Решение № 3318 от 20.02.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3318 гр. София, 20.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. Г.А при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. Г.А Гражданско дело № 20241110125628 по описа за 2024 година

Предявени са от С. Е. Д. Д. и Д. С. Д. срещу Л. М. С. активно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на всеки един от ищците сума в размер на 16 331,18 лева, представляваща неустойка по чл. 19, т.2 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.11.2021г.

Ищците твърдят, че сключили, като купувачи с ответницата, в качеството и на продавач, горепосочения предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, находящи се в **********************************************. Твърдят, че в чл. 10 от договора, страните договорили, че ответника, като продавач декларира, че „имотите са изцяло негова безспорна собственост“. Впоследствие се оказало, че за имотите, предмет на договора има обявено саморъчно завещание от починалия брат на С. – Р.С.. По изложеното твърдят, че развалили договора чрез изрично волеизявление, изпратено до ответника по ел.път и достигнало до ел.поща на ответника на 04.02.2022г. Със съобщението поканили С. да им възстанови дадения задатък по чл. 5 от договора в общ размер на 32 662,36 лева.

Поддържат, че ответникът приел развалянето, като още на същия ден възстановил частично сума в размер на 19 500,00 лева. Поддържат, че съгласно чл. 19, т.2 от договора в случай на разваляне на договора на това основание, продавачът дължи на купувача, освен връщането на задатъка и неустойка в размер, равен на размера на дадения задатък по чл. 5 от договора, а именно в размер на 32 662,36 лева. По изложеното ищците молят за уважаване на исковете. Претендират присъждане на разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба с 1 който оспорва предявения иск. Не оспорва факта, че между страните е подписан процесния договор. Не се оспорва и твърдението, че на 04.02.2022г. ответницата е превела на ищците сума в размер на 19 500 лева. Оспорва всички останали твърдения. Поддържа, че имотите, предмет на договора са притежавани от М.С. и Е.А. С., като ответницата по наследство ги е придобила, като след смъртта на брат си – Р.С., ответницата единствена владее имотите, предмет на договора. Твърди, че във връзка с процесната продажба ангажирала посредник, като за целта на 03.11.2021г. сключила с ************** договор за продажба в срок.

Съгласно договора, брокерът се задължил да извърши определени действия, включително при постигане на съгласие между продавача и купувача и само при чиста сделка да изготви предварителен договор и да посредничи при неговото подписване. Поддържа, че посредника по никакъв начин добросъвестно не изпълнил задълженията да я уведоми, че в АВ има вписано завещания от името на брат й. В тази връзка твърди, че след подписване на предварителния договор и заплащането на задатъка изтеглила част от сумата от 12 000 лева и я заплатила на посредника, като на 18.11.2021г. брокерът С. Й. получил от ответницата и сума от 1170,00 лева „за корекция на кадастъра“. Оспорва твърдението на ищците „че за имотите се оказало, че съществуват предходни саморъчни завещания от починалия брат на Л. С. – Р.С., които засягат имотите по начин, че Л. С. не е единствен и безспорен собственик на същите имоти“, като в тази връзка посочва, че по отношение на имотите, предмет на предварителния договор е имало вписване на завещание още от 06.02.2019г., и поради публичност на регистъра ищците също са могли да извършат активни действия и да извършат справка за горепосоченото вписване. В тази връзка те не били добросъвестни.

Също така посочва, че и до ден днешен срещу ответницата не са предявявани искове от други лица, с претенции че са собственици на имотите, предмет на предварителния договор.

Оспорва истинността на представеното от ищците саморъчно завещание, в каквато връзка отправя искане за допускане изслушване на съдебно графологична експертиза. Оспорва и получаването на изявлението от страна на ищците за разваляне на процесния договор.

Възразява в тази връзка ищците да са отправили надлежно, съобразно правилата на закона писмено предизвестие до ответницата, с което от ищците да е отправена и покана до ответницата за заплащане на неустойка. Твърди, че в действителност с посредничеството на брокера е била постигната спогодба между страните ответницата да върне на ищците получената от нея сума без брокерска комисионна /12 000 лева/ и без другите разходи на продавача по сделката /приспадна е сума от 1162,36 лева, а дадената на брокера е сума от 1170,00 лева/, като така договорът да бъде развален по взаимно съгласие от страните, без никоя от тях да има към другата каквито и да било претенции. Моли за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищците С. Е. Д. Д. и Д. С. Д., редовно призовани, не се явяват, представляват се от адвокат Й., който поддържа исковата молба и моли за уважаване на исковете.

В съдебно заседание ответникът Л. М. С., редовно призован, не се явява лично, представлява се от адвокат Ц., която поддържа отговора на исковата молба и моли за 2 отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание третото лице – помагач, конституирано на страната на ответника – **************, редовно призовано, не изпраща представител.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа страна следното:

Като доказателство по делото е приобщен Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 14.11.2021г., сключен между Л. С., като продавач и С. Е. Д.

Д. и Д. С. Д., като купувачи, с предмет обещание на продавача да продаде на купувачите, при равни дялове поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в ******************* с площ от 627 кв.м., заедно с находящите се в него постройки с кадастрални идентификатори *** /жилищна/ и *** /стопанска/, срещу покупко-продажна цена от 167 000 евро. В чл. 5 от договора страните договорили задължение на купувачите да заплатят на продавача сумата в размер на 16 700,00 евро, с левова равностойност от 32 662,36 лева, като задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД в срок до 19.11.2021г. Страните не спорят, че задатъка е заплатен от ищците. Уговорено било че останалата част от покупко-продажната цена от 150 300,00 евро ще бъде заплатена от купувачите след сключване на окончателен договор чрез банков кредит и след изпълнение на условията за това поставени от финансиращата Банка. Било уговорено видно от чл. 8 от договора, че окончателен договор ще бъде сключен в срок не по-късно от три месеца от сключване на предварителния договор и след сбъдване на условията по чл. 3, ал.1, чл. 4, ал.2 и ал.3. В чл. 10 от договора продавачът е декларирал, че имотите са изцяло негова безспорна собственост, върху тях няма запазени или учредени вещни права, няма наложени възбрани, не са предмет на реституционни претенции, на висящ исков процес, че за тях няма други сключени предварителни договори и договори за наем с трети физически и юридически лица, че не са обременени с договорни и законни ипотеки, както и че не са предмет на особен залог по смисъла на ЗОЗ. В чл. 14 от договора страните договорили, че в случай, че декларираните в договора обстоятелства се окажат неверни и неистински, то при евикция или при обезсилване на предварителния договор или на окончателния такъв, както и при неизпълнение на задълженията на продавача по договора, то продавача ще възстанови на купувачите даденото по чл. 5 капаро в двоен размер, както и всички виновно причинени вреди и загуби, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.

В чл. 19 от договора страните договорили, че договора може да бъде развален: едностранно и без предизвестие от купувачите в случай че не се изпълнят условията на чл. 3, ал.1 и по чл. 4, ал.3 от договора, тоест ако продавача не е изпълнил задълженията си по чл. 10 от договора; едностранно и без предизвестие от купувачите в случай, че продавача немотивирано откаже да сключи окончателен договор, или в случай, че продавача влезе в договорни отношения с трети лица, или в случай, че която и да е от декларациите по чл. 10 се окажат неверни към датата на сключване на окончателния договор, като в този случай страните договорили, че дадения задатък по чл. 5 от договора и всички други извършени 3 плащания по договора ще бъдат възстановени в пълен размер, а продавача ще дължи на купувачите и неустойка в размер, равен на размера на задатъка по чл. 5 от договора, съответно едностранно от продавача, в случай, че купувачите немотивирано откажат да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имотите, като в този случай продавачът има право да задържи получения от купувачите задатък, но дължи връщане на купувачите на извършените от него други плащания по договора. В чл. 21 от договора страните договорили, че приемат че официалните адреси за кореспонденция между тях са адресите, посочени в предварителния договор, като при промяна всяка страна се задължава в срок до пет работни дни да уведоми другата.

От приетите по делото удостоверения за наследници на СО, ************* /л.18, 19 и 20 от досието по делото/, се установява, че ответницата е наследник на покойния М.Й.С., починал на 21.06.1989г., който след смъртта си е оставил за свои законни наследници - Е. С. като съпруга, впоследствие починала на 03.03.2006г., ответницата, като негова дъщеря и син - Р.М.С., също починал на 31.05.2018г. От приетото по делото саморъчно завещание се установява, че приживе братът на ответницата - Р.С. е изготвил универсално завещание в полза на трето лице – В.Г.С., като завещанието е обявено с Протокол за обявяване на завещание, съхранявано извън кантората на Н.а с дата 10.12.2018г. и с рег. № 1124, дело 35 от 05.02.2019г. на Н. В. Г.а, с рег. № *** в НК, с район на действие, районна на СРС.

По делото е приета електронна кореспонденция от дата 04.02.2022г., при внимателен прочит на която се установява, че ищците са отправили волеизявление до определени лица, като не се установява, че имейла е изпратен конкретно до ответницата, че развалят предварителния договор на основание чл. 19, т.2 от него, като са настояли в имейла за възстановяване на заплатения задатък от 32 662,36 лева. От приетото по делото платежно от 04.02.2022г. се установява, че ответницата е възстановила на ищците сума в размер на 19 500 лева с основание „задатък от ПД в чл. 5“, обстоятелство, което не е спорно между страните, и съдът го е отделил като такова с определението си постановено по реда на чл.

140 от ГПК.

По делото е прието и споразумение с продавач за продажба в срок от 03.11.2021г. с възложител – ответницата и изпълнител **************, с което е уговорено посредничество на третото лице – помагач за продажба на процесните имоти, като в раздел IV от споразумението е договорено възнаграждение на посредника от 3% от продажната цена на имота. В раздел II от споразумението страните вменили в задължение на посредника, че предварителен и окончателен договор ще бъде сключен при постигнато съгласие между купувач и продавач само при доказана чиста сделка. По делото е прието и платежно нареждане за сумата от 12 000 лева от дата 15.11.2021г. и изписан текст върху него: „Аз, С. Р. ****** получих сумата от 12 000 лева от Л. М. С.“, като не е посочено основанието за получаване на тази сума.

По делото е приета Заповед за изпълнение на парично задължение от 17.05.2022г., издадена по ч.гр.д. № 17022/2022г. по описа на СРС, 45-ти състав, издадена за сумата за 4 задатък по процесния договор, както е посочено в заповедта за изпълнение по твърдения на заявителите „по развален предварителен договор“, невъзстановена изцяло на ищците, по което дело съдът е констатирал, че заповедта е връчена лично на ответницата на 07.06.2022г. и е издал изпълнителен лист. Въз основа на изпълнителния лист е образувано изпълнително дело № 2022***0400658 по описа на *** С.А., с рег. № *** в К***, с район на действие, районна на СГС, видно от приетите по делото удостоверения по изпълнителното дело /л.75 и л.76 от досието по делото/. От приетото по делото изпълнително дело се установява, че Л.