Решение № 118 от 03.04.2024, Районен съд - Карлово

РЕШЕНИЕ

№ 118 гр. К., 03.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – К., І-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Асима К. Вангелова-Петрова при участието на секретаря Снежанка В. Данчева като разгледа докладваното от Асима К. Вангелова-Петрова Гражданско дело № 20235320100713 по описа за 2023 година

Производството е по иск с правно основание чл. 124 от ГПК.

Ищецът - Сдружение „Т.Д.В.Р.С.“ твърди, че на 02.03.2018г. между О.

С. и Сдружение „Т.Д.В.Р.С.“ (ТДВРС) се сключил Договор № Д-22 за наем на самостоятелно помещение с полезна площ от 33 кв.м., находящо се в североизточната част на сграда с кадастрален номер ******.2, попадаща в общински имот с кадастрален номер ****** с НТП - за обект комплекс за битови услуги, находящ се в гр. С., ул. ******, необходим на Дружеството за изпълнение на културно-просветните дейности на секцията му „******“ ситуирана в гр. С.. На 22.03.2018г. между страните бил подписан приемопредавателен протокол за предаване на наетия имот. В началото на месец април, с Писмо изх. № С-1440 от 13.03.2023г. на О. С., ТДВРС било уведомено, за изтичане на срока на договора за наем, с което не били съгласни и обосновава интереса им от завеждане на настоящия иск по следните съображения:

Считат, че срокът на процесния договор за наем не е изтекъл, тъй като дружеството им реално започнало да упражнява правата си по договора едва през август 2019г., когато били отстранени пречките, създадени от О. С., за 1 използване на наетия имот по предназначение. С оглед горното и предвид твърдението на О.та (Писмо изх. № С-1440 от 13.03.2023г. на О. С.), че договорът се счита за прекратен от 02.03.2023г., поради изтичането на уговорения в него срок счита, че е налице интерес, обосноваващ допускането на исковата претенция за установяване на началото и края на процесното наемно правоотношение.

Твърди, че подписаният на 22.03.2018г. приемо-предавателен протокол не отговарял на действителното правно отношение. На 23.03.2018г., при опит да осъществят достъп до наетия обект установили, че предоставените ключове не отключват вратите, а в наетия имот се настаняват строителни работници и се доставят строителни материали. На въпросите им, настаняващите се лица отговорили, че се настаняват по разпореждане на О. В същия ден провели среща със зам. кмета Н.Н., от който разбрали, че в наетия имот ще се осъществяват строително-ремонтни дейности по покрива и дограмата на сградата, в която е отдаденото им под наем помещение. На въпроса им - кога ще им бъде осигурен достъп до наетото помещение, в устна форма господин Н. отговорил, че това ще стане след приключване на строително-ремонтните дейности, за което ще бъдат уведомени.

В течение на времето почти ежедневно посещавали наетия обект, при което се установявало, продължаване на строително-ремонтните дейности и ползване на помещенията от строителните работници на О.та. Последното считат за неизпълнение на задължението на наемодателя, съгласно чл. 4, ал. 1, т. 3 от Договора за наем, а именно - наемодателят да не извършва действия, с които да пречи да се ползва имота по предназначението, за което е нает. От страна на О.та не получавали информация за това, кога ще могат реално да използват наетия имот (въпреки многократните им срещи с кмета и зам. кмета на О.та) и не получили известие за приключване на строително-ремонтните дейности, въпреки че през месеците, през които не ползвали имота, заплащали всички дължими за него наеми и такси. Мотивите за плащане на наемната цена, въпреки че нямали възможност реално да ползваме имота, били в отговор на предупрежденията от О.та, че договорът ще бъде прекратен, каквато най-вероятно била и скритата цел на общинското ръководство (Писмо от О. С. изх. № С-4014 от 04.10.2018г. и отговор на Писмо вх. № С-4014/1 от 10.10.2018г.)

2

В края на юли 2019г. в пространството пред наетия обект, пред свидетели, зам. кмета на О.та г-н Н. обявил, че вече могат да ползват имота.

Въпреки, че в периода от 22.03.2018г. до края на юли 2019г. наетият обект се държал от О.та под предтекст, че се извършва ремонт, в обекта на наема били направени незначителни подобрения и същият все така бил негоден да се ползва по договорното предназначение. В следствие на което, предприели активни действия по почистване и установяване на необходимите неотложни СМР, за което и в изпълнение на чл. 5, ал. 2, т. 2 от Договора за наем, отправили писмено искане за разрешение за започване на ремонтни дейности (вх. № С-3603 от 30.07.2019г.), което останало без отговор. Въпреки това започнали ремонтни действия незабавно, защото в периода от 22.03.2018г. до края на август 2019г. дружество било принудено да заплаща освен наема към О.та и два пъти по-висок наем за ползването на заместващия имот, за да могат да осъществяват обществено полезна дейност на секция „******“ град С..

Твърди, че датата на фактическото предаване на имота във владение на наемателя – 31.07.2019г. следвало да се счита за началото на петгодишния срок на договора за наем, респ. прекратяване на договора, поради изтичане на срок, за който е сключен бил на 31.07.2024г. След тази дата и устното съгласие на г-н Н., предвид ужасното състояние на имота и желанието им за ползването му по предназначение за хора, започнали организиране на строително-ремонтни дейности, които станали основен ремонт с Ел. и ВиК линии и приключили в края на септември 2019г.

С допълнителна молба, депозирана във връзка с отстраняване на констатирани нередовности по исковата молба, ищецът твърди, че към 10.05.2023г. държането на процесния нает недвижим имот не е предадено на О. С.. Към настоящия момент ТДВРС продължава да плаща договорения наем, за което представя платежни нареждания за платен наем до 31.12.2023г., които плащания не били оспорени от ответната страна.

Правният интерес от предявяването на установителен иск се изразявал в искането им, съдът да установи, че срокът по процесния договор за наем не е изтекъл към 02.03.2023г. и с оглед представената в исковата молба фактическа обстановка да се установи до коя дата е валиден процесният договор, като единствен правен способ за оборване на тълкуването на ответната страна, установено с съобщение с изх. № С-1440 от 13.03.2023г., че към 02.03.2023г. процесният договор вече няма правно действие. Наличието 3 на договорни отношения мотивирал съда, да разгледа предявения иск, тъй като петитумът им бил свързан единствено и само с установяване на спорни между страните факти в рамките на действащо наемно отношение и към настоящия момент не било налице нарушение, на което и да е задължение на страните, мотивиращо завеждането на осъдителен иск. Самият факт, че кметът не е издал заповед за прекратяване на наемното правоотношение, каквото е изискването на чл. 15, ал. 4 от ЗОбС по отношение на договори, възникнали на основание чл. 14, ал. 6 от от ЗОбС, какъвто именно е процесният договор, също е показателен за това, че процесният договор за наем №Д-22 от 02.03.2018г. не бил прекратен и към настоящия момент. С предявяването на настоящия иск целят съдът да установи, че понастоящем между страните има действащо валидно наемно правоотношение, възникнало въз основа на договор №Д-22 от 02.03.2018г. и неговият срок не е изтекъл.

МОЛИ съда да постанови решение, с което да установи датата, на която процесния договор за наем № Д-22 от 02.03.2018г. следва да се счита за прекратен, поради изтичане на срока, за който е сключен. Претендира за направените по делото разноски.

Ответникът - О. С. намира предявения иск за допустим, но за неоснователен. Твърди, че след решение на Общински съвет - С. бил сключен срочен договор с ищеца за наем № Д-22 от 02.03.2018г., със срок съгласно чл.

3 - не по-дълъг от ПЕТ ГОДИНИ. Предметът бил самостоятелно помещение с площ от 33 кв.м. в североизточната част на сграда ******.2. Договорът за наем бил вписан в Служба по вписванията - К. с вх.№ 699 на 09.03.2018 г., акт № 111, том 1, дв.вх.№ 697. На 22.03.2018г. на ищцовото сдружение бил предаден обектът по наемния договор с приемо-предавателен протокол, който бил подписан без възражения от представителя на сдружението и бил приет в състоянието, в което се намирал. Липсвали скрити недостатъци Т.е. наемателят бил със знание за всички претендирани от него недостатъци на вещта още при предаването на вещта в началото на договорните отношения.

На 10.10.2018г. в О.та било получено писмо от ищеца, в което нямал възражения, нямал искания, нямало разваляне на договор, нямало нищо. На 30.07.2019г. било получено още едно писмо от ищеца, в което отново нямало никакви претенции за удължаване на срок, за недостатъци, за пречене на ползване и пр. Едва след изтичане на срока на договора и прекратяване на 4 действието му се явявала изненадваща, внезапна, непрозрачна, недоговорна и незаконна претенция за срок. И то при положение, че с Писмо на О. С. от 13.03.2023г. били предложили на сдружението друго помещение, за да не накърнят тренировъчния певчески процес на членовете му.

Съгласно приложимия Закона за общинската собственост - чл. 15, ал. 1, т. 4, наемните правоотношения се прекратяват с изтичането на срока за настаняване. Съгласно чл. 15, ал. 3 от ЗОС, наемните правоотношения по чл.

14, ал. 3 и 7 се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите. В чл. 14, ап. 3 от ЗОС чрез препратката си към ал. 1 от същия член се установявала приложимост на разпоредбите на ЗЗД към отдадени под наем частни нежилищни имоти, каквото било процесното помещение от 33 кв. метра.

В договорът бил определен срок в чл. 3, а именно - 5 години. В чл. 6, т.

1 от договора било определено императивно за страните, че договорът се прекратявал автоматично с изтичане на уговорения срок, а именно на дата 02.03.2023г. Налице било прекратено наемно правоотношение и ищецът пребивавал в него без основание. След прекратяване на срока на договора, ищецът оповестил чрез искова молба, входирана на 14.04.2023г. в КрлРС субективната си претенция за нов срок.

Общата теория на правото определя срока като бъдещо сигурно събитие, в зависимост от настъпването на което страните поставят пораждането, изменение или прекратяването на правните последици на сключения между тях договор, като същите действат винаги ех nunc. При положение, че О.та не е давала съгласие, а изрично е възразила против продължаване на ползването на помещението не била налице хипотезата на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД за да се счита, че договорът е продължен за неопределен срок.

Липсва в срока на договора волеизявление на сдружението-ищец по чл.

230, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД - ако счита, че вещта не е предадена в надлежно състояние или за недостатъци на вещта. Той е знаел още при подписването на протокола за моментното състояние на вещта, което при едно нормално почистване и дребни поправки за негова сметка, съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, той би могъл да отстрани. О.та не е имала задължение да прави тоалетни в самото помещение. Обектът бил даден по наем в състоянието в което е.

5

При наличие на писмен договор и задължение за писмено уведомяване, сдружението не е реагирало по никакъв начин на подобни пречки, което означавало, че такива не е имало. В нарушение на изискуемата по договора в чл. 8 в писмена форма не е искано продължаване на срока в периода на действието му. Независимо от това О.та, без да има задължение за това, предлага на ищеца друго помещение.

Твърди, че е налице явна злоупотреба с внушение на въображаемо право, чрез което се цели нещо различно, извън предмета на настоящия процес. В облигационните правоотношения срокът кани. Към тяхната уредба в ЗЗД препраща изрично ЗОС. Не е необходимо нищо друго. Това, че сдружението е решило една година по-късно - през 2019г. да се възползва от правомощията си за дребни ремонти по чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, не означавало, че му е пречено да ползва наетото помещение. Никой не е създал пречки за това.

При твърдяната хипотеза от сдружението за непредадена в надлежно състояние на вещ, предмет на наемния договор, то съгласно чл. 230, ал. 2 от ЗЗД сдружението имало следните изчерпателно изброени възможности - да иска поправяне или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Законодателят не е предвидил и не допуска своеволно и едностранно удължаване на срока на договора по едностранно субективно усмотрение на една от страните.