Решение № 1052 от 18.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1052 гр. София, 18.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-4 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Гергана Ив. Кратункова при участието на секретаря Ива Ат. И. като разгледа докладваното от Гергана Ив. Кратункова Гражданско дело № 20241100112414 по описа за 2024 година

Предявени са искове по чл. 26, ал. 2, пр. 5, чл. 17, ал. 1 от ЗЗД и чл. 33, ал. 2 от ЗС.

Образувано е по предявени от Ц. Н. П. срещу А. Н. Г. и Г. И. Г. обективно съединени искове за установяване в отношенията между страните, че Договор за замяна обективиран в н.а. № 48/20.06.2024г., със страни А. Н. Г. и приобретател Г. И. Г., на 7/8ид.ч. от недвижим имот: Апартамент № 4, находящ се в гр. София, район Надежда, ж.к. „********, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, при съседи: стълбище, Р.С., двор, двор, който имот съставлява самостоятелен обект с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени съе заповед № РД-18-48/ 12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ 83.74 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж ***, под обекта- ***, над обекта

***, заедно с избено помещение № 12 с декларирана площ от 5.00 кв.м., при граници; коридор, И.С. Г.а, двор и заедно с 5.196% идеални части от общите части на сградата е нищожен, като относително симулативен, прикриващ действителна сделка – покупко продажба и иск за прогласяване за действителна на прикритата сделка – покупко продажба, с правно основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 17, ал. 1 ЗЗД, и кумулативно - иск за изкупуване на заменената /продадена/ с действителната сделка покупко продажба 7/8ид.ч. собствена на ответника А. Г., при действително уговорените условия, за сумата 88850,00лв., представляваща сбор от оценката на вещта към момента на извършване на сделката и сумата, която Г. Г. е заплатила на А. Г. срещу прехвърляне на недвижимия имот, с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗЗД.

Ищцата заявява, че тя и А. Г. са съсобственици на горепосочения имот, като в качеството си на съсобственик ищцата е активно легитимирана и има правен интерес от предявяване на иска по чл.33,ал.2 ЗС. Твърди се в исковата молба, че между А. Г. и Г. Г. е сключен Договор за замяна обективиран в н.а. № 48/20.06.2024г. с който Договор А. Г. е прехвърлил на Г. Г. 7/8 идеални части от правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор по КК № ***. в гр.София, жк. ******** като в замяна на това е получил произведение на изкуството – картина „Пейзаж“ на автора И.Я., с 1 размери 30,5 на 21 сантиметра на стойност 350 лева, като за уравнение на дела Г. Г. е доплатила сума в размер на 88500лева. Твърди, че сделката е симулативна и прикрива договор за покупо-продажба, като целта на сключването и е да бъде осуетена възможността на ищцата да упражни правото си по чл.33,ал.2 ЗС. Иска прогласяване на договора за замяна по нотариалния акт за нищожен като привиден, разриване на прикрития с последния договор за покупко-продажба на имотите и признаване на правото й на изкупуване на имотите по действителната разпоредителна сделка - договора за покупко-продажба.

Претендира разноски.

В срока за отговор по чл.131 ГПК ответникът А. Г. дава становище за неоснователност на предявените искове. Оспорва изложените в исковата молба фактически твърдения за наличие на финансови затруднения, обосновали необходимостта от сключване на сделката.

Твърди, че сключената замяна е целена сделка, а не симулативна и не поражда твърдяното от ищеца право на изкупуване.

В срока за отговор по чл.131 от ГПК ответницата Г. Г. заявява, че предявените искове са неоснователни. Сочи, че сключената замяна е целена сделка, а не симулативна и не поражда твърдяното от ищеца право на изкупуване.

Съдът, като съобрази доводите на страните и доказателствата съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено следното:

По делото не е спорно между страните, а и от представените по делото писмени доказателства /Нотариален акт за собственост върху жилище, дадено като обезщетение срещу отчужден недвижим имот за мероприятия по ЗТСУ, Удостоверение за идентичност, Удостоверение за наследници на С.Б.М., Нотариално завещание на С.Б.М./, че Ц. П. и ответника А. Г. са съсобственици на процесния недвижим имот.

Установява се от Договор за замяна обективиран в н.а. № 48/20.06.2024г., със страни А. Н. Г. и приобретател Г. И. Г., че между страните е сключена замяна на 7/8ид.ч. от недвижим имот: Апартамент № 4, находящ се в гр. София, район Надежда, ж.к. „********, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, при съседи: стълбище, Р.С., двор, двор, който имот съставлява самостоятелен обект с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени съе заповед № РД-18-48/ 12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ 83.74 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж ***, под обекта***, над обекта ***, заедно с избено помещение № 12 с декларирана площ от 5.00 кв.м., при граници; коридор, И.С. Г.а, двор и заедно с 5.196% идеални части от общите части на сградата срещу придобиване на право на собственост върху произведение на изкуството представляващо картина „Пейзаж“ на автора И.Я., с размери 31,5 на 21 см. – авторска техника, като за уравнение на дяловете Г. Г. се е задължила да заплати на А. Г. сумата от 88500 лева, платими от Г. Г. в седмодневен срок от сключване на сделката.

По делото е приета съдебно-оценителна експертиза от заключението на която се установява, че стойността на картината, предмет на договора за замяна към датата на изготвянето на експертизата е 500 лева.

По делото е приета и съдебно техническа и оценителна експертиза, която посочва, че пазарната стойност на 7/8 идеални части от процесния недвижим имот възлиза на пазарната стойност на заменените 7/8 ид.ч. към датата 20.06.2024 г.. възлиза на 216 415 лв. или 110 649 евро.

По делото като свидетел е разпитан К.П. – син на ищцата, който заявява, че вуйчо му и неговото семейство не се интересуват от изкуство. Посочва, че е наясно, че вуйчо му – А. Г. е имал финансови затруднения.

Свидетелката С.М. заявява, че се намира в приятелски отношения с А. Г. и знае за 2 процесната сделка. Твърди, че съпругата на ответника имала много силно желание да придобие картината „Пейзаж“ на художника И.Я., по сантиментални съображения.

Свидетелката посочва, че е присъствала на разговор между ответника Г. и ответницата Г. при която са уговорили конкретните параметри на замяната.

Другите представени по делото доказателства съдът намира за неотносими, поради което счита, че същите не следва да бъдат обсъждани.

При така установените факти съдът приема от правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 и чл. 17, ал. 1 от ЗЗД.

Привидни са договорите, при които страните нямат воля да бъдат обвързани, както постановява договорът. Когато волята на страните по сключеното съглашение е само да се създадат привидни правни последици на обвързаност, които те не желаят и постигнатото между тях съглашение не прикрива никаква друга сделка, симулацията е абсолютна, а когато волята на страните е да бъдат обвързани по начин, който е различен от посочения в сключеното съглашение и с който прикриват друга сделка, симулацията е относителна.

Явната сделка и в двата случая винаги е нищожна, като прикритото съглашение при относителната симулация, каквато се твърди в случая, поражда действие само ако отговаря на изискванията за неговата действителност.

Исковете за обявяване на привидността по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД и за разкриване на симулацията по чл. 17, ал. 1 от ЗЗД имат различен предмет - единият нищожността на явната сделка, а другият обвързващата сила на прикритото съглашение.

Правен интерес от тези искове има и съсобственикът, който не е страна по придобивната сделка и е предявил срещу прехвърлилия бивш съсобственик иск по чл. 33, ал.

2 от ЗС за изкупуване в преклузивния срок за упражняване на потестативното му право. В този смисъл са задължителните за съдилищата разрешения, дадени в Тълкувателно решение № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. дело № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС, решение № 475 от 14.07.2010 г. по гр. д. № 621/2009 г. на ВКС, ГК, IV г. о., решение № 79 от 26.06.2012 г. по гр. д. № 791/2011 г. на ВКС, ГК, III г. о., решение № 54 от 18.03.2013 г. по гр. д. № 627/2012 г. на ВКС, ГК, IV г. о., и други.

Съдебната практика е последователна и безпротиворечива, че оспорването на сделка от лице, което не е страна по нея, е допустимо само когато след връщането на имущественото благо в патримониума на отчуждителя би имало за последица настъпването (или възможността да настъпи) правна промяна в патримониума на третото лице, релевирало нищожността. (в този смисъл решение № 1 от 12.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3512/2008 г., II г. о.).По аргумент от приетото в решение № 54/18.03.2013 г. по гр. д. № 627/2012 г. по описа на ВКС, IV г. о. и според решение № 296/15.07.2011 г. по гр. д. № 179/2010 г. на ВКС, IV г. о. и решение № 302/28.11.2012 г. по гр. д. № 1597/2011 г. на ВКС, III г. о., съсобственикът има правен интерес да оспорва придобивната сделка, когато е предявил срещу прехвърлилия бивш съсобственик иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване. От това право произтича интересът на съсобственика да оспори с иск сделката, в която не е участвал.В случая ищцата се явява именно трето за оспорената сделка лице и моли с решението по делото съдът да установи нейната нищожност, изразяваща се в относителна симулативност, като прикриваща покупко- продажба.Интересът се обосновава с обстоятелството, че при уважаване на иска за разкриване на относителната симулация и прилагане на правилата за прикритата сделка по покупко-продажба, за нея възниква правото да встъпи в правата на купувача и да придобие, в качеството си на съсобственик, идеалните части, предмет на разпоредителната сделка между ответниците.

В случая установителните искове по чл. 26, ал. 2, пр. 5 и чл. 17, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договора за замяна като привиден и за разкриване на прикрития с него договор за покупко-продажба са съединени с иска за изкупуване на 3 заинтересования съсобственик на частта от недвижимите имоти по същия. Предявеното с последния на 16.08.2024 г. потестативно право на изкупуване частта от недвижимите имоти по придобивната сделка по нотариален акт № 48 от 20.06.2024 г. не е преклудирано, поради което за ищцата Ц. П. несъмнено е налице правен интерес от предявените искове за разкриване на симулацията.

При тях в нейна доказателствена тежест съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК е да установи не само, че волята на страните не е такава, каквато е отразена в договора за замяна, но и да установи действителна воля на страните да е била за обвързване от договор за покупкопродажба и да са били налице изискванията за действителност при сключване на прикритото съглашение - договора за покупко-продажба, при който съгласно чл. 33, ал. 2 от ЗС е приложимо правото на изкупуване. Това може да стане както с писмени доказателства, така и с гласни доказателства, при спазване на ограниченията по чл. 164, ал. 1 от ГПК. Няма пречка симулацията да бъде разкрита и въз основа на косвени доказателства, ако те, разгледани и преценени в своята съвкупност, водят до единствен и несъмнен извод за наличие на такава.

За доказване на симулативността обичайно се ползва т. нар. "обратно писмо", което представлява нарочен документ, съдържащ писмени изявления на страните, недвусмислено разкриващи симулативността на явната сделка и действителната им воля. Без значение е кога във времето е съставен обратния документ - преди, по време или след сключването на привидния договор, важно е той несъмнено да разкрива общата воля на страните по този договор.

Представянето на писмени доказателства за вероятната привидност на сделката не се изисква, когато лицето не е участвало в сключването на сделката, която му се противопоставя, т. е. е трето за сделката лице по арг. от чл. 165, ал. 2, изр. второ, пр. 2 от ГПК, какъвто е и разглежданият случай. Такова лице може да разкрива привидността на сделката без да представя писмени доказателства, включително и със свидетелски показания, тъй като то не може да разполага с необходимите му писмени доказателства, които разкриват истинските отношения между страните.