Решение № 2218 от 06.07.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2218 гр. ****, 06.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Димитър Димитров при участието на секретаря Милена Д. Узунова като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело № 20213110104000 по описа за 2021 година

Предмет на разглеждане са предявени от Т. МЛ. ИСМ., ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2, чрез адв. Д.В., против ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул. „****“ № 5, обективно кумулативно съединен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата от 7 600 лв., представляваща обезщетение за причинени вреди, ведно със законната лихва от предявяване на исковата молба (17.03.2021 г.), както и иск с правно основание чл. 82 ЗЗД за сумата от 600 лв., представляваща за пропуснати ползи, изразяващи се в размера на един наем.

Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:

Ищцата твърди, че е собственик на недвижим имот, находящ се в гр.****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2, във връзка с което отдала същия под наем на ИЗ. Ц. с наемна цена от 600 лв. месечно. Сключеният Договор за наем от 18.08.2020 г. бил прекратен на 27.02.2021 г. след изтичане на едномесечния срок на даденото на ответницата предизвестие и предаване от нейна страна на ключовете на имота. Твърди се, че ищцата и съпругът й реновирали апартамента преди отдаването му под наем на ответната страна, като след прекратяване на договора между страните, било установено, че жилището било в окаяно състояние – подовете и мебелите били мръсни и напоени с 1 урина от животните на ответницата, напълно унищожени били диванът и и матракът в спалнята, стените били надрани и силно замърсени, ламинатът на пода в хола бил издълбан и деформиран, а електроуредите - неизползваеми.

Сочи се, че при предаване на ключовете, наемателката отказала да се състави протокол, обективиращ състоянието на имота към онзи момент. Във връзка с това била изготвена техническа експертиза след извършен от вещото лице оглед на 01.03.2021 г., съгласно която за възстановяването на имота до състоянието му преди отдаването му под наем на ответницата, би бил необходим повече от един месец и сумата от 7600 лв. за извършване на строително-ремонтни работи. Ищцата счита, че в съответствие с чл. 12 от договора, наемателят следва да заплати обезщетение за причинените от него вреди, освен ако те се дължат на причина, за която той не отговаря, доколкото следва да полага грижи за имота като добър стопанин. Добавя още, че констатираните вреди не се дължат на обикновено ползване и захабяване, а са вследствие на бездействието на ответницата във връзка с вмененото й от чл.

231, ал. 1 ЗЗД задължение за отстраняване на дребни повреди, докато трае обвързаността на страните по договора за наем. Счита, че доколкото липсва изпълнение на това задължение по време наемното правоотношение, следва да бъде заплатено обезщетение за настъпилите вреди, както и обезщетение за пропуснатите ползи, изразяващи се в размера на месечния наем, докато траят ремонтните дейности по възстановяване на увреденото имущество.

В срока по чл. 131 от ГПК ответницата ИЗ. Ц., чрез процесуалния си представител е депозирала отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на исковите претенции. Оспорва изложената в исковата молба фактическа обстановка. Твърди, че на 08.03.2021 г. с адв. Д. се свързало лицето **** ****, който се представил като съпруг на ищцата, с претенция за заплащане от страна на ответницата на обезщетение за нанесени вреди в процесния имот. Посочва, че същият й изпратил снимки, за които се твърдяло да са направени непосредствено преди отдаването на апартамента под наем на ответната страна и които показвали доброто му състояние. В тази връзка оспорва наведените в исковата молба твърдения, че жилището било предоставено на ИЗ. Ц. непосредствено след извършен основен ремонт, доколкото от снимковия материал можело да се направи извод, че преди ответницата имотът е бил обитаван и че по същия има видими следи от продължителна употреба и ползване, както и че в имота е имало животни, 2 които не са на ответницата. Сочи, че ищцата не е представила надлежно подписан приемопредавателен протокол, от който да се извлече извод за състоянието на имота към момента на прекратяване на договора. Излага, че липсват доказателства за вписването на процесния договор в Община ****, както и че по отношение на него са били заплащани данъци и такси. Счита, че при предаването на ключовете от имота на наемодателя, същият го е приел без забележки, а едва няколко дни по-късно били предявени претенциите за състоянието му. В тази връзка на ответницата било заявено, че даденият от нея депозит в размер на 600 лв. ще бъде задържан като обезщетение за обичайното изхабяване на имота. По отношение на изготвената експертиза се счита, че доколкото същата е направена след освобождаване на процесния имот от ответницата и липсват данни за състоянието му при сключването на договора, то не би могло да се прецени дали действително похабяването се дължи на нейно ползване. В допълнение излага, че при сключване на наемния договор, същата е установила теч във всекидневната, надигнат паркет и мухъл по стените и пода, за което твърди, че е коментирано с ищцата.

Оспорва се липсата на съгласие от страна на наемодателя за отглеждането на домашен любимец в имота. Сочи, че с оглед състоянието на животното й, същото не би могло да похаби посочените мебели по описания от ищцата начин.

В законоустановения срок са предявени насрещни искове по чл. 211, ал.

1 ГПК. Ищцата по тях счита, че в съответствие с изложеното в чл. 15 от договора за наем, при неговото подписване е предоставила депозит в размер на 600 лв. на наемодателя (ищец по първоначално предявените искове), който с оглед прекратяване на договорната обвързаност между страните, е следвало да бъде възстановен на наемателката. Претендира се и заплащане на лихва за забава за периода от 27.02.2021 г. до 19.08.2021 г. в размер на 29 лв. и законна лихва от датата на предявяване на В условията на евентуалност в случай, че искането за сумата от 600 лв. не бъде уважено, прави възражение за прихващане за същата сума.

В срока за отговор на насрещния иск ответната страна по него не оспорва получаването на сумата от 600 лв. като депозит по сключения между страните на 18.08.2020 г. договор за наем. Твърди, че в съответствие със съглашението, наемодателят има право, в случай, че имотът не бъде върнат в състоянието, в което е приет, да задържи заплатения депозит, съгласно чл. 17 3 от същото. Сочи, че констатираните след прекратяване на договора вреди в жилището, са довели до пълната невъзможност за ползването му. Излага, че ищцата по настоящия иск отказала да бъде съставен протокол за състоянието на имота. Твърди се вещо лице да е посетило апартамента на 01.03.2021 г., като според изготвената от него експертиза за пълното възстановяване на жилището би бил нужен повече от един месец, а причината за състоянието – ползването му от наемателката и неполагането на грижи за него. Моли за отхвърляне на депозирания насрещен иск и присъждане на разноски.

В съдебно заседание ищцата И., чрез процесуалния си представител поддържа предявените искове и моли да бъдат уважени. Претендира за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

Ответницата Ц., чрез процесуалния си представител поддържат заявеното в отговора на исковата молба становище. Поддържа насрещните искове и претендира разноски.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

В хода на производството бяха представени и приети следните писмени доказателства: НА за продажба на недвижим имот № 110, том ІV, дело № 632/2016 г., схема № 15-469569-27.09.2016 г., договор за наем на недвижим имот от 18.08.2020 г., експертна оценка на обект от 03.2021 г. изготвена от арх.****, кореспонденция от мобилно приложение Вайбър.

На 18.08.2020г. Т. МЛ. ИСМ. е сключила договор за наем с ИЗ. Ц., с който й е предоставила за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, а именно: Апартамент № 2, находящ се жилищна сграда в гр.

****, Община ****, Район Приморски, ул ."****" №23 ет.1, срещу задължението им да заплащат месечен наем в размер на 600 лева, а падежът на вземанията е 5-то число на всеки месец. Срокът на договора е 12 месеца, т. е до 21.08.2021г. Договорено е, че наемателят следва да заплаща всички комунални режийни консумативи по време на договора. Регламентирана е онтговорността на наемателя при виновно причинени на имота вреди.

Регламентирано е, че наемателят следва да върне на наемателя в 3-дневен срок от прекратяването на договора в същото състояни, в което е бил предаден. Договорено е, че при подписване на договора, отв.Ц. заплаща на 4 ищцата сумата от 600 лв., представляваща депозит, който следва да бъде върнат при прекратяване на договора. Съгласно договора ищцата има право да се удовлетвори от заплатения депозит при отказ от наемателя да върне имота в уговорения срок, или предаде същия не в състоянието при подписване на договора; в случай, че наемателя не плати месечния наем; месечните консумативни разходи, след напускане на имота; както и в случай, че наемателят прекрати договора без предоставяне на предизвестие от поне 1 месец. Регламентирано е, че при нанесени вреди на имота, или неплатени режийни разходи за него, наемодателят има право да претендира обезщетение за размера над депозита.

Регламентирано е, че договорът се прекратява с изтичане на срока му; с определяне на едномесечно предизвестие от едната до другата страна. В случай, че срокът за предизвестие не бъде спазен, неизправната страна дължи на другата обезщетение в размер на една наемна вноска.

Представени са 7 броя платежни нареждания за платен наем съответно за м.02.2021г., 01.20 21г., 12.2020г., 11.2020г., 10.2020г., 09.2020г., 08.2020г., в размер на по 600 лева, кактоа и платежно нареждане за заплатена на 31.03.2021г. от ищцата в полза на „Енерго-Про Продажби“ сума от 103,75лв. без посочване на основание за плащането.

Макар и да липсват изрични писмени доказателства в тази връзка, с оглед изявленията на страните, съдът приема, че ответницата е отправила едномесечно предизвестие до ищцата за прекратяване на наемното праваотношение, поради което считано от 27.02.2021г. Договорът за наем е бил прекратен на осн.чл.20,б.“б“ и на тази дата ответницата е освободила наетия имот и е предала на ищцата и съпруга й ключовете от жилището.

От заключението на проведената по делото Съдебно-техническа експертиза, поддържана в съдебно заседание от вещото лице М.А. се установява, че стойността на всички необходими ремонти по отстраняване на всички повреди в Апартамент № 2, находящ се в гр. ****, ул."****, бл. 23, ет.1 е 9038,32 лева (девет хиляди тридесет и осем лева и 32ст.

В проведено открито съдебно заседание вещото лице изтъква, че на 31.03.2022г. е извършила оглед на апартамента и е отразила състоянието му към този момент. Освен това като доказателство за състоянието му е ползвала предоставените по делото от ищцовата страна снимки, за които ищците 5 твърдят, че са изготвени непосредствено след прекратяване на договора и освобождаването на апартамента от ответницата.Вещото лице заявява, че по делото липсват доказателства както за състоянието на апартамента към момента на сключването на договора за наем и нанасянето на ответницата, така и към момента на освобождаването на имота от ответницата и предаване на ключовете от него на ищцовата страна.

Съдът приема заключението на вещото лице, като съобразява, че то се базира единствено на твърденията на ищцовата страна и неприети от съда доказателства – снимки предоставени от ищцата, за които не са налице доказателства за датата на изготвянето им.

В хода на производството по искане на ответната страна бе допуснато изготвянето на съдебно софтуерно-техническа експертиза, касаеща проведена преди 27.02.2021г. между ответницата и неин приятел кореспонденция WhatsApp и по Вайбър със съпруга на ищцата, съдържаща и снимки на жилището. В заключениет си вещото лице заявява, че действително по приложение Вайбър между ответницата и ищца по насрещния иск и съпруга на ищцата- **** **** е водена кореспонденция, с процесния период от 21.08.2020г. до 27.02.2021г. и прилага разпечатани копия на тази кореспонденция по дати, вкл. и изпращаните между тях снимки. Вещото лице потвърждава, че между ответницата и св. ****, на 27.02.2021г. е проведена кореспонденция по приложение WhatsApp и на тази дата той изпраща на ответницата снимки от жилището, което вещото лице разпечатва и прилага към заключението си. Вещото лице удостоверява както съдържанието на тези кореспонденции, така и датите на осъществяването им.