Решение № 12452 от 26.06.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 12452 гр. София, 26.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20241110114084 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от В. М. С. срещу А. Н. К. и Г. А. К. (с предходно фамилно име Д.) кумулативно обективно и субективно пасивно съединени осъдителни искови претенции по чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД, чл. 232 ЗЗД, по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и по чл. 92 ЗЗД за заплащане – при условията на солидарна отговорност между ответниците на следите суми: сумата от 2 870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и оборудване вследствие от неизпълнение на договорно задължение по чл. 3.8 от договор за наем от 02.02.2019 г., сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., сумата от 3892,79 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс от 01.12.2023 г. към него (след допуснато изменение на иска по реда на чл. 214 ГПК чрез увеличаване на размера му с протоколно определение от 24.03.2025 г.), сумата от 178,61 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени наеми, сумата от 1 854,96 лева, представляваща обща стойност на консумативни разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от които: 678,05 лева за доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за водоснабдителни услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96 лева – такса битови отпадъци, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни разходи и такси, сумата от 398,04 лева, представляваща обезщетение за продължаващо ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на договора за наем и въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя (след допуснато изменение на иска по реда на чл. 214 ГПК чрез увеличаване на размера му с протоколно определение от 24.03.2025 г.), ведно със законната лихва за забава върху сумите, считано от датата на подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че на 02.02.2019 г. между него, в качеството му на наемодател и ответницата Г. А. Д. (понастоящем К.), в качеството й на наемател, е сключен договор за 1 отдаване под наем – за временно и възмездно ползване на следния свой обзаведен и оборудван недвижим имот: апартамент 3, находящ се на адрес: /адрес/, със застроена площ от 64,30 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и тераса, срещу заплащането на месечна наемна цена в размер от 800 лева и не помалко от 409 евро, платима до 5-то число на текущия месец. Посочва, че договорът бил сключен за първоначален срок от 1 година, като с последващи анекси, сключени между страните, както следва: от 10.02.2020 г., 25.06.2020 г., 25.01.2021 г., 01.09.2021 г. и 01.12.2023 г. размерът на месечния наем и срокът на действие на договора били многократно изменяни.

Поддържа се, че в изпълнение на договорните си задължения ищецът В. С. предоставил на ответницата Д. процесния имот, което обстоятелство, както и състоянието, в което се е намирал същият към този момент, били удостоверени в нарочен приемно-предавателен протокол от 02.02.2019 г., подписан от двете страни. Излага се, че този имот фактически се ползвал от ответницата, съпругът й – ответникът А. К. и двете им деца, като с Анекс от 01.12.2023 г. К. встъпил като втори наемател по договора, солидарно задължен с ответницата Д. за задълженията към наемодателя. Ищецът твърди, че съгласно клаузите на договора за наем, наемателят имал задължение за заплащане, както на месечната наемна цена, така и за възстановяване на наемодателя на заплатените от него консумативни разходи и такси по поддръжка и използване на наетия имот – за електроенергия, вода, парно отопление, такса за битови отпадъци, такса за поддръжка на общите части, при уговорени размери и срокове за плащането им. Посочва, че макар и нередовно и със закъснение ответниците заплащали на ищеца дължимите по договора суми до месец септември 2023 г. За месец октомври е налице частично плащане, а за периода от м. ноември до връщане на имота не са постъпвали никакви плащания, въпреки многократните обещания за това. Излага, че предвид неплащането на дължимите суми на 09.02.2024 г. ищецът прекратил договора за наем между страните на основание чл. 5.1, б. „г“ от договора – поради неплащане на повече от една месечна наемна вноска и сметки за направени разходи и такси за ползването на имота, едностранно и без предизвестие, считано от датата на получаване на уведомлението.

Поддържа се, че същото било връчено на ответната страна на 09.02.2024 г., като ответниците били помолени в кратък срок да изнесат имуществото си и да върнат наетия имот на ищеца.

Въпреки нееднократни предупреждения за това, реално наетият имот бил освободен на 19.02.2024 г., като за времето от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. имотът бил ползван от ответниците, въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя. В. С. твърди, че имотът бил върнат в лошо и неподдържано състояние, както и, че били налице щети по същия, изразяващи се в липсата на част от вещите, предаване на други счупени и повредени, зацапани и омаслени до невъзможност да бъдат изчистени, които страните остойностили към момента на предаването му на сумата от 2870 лева. Конкретно описва щетите по следния начин: коридор – един счупен рафт на гардероба; домофонна видеосистема с разкачена връзка на слушалката, силно замърсени стени, липса на капака на електрическото табло; спалня – свалени механизми на нощните шкафчета, липса на рафтове в гардероба; липсващи пръчици за управление на щорите, разположени ниско на прозореца и балконската врата, повреден механизъм на голямата щора на прозореца, липса на перде, разкачено легло на спалнята от едната страна, слабо замърсени стени, сменен вентил за регулиране на топлината на радиатора; всекидневна – липса на первазите между гранитогреса и ламината; липса на пръчици за управление на щорите; липса на перде, скъсана кожена част на дивана, силно замърсяване на останалата част на дивана, липса на 1 брой възглавница, скъсана втора възглавница, силно замърсяване на четири стола, повреден плот на трапезната маса, неработеща вградена фурна, липса на холна маса, липса на рафтове в хладилника, силно замърсени стени, липса на 1бр. челен фурнир на холна секция, повредена холна секция, силно замърсен кухненски плот, неработещо led осветление в кухнята, липса на вентил да регулиране на топлината на радиатора, липса на кош, витрина с изпуснати амортесьори, разкачена долна вратичка, касаещи вградената кухня; балкон – повреден простор; баня – липса на кош, едностранно пробита врата; липса на ключ от пощенската кутия. За предаване на имота и състоянието му бил подписан протокол – споразумение от 19.02.2024 г. Ищецът посочва, че със споразумението страните са 2 постигнали съгласие за заплащане на дължимите суми до 01.03.2024 г, включително и на консумативите съгласно издадени фактури след 19.02.2024 г., съразмерно до датата на ползване на жилището, последните след изтичане на 5-дневен срок от уведомяване на ответниците. Поддържа се, че въпреки това и до момента от ответниците не е извършвано плащане в изпълнение на задълженията си, възлизащи на сумите, както следва: сумата от 2 870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и оборудване, сумата от 3 572,38 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс 01.12.2023 г., сумата от 1 854,96 лева, представляваща обща стойност на консумативни разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от които: 678,05 лева за доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за водоснабдителни услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96 лева – такса битови отпадъци и сумата от 359,21 лева, представляваща обезщетение за продължаващо ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на договора за наем и въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя.

Излага се, че върху главниците (с изключение на последното обезщетение) са дължими и неустойки за допуснатата забава, на основание клаузите на сключеното споразумение, съответно в размер на: сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху претендираното обезщетение за нанесени имуществени щети по наетия имот, сумата от 178,61 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени наеми, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни разходи и такси. Намира за дължима и претендира и законната лихва за забава върху всяка от главниците, считано от подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането. Претендира разноски.

Препис от исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответниците А. Н.

К. и Г. А. К. на 11.04.2024 г., като в указания им и законоустановен едномесечен срок по чл.

131, ал. 1 ГПК по делото не е подаден писмен отговор от ответната страна.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД:

Съгласно посочената разпоредба наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя, като една от страните по наемното правоотношение.

Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора за наем и основните задължения на страните по него.

Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.

Така очертаните основни права и задължения на двете страни определя същността на договора за наем като консенсуална и неформална двустранна правна сделка, при която наемното правоотношение между страните възниква при наличието на постигнато съгласие между наемодателя и наемателя относно основаните елементи от договора – обекта на наема и дължимата цена за неговото ползване. При този договор наемодателят дължи предаване на наетата вещ за нейното временно и възмездно ползване, а наемателят дължи заплащане на месечната наемна цена, заедно с разходите, свързани с текущото й ползване.

3

Следователно, възникването в полза на ищеца на процесните вземания, е обусловено от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти: възникването и съществуването през спорния период на облигационно правоотношение между него и ответниците по договор за наем от 02.02.2019 г., изменен със съответните анекси, по силата на който ищецът да е изпълнил задължението си и да е предоставил на ответната страна за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот; поемане от ответницата Г. Д., като наемател и от ответника А. К., като солидарен длъжник, на задължение за заплащане на месечна наемна цена в уговорените размер и срок за това, заедно с консумативни разноски, във връзка с ползване на имота – за консумирана електрическа енергия, топлинна енергия, вода, такса за поддръжка на общи части и такса за смет, възникване на съответните задължения и техния размер, и настъпване на изискуемостта на вземанията.