в него се предвижда, че при такъв отказ стоп-капарото остава за продавачите. В случая договора е сключен между посредника, който не е овластяван/упълномощаван от продавачите. В него е посочено, че при такъв необоснован отказ, купувачът губи предоставената сума, но липсва задължение на посредника да предаде сумата на продавачите. Въпреки това, по делото е безспорно, че „ОКСА 2001“ ЕООД е предало на Г. М. А. и Ф. И. А.

2 000 лв. от сумата по договора от 04.08.2023 г. и че останалите 1 000 лв. е удържало за възнаграждението си. Важно е да се акцентира върху това, че Г.

М. А. и Ф. И. А. не твърдят това възнаграждение да е недължимо и че не претендират връщане обратно на сумата. Въззивната инстанция приема, че сключвайки договора от 04.08.2023 г., посредникът е действал в интерес на продавачите и че предадената им от него сума от 2 000 лв. ги е обезщетила в някаква степен.

Според въззивната инстанция, не е доказано посредникът „ОКСА 4

2001“ ЕООД да е поел задължение към продавачите Г. М. А. и Ф. И. А. да финализира пред нотариус продажбата на имота им на трето лице, в частност – на Ю. Б. Т., което означава да е обещал задължаването или действието на това трето лице – в случая явяването пред нотариуса на 19.09.2023 г. и сключването на окончателен договор за покупко-продажбата на процесния недвижим имот за сумата от 18 000 лв. Ако беше налице такова обещание за резултат по смисъла на чл.23 от ЗЗД, то обвързва само обещателя, но не е третото лице. За да се обвърже то надлежно и съответно, е следвало да се сключи предварителен договор, за каквито действия не се установи посредникът да е бил овластен/упълномощен от продавачите.

Правилно Плевенски Районен съд е приел, че процесните имуществени вреди са резултат не от неизпълнение на договорно задължение на посредника, каквото не се установи да съществува, а от поведението на третото лице Ю. Б. Т.. Правилен е извода, че не е налице основание за ангажиране на договорна отговорност на „ОКСА 2001“ ЕООД за репариране на процесните вреди и исковете на Г. М. А. и Ф. И. А. са отхвърлени.

Обжалваното решение се явява правилно и като такова следва да бъде потвърдено.

При този изход на спора по същество, Г. М. А. и Ф. И. А. следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на „ОКСА 2001“ ЕООД съответно 840 лв. и 550 лв., явяващи се разноски за адв. възнаграждение, направени във вр. с въззивното обжалване. Липсва възражение по чл.78, ал.5 от ГПК срещу размера на тези разноски, което да е направено в жалбата или в хода на въззивното производство.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА на основание чл.272 от ГПК като ПРАВИЛНО решение №1049 от 09.07.2025 г. по гр.д. №1662/2025 г. по описа на Плевенски Районен съд.

ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Г. М. А., с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ в полза на „ОКСА 2001“ ЕООД-гр. Плевен, с ЕИК 114550336 сумата от 840 лв., явяващи се разноски за адв. възнаграждение, направени във вр. с въззивното обжалване.