Решение № 261649 от 17.05.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр. София, 17.05.2022 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I - 28 състав, в публичното съдебно заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: ИВАЙЛО ДИМИТРОВ при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 11381/2020 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 и чл.

86, ал. 1 от ЗЗД от С.Р.Б. срещу „Н.9.“ ЕООД за осъждането на ответното дружеството да заплати на ищеца сумата от 30 000 евро, като получена на отпаднало основание по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните по делото на 28.08.2007 г. и допълнително споразумение към него от 05.04.2011 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда - 21.10.2020 г. до окончателното ѝ изплащане; както и сумата от 9000 евро, съставляваща обезщетение за забавеното плащане на главното парично задължение в размер на 30 000 евро, начислена за периода на забавата, считано от 14.05.2016 г. до датата на подаване на исковата молба – 20.10.2020 г.

Съобразно изложените в исковата молба твърдения, на 28.08.2007 г. бил сключен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът „Н.9.“ ЕООД се задължил да построи и да продаде на С.Р.Б. недвижим имот от жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. „******, построена в УПИ I-393, 394 в кв.

1023 по плана на гр. София, м. „бул. „България“ - „Хиподрума“, а именно: апартамент 7.1., на седми жилищен етаж, със застроена площ от 86,67 кв. м., състоящ се от дневна, две стаи, кухня, баня-тоалетна и антре с прилежащите му 10,40 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж. Съгласно чл.

2 от предварителния договор уговорената цена за имота от 63 000 евро се заплаща на три вноски, като първата в размер на 30 000 евро е била заплатена в деня на подписване на предварителния договор, втората в размер на 30 000 евро се заплаща в деня на подписване на акт, образец 16, а последната вноска от 3000 евро се плаща при подписване на окончателен договор. Срокът за сключване на окончателен договор е бил определен на 30.11.2008 г. В деня на подписване на предварителния договор, ищецът предал на ответника сумата от 30 000 евро, за удостоверяването на което обстоятелство договорът служи като разписка.

Ответникът не успял да построи и завърши в срок сградата, в която е бил предвиден за изграждане предметът на предварителния договор, предвид което на 05.04.2011 г. страните сключили допълнително споразумение с нотариална заверка, с което продавачът се е задължил да предаде и прехвърли собствеността върху недвижимия имот, ведно с всички необходими документи, доказващи правото на собственост, в срок до 31.03.2012 г. Променен бил начинът на заплащане на продажната цена, като остатъкът от 33 000 евро ще бъде заплатен разсрочено в рамките на 6 години, посредством плащане на 72 вноски. Страните са договорили, че при неизпълнение на задължението на продавача за прехвърляне на недвижимия имот в договорения срок, ищецът има право да развали едностранно договора, а продавачът се задължава да възстанови на ищеца платената сума от 30 000 евро, както и да му заплати законната лихва в размер на основния лихвен процент на БНБ, увеличен с 10 пункта, считано от 28.08.2007 г. до окончателното ѝ плащане.

Тъй като „Н.9.“ ЕООД, в качеството си на продавач по предварителния договор, не изпълнил задължението си за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот, включително ответникът изобщо не е придобил право на собственост върху урегулирания поземлен имот, върху който е следвало да се изгради сградата, ищецът с нотариална покана от 12.04.2016 г. на нотариус с рег.

№ 578 на НК г. с район на действие СРС, го е поканил да изповядат сделката в определен срок, като в противен случай договорът се счита развален, считано от шестнадесетия ден от получаването на нотариалната покана, като ищецът е претендирал и връщане на сумата от 30 000 евро, както и дължимата законна лихва за забава в срок от 20 дни от датата на връчване на поканата на продавача.

Поканата е била връчена на 28.04.2016 г., като ответникът не е прехвърлил в определения 15-дневен срок правото на собственост върху недвижимия имот. В този случай и с оглед отправената от ищеца покана, предварителният договор се счита за развален, считано от 14.05.2016 г. Въпреки това ответникът не е възстановил на ищеца сумата от 30 000 евро, както и не му е заплатил лихвата за забава, поради което счита, че е налице правен интерес от предявяване на настоящите искове.

С отговор на исковата молба от 02.08.2021 г., приложен към молба с вх.

№341532/02.08.2021 г. и допълнение към нея с вх. №341770 от 03.08.2021 г. ответникът оспорва ищцовата претенция като неоснователна, тъй като дружество не е получавало сумата от 30 000 евро и същата не е отразена в счетоводството на ответника, нито е издавана фактура. Предварителният договор бил нищожен поради липса на уговорка за сключване на окончателен договор за продажба, което е основен негов реквизит.

Ответникът твърди, че след сключване на предварителния договор ищецът не му е заплащал никакви суми, като признава, че е получил 30 000 евро, но по договор за заем, и в този смисъл предварителният договор обезпечавал сключен договор за заем между управителя на дружеството Н.С.и член на семейството на ищеца.

Оспорва отправеното на 12.04.2016 г. с приложената към исковата молба нотариална покана до него волеизявление на ищеца за разваляне на предварителния договор за продажба да е достигнало до него, тъй като тя не е редовно връчена.

Били допуснати процесуални нарушения от връчителя на нотариуса, доколкото адресът не е посетен и не е поставено съобщение, нито е била залепена поканата или съобщение за получаване. Разписката за връчване не била оформена по надлежния ред, като липсвали вписани дати и часове на посещения на адреса, къде е залепено уведомлението, кой е връчителят. Счита, че уведомлението за връчване на нотариалната покана не е било залепено на адреса на управление на дружеството, нито е пуснато в пощенската кутия. Не е оставено и съобщение за явяване в нотариалната кантора за получаване на книжа, което да бъде поставено в пощенската кутия и залепено на видно място. Самата нотариална покана също не е била залепена, нито пусната в пощенската кутия, което било видно от разписката към нея. Предвид изложеното поддържа, че към настоящия момент предварителният договор не е развален и в този случай ищецът не може да се легитимира в качеството на кредитор.

На следващо място излага, че ищецът е уведомен, че сградата не може да бъде завършена в уговорения срок по обективни причини, поради което не е възможно дружеството да изпълни задълженията си за довършване на сградата.

При условията на евентуалност релевира възражение за изтекла погасителна давност на претендираните вземания - главница и лихви. Сочи, че процесният предварителен договор за продажба на недвижим имот е сключен на 28.08.2007 г., като действието му е продължено до 31.03.2012 г. с допълнително споразумение, сключено на 05.04.2011 г, а след 31.03.2012 г. договорът е прекратил действието си и е започнала да тече погасителна давност, която към датата на депозиране на настоящата искова молба - 20.10.2020 г. е настъпила.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

От съдържанието на приложения към исковата молба предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен между страните по делото на 28.08.2007 г., се установява, че „Н.-**“ ЕООД е поело задължение да продаде на С.Р.Б. недвижим имот, представляващ апартамент №7.1 със застроена площ от 86,67 кв.м., находящ се на 7-ми жилищен етаж в жилищна сграда, в гр. София, ул. „******за сумата от 63 000 евро, от която: 30 000 евро, платими в деня на подписване на договора и за което според удостовереното в договора самият той служи като разписка за получената сума; 30 000 евро след подписване на Акт образец 16; и останалите 3000 евро при съставянето на нотариалния акт. В чл. 3, ал. 1 от договора е уговорен срок за сключване на окончателния договор след снабдяване с Акт – образец 16, но не по-късно от 30.11.2008 г.

С допълнително споразумение от 05.04.2011 г. към предварителния договор, което е с нотариална заверка на подписите рег. №1933/05.04.2011 г. на нотариус Светлана Златарова, рег. №150 в НК, страните са уговорили нов краен срок за сключване на окончателен договор – до 31.03.2012 г. В чл. 3 е договорено оставащата част от продажната цена от 33 000 евро да се плати разсрочено, считано от датата на нотариалното изповядване на покупко-продажбата. Съгласно чл. 4 от договора, при неизпълнение на продавача да прехвърли собствеността до посочената дата, купувачът има право да развали процесния предварителен договор, в който случай ответникът му дължи връщане на платената сума от 30 000 евро, ведно със законна лихва, считано от датата на плащането до окончателното връщане.

Съдът намира, че горепосочените документи установяват породило се между страните облигационно правоотношение, по силата на което ответникът е следвало да продаде в срок до 31.03.2012 г. процесния апартамент. Възражението на дружеството за нищожност на предварителния договор поради липса на уговорка за сключване на окончателен договор е неоснователно, тъй като при тълкуване волята на страните, уговореното в чл. 3, ал. 1 от договора задължение на продавача да предаде имота на 30.11.2008 г., при отчитане на поетото в чл. 1 задължение на „Н.-**“ ЕООД“ да продаде недвижимия имот, както и факта, че и в двата документа ищецът и ответникът са се означили за краткост „купувач“ и „продавач“, недвусмислено сочи, че страните са постигнали уговорка да прехвърлят собствеността най-късно до 30.11.2008 г. Този извод напълно кореспондира и с последващото изявление на страните в чл. 2 от допълнителното споразумение, в което е посочено, че в чл. 3 от предварителния договор от 28.08.2007 г. срокът за предаване и прехвърляне на собствеността на имота се променя от 31.11.2008 г. на 31.03.2012 г.

Автентичността на предварителния договор и споразумението към него не е оспорена от страните, поради което и на основание чл. 180 ГПК съдът следва да зачете формалната им доказателства сила, като приеме, че направените в тях изявления са именно на ищеца и представляващия „Н.-**“ ЕООД. Същите съдържат признание на ответното дружество, че е получило от С.Р.Б. сумата от 30 000 евро, а опровергаването му не е проведено. Твърденията в отговора на исковата молба, че в действителност управителят на ответника Н.Д.С.е получил сумата от 30 000 евро по договор за заем, предоставен му от В.Л.Б., член на семейството на ищеца, а не като част от продажната цена по предварителния договор, както и че последният всъщност обезпечавал договора за заем, са недоказани. Видно от самия договор за заем, приложен на л. 82 от делото, същият е сключен на 28.09.2007 г. и следва подписания на 28.08.2007 г. процесен предварителен договор. Освен че страните по договора за заем са различни от тези по предварителния договор, макар и свързани лица, нелогично е с подписването на предварителния договор и направеното в него изявление, че на същата дата 28.08.2007 г. дружеството е получило процесните 30 000 евро, да се обезпечава заем, който е бил подписан един месец по-късно, като заемната сума, според представеното от ответника банково удостоверение изх. №13891/05.05.2015 г. на „Юробанк България“ АД (л. 84), е преведена от сметката на В.Б.по тази на Н.С.на 02.10.2007 г. Тезата за симулативност на изявленията относно получаването на част от продажната цена, се разколебава и от факта, че в значителен период след настъпване на уговорения на 30.11.2008 г. падеж за връщане на заема, страните по настоящото дело са подписали вече коментираното допълнително споразумение от 05.04.2011 г., с което управителят на дружеството повторно е заявил, че получените 30 000 евро са част от продажната цена, получена от „Н.-**“ ЕООД по предварителния договор.