Решение № 2770 от 07.05.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2770 гр. София, 07.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Боян Г. Бояджиев при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Боян Г. Бояджиев Въззивно гражданско дело № 20241100509736 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С Решение № 11726/14.06.2024 г., постановено по гр. д. № 61867/2023 г. по описа на СРС, 85 състав, са уважени изцяло предявените от М. Б. В. срещу „Мидболкан инфрастракчурал проджектс“ ООД обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 143, ал. 2 вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП за признаване за установено, че клаузите на т.

4.1 – в частта за едностранното изменение на договора и на таксите, на т. 6.2., б. „а“ и „б“, на т. 7.1., на т. 7.2 от Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г., сключен между страните, са нищожни поради тяхната неравноправност.

Срещу първоинстанционното решение е депозирана въззивна жалба от ответника „Мидболкан инфрастракчурал проджектс“ ООД с доводи за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение. Намира, че сключеният между страните договор за управление и поддръжка не представлява потребителски договор и в този смисъл уредбата му не се намира в Закона за зашита на потребителите, тъй като самото дружество е етажен собственик, също така е избран от Общото събрание управител и представляващ Етажната собственост. Сочи, че в това си качество има задължението да организира предоставянето на услуги, които да ползват всички етажни собственици, вкл. и самото дружество, срещу което всеки собственик заплаща съответната такса, която обезпечавало функционирането на уговорения ред и инсталации в сградата. Излага, че не предоставя самостоятелно нито една от услугите, необходими за управлението и поддръжката на общите части на сградата. Поддържа, че не е професионален управителтърговец. Твърди, че процесните договорни клаузи са индивидуално уговорени и първоинстанционният съд неправилно не е кредитирал свидетелските показания в тази насока. По отношение на договорната клауза Раздел 4, т. 4.1 излага, че е предвиден ясен размер и механизъм за повишаване на таксите. За клаузите на т. 6.2, б. „а“ и б. „б“ сочи, че не целят да ограничат възможността ищцата да ползва общите части при положение, че не изпълнява договорните си задължения и решенията на Общото събрание на ЕС за заплащане 1 на определените такси, а да се поддържа сградата. Поддържа за клаузата на т. 7.2, че има за цел единствено новият собственик-приобретател на имот в сградата да встъпи както в правата, така и в задълженията на прехвърлителя на собствеността с оглед осигуряване на безпроблемно последващо управление и поддържане на общата собственост. За клаузата на т. 7.2 от договора се излага, че едностранно прекратяване на договора не е предвидено както за ищеца, така и за ответника, а единствено и само с ново решение на ОС на ЕС.

Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца М. Б.

В., с който се оспорват подробно всеки от изложените в жалбата доводи. Представят се твърдения, че съгласно съдържанието на процесния договор ответникът извършва услуги по управление и поддръжка на сградата и получава възнаграждение за тях, дължимо на договорно основание, а не по силата на решение на Общото събрание на основание чл. 19, ал. 7 ЗУЕС. Сочи, че подобна услуга е включена именно и в предмета на дейност на дружеството – „менажиране и управление на недвижими имоти“. Намира свидетелските показания на свидетеля на ответника за противоречиви, взаимоизключващи се и неточни.

Сочи, че последният изложил, че всички собственици в сградата имали подписани такъв договор, който е бил предварително изготвен и съдържанието на същия е унифицирано.

Поддържа, че процесният договор не би могъл да се подпише в различен вариант от предварително изготвения, не били допустими корекции и промени по съдържанието му.

Счита, че едностранната възможност за изменение на размера на таксите е при неясни условия, като не е предвидена и каквато и да е относителна тежест на отделните икономически фактори. На следващо място излага, че клаузите, според които ответникът има право, по своя преценка и наред с неустойка за неизпълнение, да преустанови снабдяването на имота с комунални услуги, да прекрати и/или откаже, и/или ограничи достъпа на собственика до сградата и инфраструктурата, дава възможност на търговеца да направи имота на потребителя практически неизползваем по предназначение. Намира, че клаузата за прекратяване на договора води до извод, че ответното дружество може да реши да не изпълнява своите договорни задължения, но въпреки това ще му се дължи уговорената цена в договора завинаги, тъй като ищецът няма да може да се позове на неизпълнение като основание за прекратяване на договора. Излага съображения за нищожност на клаузата касаеща прехвърлянето на недвижимия имот като ограничение, което възлага допълнителни условия за упражняването правото на собственост в пълен обем на титуляра му.

Моли съда да остави без уважение въззивната жалба.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Жалбата е подадена в срок от легитимирана да обжалва първоинстанционния съдебен акт страна. Настоящият въззивен състав намира, че постановеното решение е валидно и допустимо. Разгледана по същество въззивната жалба е основателна, по следните съображения:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. чл.

124, ал. 1 ГПК вр. чл. 143, ал. 2 вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП за признаване за установено в отношенията между М. Б. В. срещу „Мидболкан инфрастракчурал проджектс“ ООД, че клаузите на т. 4.1 – в частта за едностранното изменение на договора и на таксите, на т. 6.2, б. „а“ и „б“, на т. 7.1., на т. 7.2 от Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г., сключен между страните, са нищожни поради неравноправност.

Настоящият въззивен състав при извършване на самостоятелна преценка на 2 събраните пред първата инстанция доказателства приема за установено от фактическа страна въз основа на следните доказателства:

С Нотариален акт № 185, том II, рег. № 5232, нот. д. № 353/2007 г. на нотариус К.К., на 28.12.2007 г. О.Г.Л. и Л.А.Л. са продали на М. Б. В. собствеността върху изграден в степен на завършеност „груб строеж“ самостоятелен жилищен обект - апартамент № 9, разположен във вх. А, ет. 3, в новострояща се масивна жилищна сграда, находяща се в гр. София, район „Оборище“, ул. ****. Страните не спорят, че се касае за апартамент в жилищна сграда „Долче вита“.

Второ, на същия ден 28.12.2007 г. е сключен Договор за управление и поддръжка на „Долче вита“ между „Мидболкан инфрастракчурал проджектс“ ООД в качеството на мениджър и М. Б. В. в качеството на собственик, приподписан и от продавачите О.Г.Л. и Л.А.Л..

На 13.05.2009 г. е проведено общо събрание на етажните собственици в сграда „Долче вита“ на ул. ****А, като са взети с пълно мнозинство от присъстващите и представлявани собственици на самостоятелни обекти (между които и ищцата и съпругът й) следните решения:

Утвърден е правилникът за вътрешния ред в сградата, вписан в договора за правилата за вътрешния ред;

Преизбрано е дружеството-ответник „Мидболкан инфраструкчурал проджектс“ ООД за управител на етажната собственост;

Избрана е контролен съвет;

Утвърден е размерът на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка във формата на годишна такса;

Да бъде ангажирана гражданска отговорност на лица, които не изпълняват задълженията си към ЕС.

Представени са фактури, издадени от ответника на ищеца за плащане на от страна на ищцата на годишни такси по договор за управление и поддръжка, за периода 2019-2023 г.

През 2019 г.-2021 г. като получател е посочено „Марвел ЦПУ Машини“ ЕООД чрез Х. П. В., а за 2022 г.-2023 г. само Х. П. В..

При преценката си за неравноправност на клаузите на договор, сключен между търговско дружество и физическо лице, съдът следва да извърши служебно анализ за обстоятелствата, при които е възникнало правоотношението (чл. 7, ал. 3 ГПК). По отношение на юридическото лице преценката включва отговор на въпроса дали същият е действал в търговско качество в рамките на дейността си по занятие. При физическото лице следва да се прецени дали договорът не е сключен във връзка с развивана от него търговска дейност по смисъла на чл. 1 ТЗ или е за задоволяване на битовите му потребности. В последната хипотеза ще бъде установено потребителското качество на физическото лице, което създава за съда задължение да приложи комплекс от норми обобщени в термина „потребителска защита“. Неравноправна клауза в потребителски договор е налице при наличието на общата предпоставка по чл. 143 ЗЗП (чл. 3, §1 от Директивата) – уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. Неравноправна би била клауза, която отговаря на посочените условия, независимо дали има за предмет или постига някой от изброените в разпоредбата на чл. 143, т. 1-18 ЗЗП. конкретни резултати. Ограничаването на преценката за неравноправен характер до изследване единствено на основанията по чл. 143, т. 1-18 ЗЗП е в нарушение както на националния закон (т. 19 на чл. 143 ЗЗП), така и на Директива 93/13. Етажният собственик и възложител по договора за управление и поддръжка е физическо лице, като не се установи при закупуването на имота същият да е бил предназначен за използването му от двамата му собственици в своята търговска или професионална дейност. Налице са доказателства за отдаването на имота под наем за периода от 2019 до 2023 г. на юридическо лице, чийто едноличен собственик на капитала и управител е единият от собствениците – Х. В., което обаче не обуславя изначално целта при закупуването му да е била за търговска дейност.

3

Първоинстанционният съд е допуснал процесуална грешка, като не е обсъдил приетият по делото протокол от общото събрание на етажната собственост от 13.05.2009 г. Няма доказателство същият да е оспорен по съдебен ред, а и по настоящото дело ищцата не е възразила по съдържанието му. В процесния протокол е удостоверено решението на етажните собственици дружеството-ответник „Мидболкан инфраструкчурал проджектс“ ООД, в качеството му и на собственик на самостоятелни обекти в сградата, да бъде преизбрано за управител на етажната собственост. Като такъв последният е определен и в договора за управление и поддръжка, сключен между страните на 28.12.2007 г.

Действително в договора същият е обозначен като „мениджър”, но мениджър и управител в контекста на управление и поддръжка на общи части изпълняват функциите на една и съща длъжност. От езикова гледна точка английското „manager“ означава „онзи, който управлява/ръководи“. Действащият към момента на подписване на договора от 28.12.2007 г.

Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) – отм. не предвижда ограничения юридическо лице да осъществява функциите на управител на етажната собственост. В т. 2 от договора за управление и поддръжка е регламентирано възнаграждение за изпълнителя, която клауза не противоречи на чл. 18 ПУРНЕС (отм.) – допустимо е управителят възмездно да изпълнява длъжността на управител на ЕС. От съвкупния анализ на изложеното следва заключението, че процесният договор за управление и поддръжка на общите части в сграда „Долче вита“ е сключен между собственик на самостоятелен обект в процесната сграда и управителя на етажната собственост. Ето защо М. В. няма качеството на потребител по смисъла на § 13, т. 1 ДР ЗЗП. Изпълнителят по процесния договор за управление и поддръжка от своя страна не е сключил процесния договор в качеството на търговец по смисъла на пар. 13, т. 2 ДР ЗЗП, а на управител представляващ ЕС.