Решение № 67 от 08.03.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 67 гр. Бургас, 08.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Дарина Анг. Костова при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Дарина Анг. Костова Търговско дело № 20222100900039 по описа за 2022 година

Производството е образувано по повод искова молба, подадена от „ОКгруп29“ ЕООД, ЕИК 204059440, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1517, район Подуяне, ж.к. „Васил Левски“, ***, представлявано от Огнян

Златков Колев чрез адв. Любомир Александров Цветков – БАК, със съдебен адрес: гр.

Бургас, ***, ет. 1, офис № 3 против С. Х. Х., ЕГН ********** от гр.

*****, с която ищецът претендира да бъде осъдена ответницата да му заплати следните суми: 198 000лв., представляваща неустойка на основание чл. 11, ал. 2 от договор за наем от 14.02.2017г., както и сумата от 66 000лв., представляваща обезщетение за вреди от развален договор за наем от 14.02.2017г., ведно със законната лихва върху посочените суми от датата на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и направените по делото разноски. Представя и ангажира доказателства по делото.

Исковата молба, подчинена на общите изисквания на ГПК за предявяването й отговаря на условията на чл. 127 и на основание чл.131 от ГПК преписи от нея са изпратени на ответницата, като й е указано да подаде писмен отговор в едномесечен срок, задължителното му съдържание и последиците от неподаването им и неупражняването на права. Видно от книжата по делото съобщението с придружаващите го книжа е получено на 14.03.2022г. лично, като в срока за отговор такъв е представен по делото. С разпореждане от 07.05.2022г. съдът е указал на ищеца по делото възможността от подаване на допълнителна искова молба. В срок е постъпила такава. На ответницата е предоставена възможност за депозиране по делото на допълнителен отговор. Такъв е представен. При това положение съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.

Обективно съединените искове, предмет на настоящото дело, са подсъдни на съдилищата, като е налице правен интерес от предявяването им пред съда, тъй като се 1 твърди неизпълнение на договорено задължение и този вид нарушение на граждански субективни материални права не може да се преодолее по друг начин освен по пътя на принудителното изпълнение, което се предхожда от установяване на това правно положение само по исков ред. Исковата молба е предявена съобразно правилата за родова и местна подсъдност на чл. 104, т.4 и чл. 105 от ГПК, а именно пред Бургаски окръжен съд като първа инстанция, предвид цената на иска, който е и съд по постоянния адрес на ответницата.

Исковата молба е подадена от активно легитимирано лице – търговско дружество, което чрез законния си представител твърди нарушения на материални субективни права, вследствие на които нарушения са възникнали и допълнителни задължения за обезщетения за вреди. Исковете са насочени срещу лице, за което се твърди, че нарушава материални субективни права чрез неизпълнение на поети по един и същ договор за наем насрещни задължения. Не са направени от страните възражения, нито до настоящия момент са станали служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са налице положителни процесуални предпоставки, водещи до недопустимост на предявените искове.

При това положение предявените искове са допустими.

Ищецът твърди, че на 14.02.2017 год. между ищеца и ответната страна бил сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр.

Несебър, община Несебър, обл. Бургас одобрена със Заповед № РД - 18 - 46 от 18.08.2006 год. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед № КД -14- 02 -1912 от 29.11.2010 год. на Началник на СГКК гр. Бургас, с адрес: гр. Несебър, п.к. 8230, ул.

„Месембрия“ № 7, ет. 0, който самостоятелен обект се намира в сграда разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект за обществено хранене, брой нива на обект 1, с площ от 60.00 кв. м., ведно със съответния процент идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - няма; под обекта - идентификатор ***; над обекта идентификатор ***. Бил уговорен пет годишен срок на договора, считано от подписването му.

Непосредствено преди започване на летния сезон 2017 год. и по време на извършване на ремонт от страна на ищеца, същият бил уведомен от ответната страна, че за недвижимия имот предмет на договора за наем е сключен друг договор за наем от 19.08.2016 год. с трето лице - М. И. В.. На 18.05.2017 год. трите страни подписали споразумение, по силата на което ищеца, М. И. В. и С. Х. се споразумели, договорът между ответната страна и М. И. В. да бъде прекратен.

С това споразумение, ищецът и С. Х. се споразумели действието на сключения между тях договор за наем от 14.02.2017 год. да продължи своето действие, като на свой ред ищецът поел задължение да изпълнява задълженията си за плащане на наемна цена по този договор като изплати на третото лице - М. И. В. сумата от 68 000.00 лв., представляваща платената от това лице наемна цена по прекратения между него и ответната страна договор 2 за наем от 18.05.2016година.

По този начин, съгласно т. 4 от споразумението, ищецът надлежно изпълнявал задължението за заплащане на дължимия наем по договора от 14.02.2017 год. като прихващал срещу изплатеното от него вместо С. Х., нейно задължение към третото лице М. И. В..

По процесния договор за наем от 14.02.2017 год. за първите седем месеца от датата на подписването му, ищецът заплатил сумата от 11 550.00 лв. Общата сума заплатена на М. И.

В., по представените към исковата молба разписки била в размер на 87 098.00 лв.

След края на летния сезон на 2017 год., държането на имота било предоставено на С.

Х. по нейно искане с оглед желанието й и заявената от нея необходимост от извършването на освежителни ремонти.

След този момент ищецът не бил допускан до процесния недвижим имот, като видно от представените към исковата молба касови бележки било, че за летния сезон на 2018 год. и 2019 год. ответната страна отново нарушила условията на процесния договор като предоставила ползването на имота на поредното друго трето лице - ЕТ „Пицария Амфора“ с ЕИК 102109316.

Поради продължилото неизпълнение на задълженията на ответната страна, в качеството й на наемодател по процесния договор да предостави ползването на процения имот, на 16.06.2021 год. й било изпратено уведомление, с която била поканена да изпълни задълженията си, съответно едновременно с това и предвид неизпълнението на тази покана било отправено и волеизявление за разваляне на договора за наем от 14.02.2017 год.

Съгласно чл. 11 ал. 2 от процесния договор за наем, ответната страна дължала неустойка в двоен размер на дължимите наеми за целия срок на договора, ведно с обезщетение за вреди и пропуснати ползи.

Дължимата наемна цена за целия срок на процесния договор била в размер на 99 000.00 лв., като двойния й размер – в размер на 198 000.00 лв..

На следващо място, невъзможността оборудваното от ищеца заведение - кафе да бъде ползвано от него и да функционира довело до финансови загуби.

Неспазването на задължението на ответната страна да предаде своевременно обекта и неправомерното ограничаване на достъпа осуетило възможността за ищеца да възстанови направените разходи за ремонт и подобрения, които били направени от ищеца именно с оглед правния му интерес да ползва обекта необезпокоявано за целия срок на договора.

Липсата на достъп на ищеца в наетия имот, водело до невъзможност да се компенсира извършените разходи за подобрения за срока на договора.

Твърди се, че в наетия обект били извършени пълен ремонт на вътрешното помещение включващ: ремонт и доизграждане на цялата ел. инсталация, както и поставяне на нови осветителни тела; пълен ремонт на съществуващата ВиК инсталация, както и замяна с нови, на всички ВиК принадлежности; ремонт и доизграждане на бар, както и 3 замяна с ново обзавеждане за него; пълно прешпакловане и боядисване на всички помещения към кафето; пълен ремонт на помещението в което се помещавало кухнята, включващ Ел. ВиК, настилки и боя; пълно оборудване на кухнята и бара, с всичко необходимо за работа на заведението; цялостен ремонт със замяна с нови плочи на тротоара около наетия обект; ремонт и разширяване на плочника, намиращ се пред входа на кафето; изграждане на нова ел. инсталация от външната страна на постройката, подходяща за работа с поставяеми търговски обекти; премахване на стар малък навес и изграждане на изцяло нов дървен навес, покриващ тротоара около къщата и входа на кафето; изграждане на нова ел. инсталация от външната страна на кафето, за осветление и захранване на плочника с външните маси за клиентите на заведението; боядисване, ремонт и освежаване, на всичко необходимо за работа на кафето.

С поведението си наемодателят осуетил ползването на процесния недвижим имот съобразно предназначението му и това негово поведение довело до претърпяна вреда и пропусната полза от наемателя.

За останалия договорен период страните се споразумели ищецът - наемател да заплати наемна цена по договора, като заплати същата до размер от 68 000.00 лв. на трето лице - М. В., който към този момент се явявал кредитор на ответната страна - наемодател по прекратен между тях договор за наем от 19.08.2016 год.

Така дължимата от ответната страна на третото лице сума от 68 000.00 лв. е била изплатена от ищеца до 25.09.2017 год., тоест до края на летния сезон от първата година на срока договорен с процесния договор.

При тези обстоятелства ищецът - наемател е заплатил авансово наемна цена в размер на 79 550.00 лв. към 25.09.2017 год.

Тази сума се равнявала на платена наемна цена за срок от 48 месеца, от които ищецът - наемател имал възможност да ползва необезпокоявано процесния имот само за осем месеца, тъй като ответната страна - наемодател още към края на първия летен сезон от договорения срок ограничил ползването на процесния имот, а за следващия предоставил ползването на друго трето лице.

В тази връзка, сумата от 66 000.00 лв., представляваща наемна цена за срок от 40 месеца се явявала получена авансово от ответната страна - наемодател, като същата е била в неизпълнение до осигури необезпокояваното ползването на процесния имот до края на срока на договора.

Поради неизпълнение на задължение на ответната страна като наемодател да осигури безпрепятствено ползване на имота по предназначение, предпоставя настъпила фактическа невъзможност за изпълнението на това задължение, поради предоставено такова ползване на трето лице - ЕТ „Пицария Амфора“ с ЕИК 102109316.

По тази причина, на 16.06.2021 год. било отправено волеизявление за разваляне на договора поради наличие на законовите предпоставки по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението на ответната страна - наемодател да предостави ползването 4 на процесния имот, за което последният носи отговорност и изправност на ищеца наемател, който своевременно е изпълнил задължението си за заплащане наемната цена за имота за повече от четири години авансово. Поради гореизложеното за ищеца възниквал правен интерес за предявяване на настоящите искове.

Ответницата в предоставения й срок за отговор оспорва исковете. По думите й ищецът бил този, който преустановил по свое желание изпълнението на договорните си задължения. Представя Анекс, съгласно който ищецът се е задължил да заплаща дължимите консумативни разходи за имота от месец май до началото на м. октомври, но след 2017 г. не изпълнявал това свое договорно задължение, не се явил да получи държането на имота, не е заявявал и претенции в същия смисъл, въпреки, че на 20 м. от процесния обект упражнявал търговска дейност в друго търговско помещение - Магазин, собственост на трето лице.

Оспорват се и твърденията, че ищецът извършвал ремонтни дейности в процесния имот.